【文章內(nèi)容簡介】 標(biāo)程序圖 學(xué)習(xí)培訓(xùn) 是否認(rèn)證 重新學(xué)習(xí) ISO9000 選擇質(zhì)量體系 確定認(rèn)證服務(wù)范圍 NO YES 認(rèn)識(shí)階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 任命管理者代表 成立工作小組 制定質(zhì)量方針和目標(biāo) 準(zhǔn)備階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 調(diào) 查 編寫程序文件 試 運(yùn) 行 制定實(shí)施計(jì)劃 運(yùn)行前培訓(xùn) 頒發(fā)體系文件 成立審核組 模擬認(rèn)證 實(shí)施階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 申請認(rèn)證 正式審核 通 過 發(fā) 證 監(jiān)督審核 改進(jìn)完善 通過發(fā) 證進(jìn)一 步修改 改進(jìn)再認(rèn)證 YES NO 認(rèn)證階段 第四章 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理的前期工作 ? 物業(yè)的接管 ? 用戶入伙 ? 成立業(yè)主大會(huì) ? 組建業(yè)主委員會(huì) ? 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營 第一節(jié) 物業(yè)管理的前期工作 一、物業(yè)管理的早期介入 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段 (項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段 )就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對物業(yè)建設(shè)及管理多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)管理的前期工作 必要性： ? 便于對所管物業(yè)全面了解 ? 便于減少物業(yè)使用中的后遺癥 ? 為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理的前期工作 二 、 制定物業(yè)管理方案 確定物業(yè)管理檔次 確定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 配置物業(yè)管理人員 財(cái)務(wù)收支預(yù)算 物業(yè)管理的前期工作 三 、 選聘物業(yè)管理公司 （ 組建 ） （ 一 ） 物業(yè)管理公司的篩選 人員素質(zhì) （ 1）專業(yè)人員配置：建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理等專業(yè)人員 （ 2）工作人員形象 物業(yè)管理的前期工作 社會(huì)信譽(yù) 收費(fèi)合理 管理質(zhì)量 物業(yè)管理的前期工作 （二）選聘物業(yè)管理公司的方法 邀請招標(biāo) 、 公開招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)程序： 編制招標(biāo)文件 、 發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)單位資格審查 組織投標(biāo)單位實(shí)地考察 接受標(biāo)書 開標(biāo) 、 評標(biāo) 、 決標(biāo) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 一、投標(biāo)須知 投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容 (1)必須出具投標(biāo)保證書 (2)關(guān)于保密要求 (3)要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明 (4)遞送投標(biāo)書的程序 (5)開標(biāo)與評定投標(biāo)的時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 關(guān)于投標(biāo)的主要要求 (1)出具履約保證書 (2)對開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價(jià)的承認(rèn) (3)管理服務(wù)的具體要求和標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)于合同格式和條件 二、要求管理的物業(yè)說明書 三、提供計(jì)算方案和設(shè)計(jì)圖紙 物業(yè)管理投標(biāo)程序 一、取得招標(biāo)文件 二、熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 三、詳細(xì)列出管理服務(wù)方法和工作量 四、確定單價(jià)、估算管理服務(wù)費(fèi)總額 物業(yè)管理投標(biāo)程序 五、編制和投送標(biāo)書 編制標(biāo)書 封送標(biāo)書 六、物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 一、介紹投標(biāo)的物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷 二、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) 三、本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能 開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間將提供的管理顧問服務(wù)內(nèi)容及功能 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 (1)對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專業(yè)意見 (2)對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見 (3)對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督 (4)提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 (1) 制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃 (2) 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊 (3) 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容 (1) 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù) (2) 住戶裝修工程及材料運(yùn)送的管理服務(wù) (3) 遷入與安全管理服務(wù) 物業(yè)管理投標(biāo)文件主要內(nèi)容的編制 實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容 (1) 物業(yè)管理的人力安排 (2) 保安、清潔服務(wù)、維修保養(yǎng)綠化、租賃等服務(wù)內(nèi)容 (3) 財(cái)務(wù)管理服務(wù) (4) 其他管理服務(wù)內(nèi)容 四、說明將提供的服務(wù)形式、費(fèi)用和期限 物業(yè)管理的前期工作 （ 三 ） 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同主要應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用戶、使用期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 第二節(jié) 物業(yè)的接管 一 、 接管驗(yàn)收的概念 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。 物業(yè)的接管 作用： 明確交接雙方的責(zé) 、 權(quán) 、 利關(guān)系； 確保物業(yè)具備正常的使用功能 ， 維護(hù)業(yè)主利益； 為日后管理創(chuàng)造條件。 物業(yè)的接管 二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 性質(zhì)不同 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。 目的不同 接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 物業(yè)的接管 驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 交接對象不同 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管業(yè)主移交的物業(yè)；竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。 物業(yè)的接管 三 、 物業(yè)接管的類型 物業(yè)管理公司從開發(fā)企業(yè) (或建設(shè)單位 )手中接管； 物業(yè)管理公司之間的接管 ； 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的接管 。 物業(yè)的接管 四 、 物業(yè)接管的步驟和內(nèi)容 （ 一 ） 收集資料 所搜集資料的內(nèi)容： 產(chǎn)權(quán)資料和有關(guān)技術(shù)資料 有關(guān)資料的來源： 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)管理部門 物業(yè)的接管 （ 二 ） 現(xiàn)場檢查驗(yàn)收 接管驗(yàn)收依據(jù)： 1991年 7月 1日頒布的《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 檢查驗(yàn)收的主要內(nèi)容： 主體結(jié)構(gòu) 、 外墻 、 屋面 、 樓地面裝修 、電氣 、 水衛(wèi)消防 、 采暖 、 附屬工程及其它等九項(xiàng) 物業(yè)的接管 交接雙方的責(zé)任 （ 1） 雙方應(yīng)按 《 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 》 進(jìn)行檢查驗(yàn)收 （ 2） 新建建筑物應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定 （ 3） 交付使用后如發(fā)生隱蔽性質(zhì)量事故 ， 應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行分析確定責(zé)任人 物業(yè)的接管 其他注意事項(xiàng) 物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)其它權(quán)利 物業(yè)的接管 （ 三 ） 核實(shí)原始資料 在現(xiàn)場檢查的同時(shí) ， 要核實(shí)原始資料 ，逐項(xiàng)查明 ， 丈量計(jì)點(diǎn)清楚 。 發(fā)現(xiàn)與資料不符的問題 ， 應(yīng)及時(shí)做好書面記錄 ， 雙方共同簽定存檔 ， 并盡快調(diào)查原因 。 （四）了解用戶的基本情況 住戶基本情況調(diào)查表 備注 通訊地址 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)單位 (人 ) 所住房屋的產(chǎn)權(quán)情況