【正文】 機(jī)構(gòu)直管公房 2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量資金進(jìn)行補(bǔ)貼。1981年直管公房維修補(bǔ)貼 33155萬(wàn)元；平均每平方米達(dá) 元。 80年代末，每平方米需要 ，才能維持簡(jiǎn)單的生產(chǎn)，除去一些房租以外，政府還要?jiǎng)潛苎a(bǔ)貼 5－ 6億元。這對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，建的房子越多，負(fù)擔(dān)越重。 ? ，提高效益。 ? 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)。領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。 ? 一、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）前期策劃階段 ? （二）前期準(zhǔn)備階段 ? （三）啟動(dòng)階段 ? （四）日常運(yùn)作階段 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容 （ 一）前期策劃階段 ? 包括：物業(yè)管理的早期介入 ? 制訂物業(yè)管理方案 ? 選聘或組建物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）前期準(zhǔn)備階段 包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn) 規(guī)章制度的制定 物業(yè)租售的介入 （三）啟動(dòng)階段 包括：物業(yè)的接管驗(yàn)收 用戶入住 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)的正式 （四）日常運(yùn)作階段 包括：日常的綜合服務(wù)與管理 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 按照服務(wù)的性質(zhì)和提供服務(wù)的方式來(lái)劃分，可以分為：常規(guī)性的公共服務(wù) 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服務(wù) （一）常規(guī)性的公共服務(wù) ? 所謂常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向 所有用戶 提供的 最基本的管理與服務(wù) ，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。 1）對(duì)房屋基本情況的掌握 具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用情況等準(zhǔn)確記錄下來(lái)，并根據(jù)實(shí)際變動(dòng)情況及時(shí)變更有關(guān)記錄，使房屋得到及時(shí)的修繕與維護(hù)，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。其管理要點(diǎn)是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊(cè)，并及時(shí)更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實(shí)性。 2）房屋修繕及其管理 房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護(hù)、維修等各項(xiàng)工作。 3）房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、材料安全等各項(xiàng)管理工作。 這是為保持房屋及其配套附屬的各類設(shè)備、設(shè)施的完好及正常使用而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作，包括： 1）各類設(shè)備設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備設(shè)施的種類、分布、管線走向、變動(dòng)情況、完好率與使用情況等，與房屋的基本情況一樣，要做到準(zhǔn)確、及時(shí)、心中有數(shù)。 2）各類設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 這是為凈化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。包括樓宇內(nèi)外的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等工作 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。主要包括園林綠地的營(yíng)造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。 這是為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。包括 樓宇內(nèi)外 的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，以及對(duì)各種 突發(fā)事件 的預(yù)防與處理，還可延伸為 排除 各種 干擾 ，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。 這是為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。包括 火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的 救護(hù)與處理 。 為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。包括車輛的管理、道路的管理、交通秩序的維護(hù)等。 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)是指物業(yè)管理公司為業(yè)主和住用人代繳水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等一些公共事業(yè)性的費(fèi)用。 （二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù) ? 所謂針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理公司為改善和提高住用人的工作和生活條件，面向 廣大的住用人 ，為滿足其中 一些住戶、群體和單位 的 一定需要 而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 ? 專項(xiàng)服務(wù)的特點(diǎn) 就是物業(yè)管理公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布出來(lái)，當(dāng)住用人需要某種服務(wù)時(shí)就可以任意選擇。專項(xiàng)服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù)，為住用人提供工作和生活方便。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的主渠道。 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容 、教育、衛(wèi)生、體育類 日常生活類 這是指物業(yè)管理公司為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家政服務(wù)工作。它具體包括： l）衣著方面為住用人收洗衣物、被褥、補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。 2）飲食方面為住用人代購(gòu)食品、糧食、燃料（代換煤氣罐）、蔬菜、副食及日常用品等。 3）居住方面代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清潔、室內(nèi)裝修、搬家等。 4）出行方面代購(gòu)、代訂車船票、飛機(jī)票，代住戶接送小孩上下學(xué)、入托，接送病人看病，代住戶保管自行車與機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、清洗與維修等。 商業(yè)服務(wù)類 ? 這是指物業(yè)管理公司為開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。包括各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)設(shè)與管理，以及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展。例如：辦小型商場(chǎng)、飲食店、美容美發(fā)廳、修理店等；安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 包括各類相關(guān)設(shè)施的建立與管理，以及各種活動(dòng)的開(kāi)展。例如： 1）文化方面：開(kāi)辦圖書(shū)室、錄像室，舉辦展覽，文化知識(shí)講座等。 2）教育方面：開(kāi)辦托兒所、幼兒園，假期開(kāi)辦小學(xué)生補(bǔ)習(xí)提高班及學(xué)前班等。 3）衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種，提供家庭病房服務(wù)等。 4）體育方面：開(kāi)辦各種健身場(chǎng)所、如游泳池、健身房、桌球房、臺(tái)球房、網(wǎng)球場(chǎng)，舉辦小型體育活動(dòng)和比賽等。 金融服務(wù)類 ? 代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開(kāi)辦信用社、支持金融機(jī)構(gòu)設(shè)置自動(dòng)取款機(jī)等。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 1．物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃（需申報(bào)取得政府主管部門發(fā)放的經(jīng)紀(jì)代理或租賃許可證） 物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，進(jìn)行商業(yè)策劃，代理業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)推廣，制定并實(shí)施銷售方案。 物業(yè)租賃是指物業(yè)公司受業(yè)主委托，根據(jù)市場(chǎng)情況，評(píng)估和調(diào)整租金，制定并實(shí)施方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租。 2．房產(chǎn)評(píng)估、公證 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與公證工作。在開(kāi)展這類中介服務(wù)時(shí)，物業(yè)管理的評(píng)估人員和公證人員應(yīng)具備相應(yīng)的資格，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 3．其他中介代理 這是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托，進(jìn)行其他中介代理工作。如請(qǐng)家教、請(qǐng)保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。 社會(huì)福利類 這是指物業(yè)管理公司提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。例如：照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。這類服務(wù)一般來(lái)說(shuō)是以低償或無(wú)償?shù)姆绞教峁┑摹? （三）委托性的特約服務(wù) ? 特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 個(gè)別需要并受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)管理合同中未要求，物業(yè)管理公司在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需要，提供特約服務(wù)。 ? 特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。當(dāng)某一項(xiàng)服務(wù)有較多的用戶需求時(shí)，物業(yè)管理公司就會(huì)將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)之中。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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