【正文】 與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ睿貏e是健康和福利的各項政策決定； (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； (7)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； (9)作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)； (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個廣闊的天地。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。第四節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨 有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施 。 (四)相關(guān)部門 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。 同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責(zé)處理。綜合服務(wù)就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務(wù)活動。這個原則的具體要求有： (一)社會化的分工合作 現(xiàn)代社會不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產(chǎn)業(yè)的綜合效益。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 物業(yè)管理作為一種市場化的經(jīng)營行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全 行業(yè)、全過程的效益。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開拓各項業(yè)務(wù)，才具有無窮的活力。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 (二)業(yè)主權(quán)益得到有效保護 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。物業(yè)管理收費與服務(wù)項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。 改革開放以來，沿海和內(nèi)地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，從而推動了 全國經(jīng)濟的增長，也引發(fā)了對房地產(chǎn)的急切需求。 (二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。 第二，開發(fā)的支持?？傊?，也是避免“前期后遺癥”。一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況 解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。據(jù)核算，才能維持簡單的生產(chǎn)。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房 管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請 人修理，但費用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。 (五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔(dān) 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務(wù)收費只能保本或難以保本。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。 (三)房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 如前所述，房地產(chǎn)作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經(jīng)紀等分支行業(yè)，擁有 設(shè)計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。 從總體上說，當(dāng)前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合 國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內(nèi)地。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。辦公和商務(wù)區(qū)域則強調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和 智能化管理等。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。 (三)三個效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經(jīng)營活動要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經(jīng)濟效益 的基礎(chǔ)上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標準來實施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 對業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供 勞務(wù)商品的管理行為。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。因而 都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的 、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系，實現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變 城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前 提。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費。例如，機電 設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán) 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀 60年代的英國。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (1)稱謂領(lǐng)域不同。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。沒有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設(shè)定 目標的一系列工作。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。但是，應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。 二、物業(yè)管理的起源及其原因 物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。這不僅減少了政府的壓力和負擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項