【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 標(biāo)程序圖 學(xué)習(xí)培訓(xùn) 是否認(rèn)證 重新學(xué)習(xí) ISO9000 選擇質(zhì)量體系 確定認(rèn)證服務(wù)范圍 NO YES 認(rèn)識(shí)階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 任命管理者代表 成立工作小組 制定質(zhì)量方針和目標(biāo) 準(zhǔn)備階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 調(diào) 查 編寫(xiě)程序文件 試 運(yùn) 行 制定實(shí)施計(jì)劃 運(yùn)行前培訓(xùn) 頒發(fā)體系文件 成立審核組 模擬認(rèn)證 實(shí)施階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 申請(qǐng)認(rèn)證 正式審核 通 過(guò) 發(fā) 證 監(jiān)督審核 改進(jìn)完善 通過(guò)發(fā) 證進(jìn)一 步修改 改進(jìn)再認(rèn)證 YES NO 認(rèn)證階段 第四章 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理的前期工作 ? 物業(yè)的接管 ? 用戶入伙 ? 成立業(yè)主大會(huì) ? 組建業(yè)主委員會(huì) ? 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 第一節(jié) 物業(yè)管理的前期工作 一、物業(yè)管理的早期介入 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段 (項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段 )就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)建設(shè)及管理多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)管理的前期工作 必要性： ? 便于對(duì)所管物業(yè)全面了解 ? 便于減少物業(yè)使用中的后遺癥 ? 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理的前期工作 二 、 制定物業(yè)管理方案 確定物業(yè)管理檔次 確定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 配置物業(yè)管理人員 財(cái)務(wù)收支預(yù)算 物業(yè)管理的前期工作 三 、 選聘物業(yè)管理公司 （ 組建 ） （ 一 ） 物業(yè)管理公司的篩選 人員素質(zhì) （ 1）專業(yè)人員配置：建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理等專業(yè)人員 （ 2）工作人員形象 物業(yè)管理的前期工作 社會(huì)信譽(yù) 收費(fèi)合理 管理質(zhì)量 物業(yè)管理的前期工作 （二）選聘物業(yè)管理公司的方法 邀請(qǐng)招標(biāo) 、 公開(kāi)招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序： 編制招標(biāo)文件 、 發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)單位資格審查 組織投標(biāo)單位實(shí)地考察 接受標(biāo)書(shū) 開(kāi)標(biāo) 、 評(píng)標(biāo) 、 決標(biāo) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 一、投標(biāo)須知 投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容 (1)必須出具投標(biāo)保證書(shū) (2)關(guān)于保密要求 (3)要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明 (4)遞送投標(biāo)書(shū)的程序 (5)開(kāi)標(biāo)與評(píng)定投標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 關(guān)于投標(biāo)的主要要求 (1)出具履約保證書(shū) (2)對(duì)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主不采用最低價(jià)的承認(rèn) (3)管理服務(wù)的具體要求和標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)于合同格式和條件 二、要求管理的物業(yè)說(shuō)明書(shū) 三、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙 物業(yè)管理投標(biāo)程序 一、取得招標(biāo)文件 二、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 三、詳細(xì)列出管理服務(wù)方法和工作量 四、確定單價(jià)、估算管理服務(wù)費(fèi)總額 物業(yè)管理投標(biāo)程序 五、編制和投送標(biāo)書(shū) 編制標(biāo)書(shū) 封送標(biāo)書(shū) 六、物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 一、介紹投標(biāo)的物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 二、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 三、本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間將提供的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容及功能 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 (1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見(jiàn) (2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn) (3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見(jiàn)并進(jìn)行監(jiān)督 (4)提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 (1) 制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 (2) 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊(cè) (3) 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 住戶入住及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 (1) 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù) (2) 住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù) (3) 遷入與安全管理服務(wù) 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容 (1) 物業(yè)管理的人力安排 (2) 保安、清潔服務(wù)、維修保養(yǎng)綠化、租賃等服務(wù)內(nèi)容 (3) 財(cái)務(wù)管理服務(wù) (4) 其他管理服務(wù)內(nèi)容 四、說(shuō)明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限 物業(yè)管理的前期工作 （ 三 ） 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同主要應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用戶、使用期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 第二節(jié) 物業(yè)的接管 一 、 接管驗(yàn)收的概念 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。 物業(yè)的接管 作用： 明確交接雙方的責(zé) 、 權(quán) 、 利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 維護(hù)業(yè)主利益； 為日后管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)的接管 二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 性質(zhì)不同 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。 目的不同 接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 物業(yè)的接管 驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 交接對(duì)象不同 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管業(yè)主移交的物業(yè)；竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。 物業(yè)的接管 三 、 物業(yè)接管的類型 物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)企業(yè) (或建設(shè)單位 )手中接管； 物業(yè)管理公司之間的接管 ； 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的接管 。 物業(yè)的接管 四 、 物業(yè)接管的步驟和內(nèi)容 （ 一 ） 收集資料 所搜集資料的內(nèi)容： 產(chǎn)權(quán)資料和有關(guān)技術(shù)資料 有關(guān)資料的來(lái)源： 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)管理部門 物業(yè)的接管 （ 二 ） 現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收 接管驗(yàn)收依據(jù)： 1991年 7月 1日頒布的《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 檢查驗(yàn)收的主要內(nèi)容： 主體結(jié)構(gòu) 、 外墻 、 屋面 、 樓地面裝修 、電氣 、 水衛(wèi)消防 、 采暖 、 附屬工程及其它等九項(xiàng) 物業(yè)的接管 交接雙方的責(zé)任 （ 1） 雙方應(yīng)按 《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 進(jìn)行檢查驗(yàn)收 （ 2） 新建建筑物應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 交付使用后如發(fā)生隱蔽性質(zhì)量事故 ， 應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行分析確定責(zé)任人 物業(yè)的接管 其他注意事項(xiàng) 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)其它權(quán)利 物業(yè)的接管 （ 三 ） 核實(shí)原始資料 在現(xiàn)場(chǎng)檢查的同時(shí) ， 要核實(shí)原始資料 ，逐項(xiàng)查明 ， 丈量計(jì)點(diǎn)清楚 。 發(fā)現(xiàn)與資料不符的問(wèn)題 ， 應(yīng)及時(shí)做好書(shū)面記錄 ， 雙方共同簽定存檔 ， 并盡快調(diào)查原因 。 （四）了解用戶的基本情況 住戶基本情況調(diào)查表 備注 通訊地址 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況