物業(yè)管理03物業(yè)管理機構(gòu)(存儲版)
【正文】 法律、法規(guī)對所有權(quán)的限制（法律意識）： 在不違反法律法規(guī)的前提下，全體業(yè)主可以根據(jù)實際情況，通過管理規(guī)約對共有部分的使用做出限制，只要經(jīng)業(yè)主大會通過，就對全體業(yè)主具有約束力。 內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會召開 15日前 以書面形式公告；籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 90日內(nèi) 完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會。 ? “業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起 10日 內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。 ? 工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。 （四）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居委會的工作指導(dǎo)，并積極配合其開展社區(qū)建設(shè)工作。 ? 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自做出決定之日起 3日內(nèi) 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 概 念 3．對業(yè)主委員會的監(jiān)管 1．業(yè)主委員會的運作 2．業(yè)主委員會的職責(zé) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主委員會的運作（一） ——組建和換屆 ? 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生， 5至 11人單數(shù)組成； ? 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過 5年 ，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)；業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足； ? 業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的 1/2時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。 ? 人數(shù)應(yīng)為 單數(shù) ，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半 ，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任 。 4．業(yè)主的義務(wù) 義 務(wù) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 5．業(yè)主自治自律（一） ——業(yè)主自治 選擇權(quán)有三層含義： 業(yè)主自治： 業(yè)主自治主要指業(yè)主對共有部分共同管理的權(quán)利，共同管理權(quán)利的核心是決策權(quán)； 業(yè)主自治，是通過業(yè)主的參與并行使自己的選擇權(quán)，即在業(yè)主大會上的投票權(quán)這一民主途徑來實現(xiàn)的。 缺少物業(yè)服務(wù)企業(yè) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 2．從 “ 建管分離 ” 走向物業(yè)管理的和諧 “自建自管”模式下，由開發(fā)商自行組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在“先天不足”； 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“血緣關(guān)系 ″為解決物業(yè)管理糾紛帶來難度。 概 念 經(jīng)營性 ： 一業(yè)為主，多種經(jīng)營 特 征 專業(yè)性 ： 相應(yīng)的資質(zhì)等級 統(tǒng)一性 ： 委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè) 平等性 ： 和業(yè)主平等的商業(yè)合作、民事主體關(guān)系 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨立的企業(yè)法人。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 依照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)辦法對物業(yè)實施服務(wù)； 依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費； 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； 有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理； 有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù)； 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充服務(wù)經(jīng)費。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （二）業(yè)主大會 業(yè)主大會 是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)； 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)和決策機構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。” 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主大會的成立（二） ——成立流程 （ 3）組織召開首次業(yè)主大會會議： 首次業(yè)主大會會議最重要的內(nèi)容有： ? 表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； ? 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。” 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．業(yè)主委員會的運作（二） ——委員的資
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