【正文】 到保護等等。 譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風險。 政府職能進行轉變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協會。各高校應該適應市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質人才。 ： 本 文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據對這些原因的歸納總結，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 企業(yè)方面 ：物管企業(yè)的經營與發(fā)展 ；物業(yè)管理的“戰(zhàn)國時代” — 規(guī)模化經營和兼并重組的興起；物業(yè)管理的回歸 — 高度社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來。 。 物管企業(yè)經營的風險問題。 廣大業(yè)主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。要按照建設部《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗。 雖然保險可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經濟損失，但失職和管理不完善而造成的信譽損失是無法用金錢來衡量的，因此物業(yè)公司應當踏踏實實地做好本職工作，盡職盡責地履行合同義務，這才是 最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風險的行為和方法。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬一發(fā)生事故，那時物業(yè)公司就有可能會承擔巨額經濟賠償的風險。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責、權、利不相稱的情況下，如何樹立風險意識 ,防范和化解潛在的巨大風險，以維護自身的合法權益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。物業(yè)公司（理事會）的職能一方面是日 22 常專項事務的調度、協調和監(jiān)督，另一方面則是物業(yè)經營 和社區(qū)建設發(fā)展規(guī)劃的制定。物業(yè)管理企業(yè)重新回歸到物業(yè)管理作為物業(yè)服務提供者這一角色上來。當然，這兩種方式不是決然分開的，從現實來看，這兩種擴張方式將同時進行。 以上從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的一些內容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創(chuàng)新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。如代理業(yè)主進行房屋出租。 ① 由于物業(yè)管理市場沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經營的好，不斷開發(fā)新項目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大； ② 由于政府定價或制定指導價，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損； 18 ③ 由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權利責任不明確，導致物業(yè)經營的糾紛不斷，嚴重影響 物業(yè)管理公司的身譽和效益。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。員工隊伍應力戒服務中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風 ,有良好的職業(yè)道德。 ② 參與規(guī)劃設計，實施質量監(jiān)督的能力 直接參與或委托他人參與。 (1) 政府和企業(yè)一定要徹底分開。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 (4)由于物業(yè)管理在國內尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務質量不盡如人意。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)的”政府”，凡事都找物業(yè)公司。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 9 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢 ,而且絕大多數企業(yè)存在著經濟效益差 ,虧損嚴重等問題。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位 之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。實際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責任的實際能力，當其違約時根本無法保證物業(yè)公司實現合同規(guī)定的經濟利益。 因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。 5 體制問題 從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產開發(fā)商 自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有 10%屬于產權自主型的物業(yè)管理企業(yè)。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達 15 萬，年創(chuàng)產值 45 億元。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實行了物業(yè)管理。建設部早在 1996 年就規(guī)定，全國新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。據 資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過 2 萬家，從業(yè)人員突破 200 萬人。同時我國現階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問題和不足。但由于缺乏符合中國國情的、系統而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。近年 7 來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū) :。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質偏低，管理服務不到位。 (3)由于法規(guī)不完善，經營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。 (2)從市場主體來看， 還應建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。 政 府職能的轉變 我國已經加入 WTO，為適應世貿組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應對未來國際化的競爭，我國房地產管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關主管部門必須以世貿組織規(guī)則為參照系數，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務水平和服務效率向國際水平看齊，積極轉變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。并經房地產管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應的經營資格。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作 16 風好、業(yè)務精、技術熟練的員工隊伍。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經過實踐被業(yè)主認可的物業(yè) 管理公司來進行專業(yè)化的管理。根據物業(yè)管理所處的現實及對未來發(fā)展的分析預測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經歷三個階段： (1)物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不 規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費觀念不強、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風險導致物業(yè)管理企業(yè)經營如履薄冰。 b 房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。具有代表性的此類經營活動有： (a)開辦幼兒園、學校； (b)經營性場所，如餐廳、超市、網吧等； (c)會所及康體娛樂設施； (d)裝飾裝修； (e)搬家公司、