【文章內(nèi)容簡介】 則是在經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯；而物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是從財產(chǎn)等特性方面。 （ 3）概念的外延不同：房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、售后管理等整個過程。物業(yè)有時可以用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或區(qū)域。 二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。就是說房地產(chǎn)是以單純的地產(chǎn)、單純的房產(chǎn)及房地產(chǎn)三種形式結(jié)合起來存在的。而對物業(yè)來說，一塊土地如不經(jīng)過開發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開發(fā)后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。 三、物業(yè)的性質(zhì) 物理性質(zhì)（自然屬性） 指與物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。 ? 二元性 ? 有限性 ? 差異性和多樣性 ? 固定性 ? 永久性和長期性 ? 配套性 經(jīng)濟性質(zhì)（社會屬性） 是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)濟相聯(lián)系的性質(zhì) ， 包括： 權(quán)屬性 壟斷性 商品性 投資性 效用性 保值增值性 物業(yè)的二元性 ? 無論何種建筑物，其基礎(chǔ)都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體， 具有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容 。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。 物業(yè)的有限性 ? 物業(yè)的有限性從根本上來講，是由土地的有限決定的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導(dǎo)致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。 物業(yè)的差異性和多樣性 ? 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的 。由于土地的數(shù)量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們就必須去開發(fā)利用那些劣等土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)經(jīng)濟條件。 ? 物業(yè)的多樣性，主要是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件等方面的不同，使世界上沒有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形式上的多樣性。每一個建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面，都存在著某種不同之處。因此，物業(yè)的多樣性實際上就是它無數(shù)個個性的統(tǒng)一。 物業(yè)的固定性 ? 物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動性，人們無法將某一物業(yè)由偏遠區(qū)位移至商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)的用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。因此，物業(yè)被視為重要的不動產(chǎn)，可以充當最可靠的擔保物，并成為一種特殊商品。 物業(yè)的永久性和長期性 ? 物業(yè)的永久性是就土地而言的 ，土地是永存的，具有不可毀滅性。而建筑物則可能滅失、損耗、直到喪失物理壽命。 ? 物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的 ，一個建筑物竣工后，在正常情況下，使用壽命可達幾十年，甚至上百年的時間，即可供人們長期使用，特別是那些具有文物價值的建筑物，如頤和園、故宮等，具有更長久的保護價值。 物業(yè)的配套性 ? 物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。一個建筑物沒有齊全的配套設(shè)施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內(nèi)的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否則就會造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。物業(yè)配套設(shè)施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。 物業(yè)的權(quán)屬性 ? 物業(yè)的權(quán)屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系。這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營者和使用者等各方面的經(jīng)濟利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理與使用過程中，受到法律的保護。物業(yè)權(quán)屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。 ? 所謂物業(yè)的所有權(quán)是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟利益主要表現(xiàn)在當其物業(yè)留作自用時，不必向任何人交納租金，當依法將物業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。 ? 物業(yè)的使用權(quán)是指依法經(jīng)營或使用物業(yè)的權(quán)利。在我國物業(yè)的使用權(quán)是實行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。當使用者取得物業(yè)使用權(quán)后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。 物業(yè)的壟斷性 ? 物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的 排他性 。物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。 物業(yè)的商品性 ? 物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的。物業(yè)的商品性意味著以下幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容： 1）物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易后得以實現(xiàn)的。物業(yè)的買賣、租賃、抵押、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。 2）物業(yè)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理等都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律來運行。 3）物業(yè)的分配與消費，即使是非盈利性的，也充斥著商品的行為，奉行著“商品貨幣”的規(guī)則。 4）參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營與管理以及消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹? 物業(yè)的效用性 物業(yè)的效用性是指對人類社會的使用價值及人們因占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)若無效用，就不會產(chǎn)生物業(yè)價格，人們就不會產(chǎn)生占有物業(yè)的欲望。 物業(yè)的保值、增值性 ? 物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來越多的人們所認識。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、螺旋式上升的趨勢。 第二節(jié) 物業(yè)管理 一、物業(yè)管理及其特點 二、物業(yè)管理的類型 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 四、物業(yè)管理的原則 五、物業(yè)管理的作用 一、物業(yè)管理及其特點 ? 物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。 ： ? 物業(yè)管理的管理對象是物，但服務(wù)的對象卻是人。物業(yè)管理所提供的管理和服務(wù)，在市場經(jīng)濟條件下應(yīng)是有償?shù)?，要合理收費，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 2．物業(yè)管理是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動進行全過程的管理。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等環(huán)節(jié)，都可以實行物業(yè)管理。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃設(shè)計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)施布局、最佳平面設(shè)計、管線安裝布置等方面的合理化建議。同時物業(yè)在租賃、銷售過程中，也需要有一個良好的廣告策劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，只有這樣才能為開發(fā)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益和社會效益。 3．物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理 所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權(quán)人的意志與要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和服務(wù)隊等實施管理。從而大大提高了管理效率和效益。 所謂綜合性管理是指從內(nèi)容上講，物業(yè)管理的內(nèi)容是多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、物業(yè)維修養(yǎng)護以及房屋裝修、清潔、安全保衛(wèi)、綠化等。 、規(guī)范化管理，而不是行政化管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。 5．物業(yè)管理具有服務(wù)性 物業(yè)管理實際上是服務(wù)性質(zhì)的，其服務(wù)對象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)管理的特點 （ 1）社會化 （ 2）專業(yè)化 （ 3）企業(yè)化 （ 4）經(jīng)營型 （ 5）建設(shè)與管理結(jié)合 社會化 ? 物業(yè)管理的社會化指的是它將分散的社會分工匯集起來實行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋、水電、清潔、