【文章內(nèi)容簡介】 標程序圖 學習培訓 是否認證 重新學習 ISO9000 選擇質(zhì)量體系 確定認證服務范圍 NO YES 認識階段 ISO9000貫標程序圖 任命管理者代表 成立工作小組 制定質(zhì)量方針和目標 準備階段 ISO9000貫標程序圖 調(diào) 查 編寫程序文件 試 運 行 制定實施計劃 運行前培訓 頒發(fā)體系文件 成立審核組 模擬認證 實施階段 ISO9000貫標程序圖 申請認證 正式審核 通 過 發(fā) 證 監(jiān)督審核 改進完善 通過發(fā) 證進一 步修改 改進再認證 YES NO 認證階段 第四章 物業(yè)管理主要運作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理的前期工作 ? 物業(yè)的接管 ? 用戶入伙 ? 成立業(yè)主大會 ? 組建業(yè)主委員會 ? 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 第一節(jié) 物業(yè)管理的前期工作 一、物業(yè)管理的早期介入 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段 (項目決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段 )就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)建設(shè)及管理多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)管理的前期工作 必要性： ? 便于對所管物業(yè)全面了解 ? 便于減少物業(yè)使用中的后遺癥 ? 為后期管理做好準備 物業(yè)管理的前期工作 二 、 制定物業(yè)管理方案 確定物業(yè)管理檔次 確定服務內(nèi)容及標準 配置物業(yè)管理人員 財務收支預算 物業(yè)管理的前期工作 三 、 選聘物業(yè)管理公司 （ 組建 ） （ 一 ） 物業(yè)管理公司的篩選 人員素質(zhì) （ 1）專業(yè)人員配置：建筑結(jié)構(gòu)、機電、財務、物業(yè)管理等專業(yè)人員 （ 2）工作人員形象 物業(yè)管理的前期工作 社會信譽 收費合理 管理質(zhì)量 物業(yè)管理的前期工作 （二）選聘物業(yè)管理公司的方法 邀請招標 、 公開招標 物業(yè)管理招標程序： 編制招標文件 、 發(fā)布招標公告 投標單位資格審查 組織投標單位實地考察 接受標書 開標 、 評標 、 決標 簽訂物業(yè)服務合同 物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容 一、投標須知 投標人須知的要求與內(nèi)容 (1)必須出具投標保證書 (2)關(guān)于保密要求 (3)要有“不選擇最低標價”的申明 (4)遞送投標書的程序 (5)開標與評定投標的時間與標準 物業(yè)管理招標文件的內(nèi)容 關(guān)于投標的主要要求 (1)出具履約保證書 (2)對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價的承認 (3)管理服務的具體要求和標準 關(guān)于合同格式和條件 二、要求管理的物業(yè)說明書 三、提供計算方案和設(shè)計圖紙 物業(yè)管理投標程序 一、取得招標文件 二、熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 三、詳細列出管理服務方法和工作量 四、確定單價、估算管理服務費總額 物業(yè)管理投標程序 五、編制和投送標書 編制標書 封送標書 六、物業(yè)管理中標與簽約前后的工作 物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制 一、介紹投標的物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 二、分析投標物業(yè)的管理要點 三、本公司將提供的管理服務內(nèi)容及功能 開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間將提供的管理顧問服務內(nèi)容及功能 物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制 (1)對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見 (2)對投標物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見 (3)對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督 (4)提出本投標物業(yè)的特別管理建議 物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制 物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內(nèi)容 (1) 制訂員工培訓計劃 (2) 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊 (3) 列出財務預算方案 物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制 住戶入住及裝修期間的管理顧問服務內(nèi)容 (1) 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務 (2) 住戶裝修工程及材料運送的管理服務 (3) 遷入與安全管理服務 物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制 實質(zhì)管理運作服務內(nèi)容 (1) 物業(yè)管理的人力安排 (2) 保安、清潔服務、維修保養(yǎng)綠化、租賃等服務內(nèi)容 (3) 財務管理服務 (4) 其他管理服務內(nèi)容 四、說明將提供的服務形式、費用和期限 物業(yè)管理的前期工作 （ 三 ） 物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同主要應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用戶、使用期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。 第二節(jié) 物業(yè)的接管 一 、 接管驗收的概念 接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的物業(yè)時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。 物業(yè)的接管 作用： 明確交接雙方的責 、 權(quán) 、 利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 維護業(yè)主利益； 為日后管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)的接管 二、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 性質(zhì)不同 接管驗收是企業(yè)行為，竣工驗收是政府行為。 目的不同 接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。 物業(yè)的接管 驗收條件不同 接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用等。 交接對象不同 接管驗收是由物業(yè)管理公司接管業(yè)主移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。 物業(yè)的接管 三 、 物業(yè)接管的類型 物業(yè)管理公司從開發(fā)企業(yè) (或建設(shè)單位 )手中接管； 物業(yè)管理公司之間的接管 ； 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的接管 。 物業(yè)的接管 四 、 物業(yè)接管的步驟和內(nèi)容 （ 一 ） 收集資料 所搜集資料的內(nèi)容： 產(chǎn)權(quán)資料和有關(guān)技術(shù)資料 有關(guān)資料的來源： 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)管理部門 物業(yè)的接管 （ 二 ） 現(xiàn)場檢查驗收 接管驗收依據(jù)： 1991年 7月 1日頒布的《 房屋接管驗收標準 》 檢查驗收的主要內(nèi)容： 主體結(jié)構(gòu) 、 外墻 、 屋面 、 樓地面裝修 、電氣 、 水衛(wèi)消防 、 采暖 、 附屬工程及其它等九項 物業(yè)的接管 交接雙方的責任 （ 1） 雙方應按 《 房屋接管驗收標準 》 進行檢查驗收 （ 2） 新建建筑物應執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 交付使用后如發(fā)生隱蔽性質(zhì)量事故 ， 應會同有關(guān)部門進行分析確定責任人 物業(yè)的接管 其他注意事項 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)其它權(quán)利 物業(yè)的接管 （ 三 ） 核實原始資料 在現(xiàn)場檢查的同時 ， 要核實原始資料 ，逐項查明 ， 丈量計點清楚 。 發(fā)現(xiàn)與資料不符的問題 ， 應及時做好書面記錄 ， 雙方共同簽定存檔 ， 并盡快調(diào)查原因 。 （四）了解用戶的基本情況 住戶基本情況調(diào)查表 備注 通訊地址 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況