物業(yè)管理03物業(yè)管理機(jī)構(gòu)(存儲(chǔ)版)
【正文】 法律、法規(guī)對(duì)所有權(quán)的限制（法律意識(shí)）： 在不違反法律法規(guī)的前提下，全體業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)管理規(guī)約對(duì)共有部分的使用做出限制，只要經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，就對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi) 15日前 以書(shū)面形式公告；籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 90日內(nèi) 完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。 ? “業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起 10日 內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。 ? 工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。 （四）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會(huì)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合其開(kāi)展社區(qū)建設(shè)工作。 ? 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自做出決定之日起 3日內(nèi) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 概 念 3．對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管 1．業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作 2．業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作（一） ——組建和換屆 ? 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生， 5至 11人單數(shù)組成； ? 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò) 5年 ，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)；業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足； ? 業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的 1/2時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。 ? 人數(shù)應(yīng)為 單數(shù) ，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半 ，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任 。 4．業(yè)主的義務(wù) 義 務(wù) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 5．業(yè)主自治自律（一） ——業(yè)主自治 選擇權(quán)有三層含義： 業(yè)主自治： 業(yè)主自治主要指業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利，共同管理權(quán)利的核心是決策權(quán)； 業(yè)主自治，是通過(guò)業(yè)主的參與并行使自己的選擇權(quán)，即在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)這一民主途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 缺少物業(yè)服務(wù)企業(yè) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 2．從 “ 建管分離 ” 走向物業(yè)管理的和諧 “自建自管”模式下，由開(kāi)發(fā)商自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在“先天不足”； 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“血緣關(guān)系 ″為解決物業(yè)管理糾紛帶來(lái)難度。 概 念 經(jīng)營(yíng)性 ： 一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng) 特 征 專(zhuān)業(yè)性 ： 相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí) 統(tǒng)一性 ： 委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè) 平等性 ： 和業(yè)主平等的商業(yè)合作、民事主體關(guān)系 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 依照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)； 依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)； 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理； 有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)； 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充服務(wù)經(jīng)費(fèi)。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （二）業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì) 是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)； 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)和決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！? 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主大會(huì)的成立（二） ——成立流程 （ 3）組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議： 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議最重要的內(nèi)容有： ? 表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！? 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作（二） ——委員的資
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