【正文】 作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，作為一個(gè)涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會(huì)的理解與支持。 27 政府職能的問(wèn)題：政企沒(méi)有完全分開(kāi)，企業(yè)無(wú)法獨(dú)立 運(yùn)作；政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接干預(yù)；管理層、管理部門(mén)過(guò)多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜。 社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng) 人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。 (3)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn) ,保障多方利益。 (2)完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問(wèn)等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會(huì)制度（ Town Council），在全國(guó)按區(qū)域劃分形成幾個(gè)理事會(huì)為中心的物業(yè)管理體系。以規(guī)?；?jīng)營(yíng)和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實(shí)則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來(lái)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 20 物業(yè)管理的另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為： ① 專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)； ② 提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢、培訓(xùn)等。所以首先要進(jìn)行 認(rèn)真的可行性分析，籌措資 19 金，制定經(jīng)營(yíng)管理方案。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的 優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計(jì)算機(jī)方面的知識(shí)。 ④ 具有一支熱愛(ài)物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊(duì)伍。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： ① 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資格，是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。 另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。 政府方面： (1)由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門(mén)，沒(méi)能引起有關(guān)部門(mén)的重視，以及物業(yè)管理涉及部門(mén)過(guò)多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善； (2) 由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門(mén)自身利益考慮，政企沒(méi)能真正分開(kāi)，而且政府對(duì)企業(yè)干預(yù)過(guò)多，缺少服務(wù)意識(shí)； (3) 對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存，是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒(méi)有一個(gè)明確的法規(guī)政策規(guī) (4) 物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)分依賴于開(kāi)發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來(lái) 。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保 安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單，那么風(fēng)平浪靜。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼 ,多種經(jīng)營(yíng)、以副補(bǔ)主。 市場(chǎng)化程度不高 8 我國(guó)物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會(huì)委托管理的二手項(xiàng)目，這是深有苦衷的無(wú)奈選擇。 我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 三、參考文獻(xiàn) 2 [1]《國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理基礎(chǔ)》勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 60 [2]《國(guó)家職 業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理員》 勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組 中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》梁柱 中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社 ~187 物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策 000 內(nèi)容摘要 ：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同 促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（經(jīng)濟(jì)適用房）每平米 元 /月計(jì)算，全國(guó)每年單此項(xiàng)收費(fèi)就 3 達(dá) 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù) 算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。首先，消費(fèi)者的利益無(wú)“法”保障。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制 ,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門(mén)。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問(wèn)題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開(kāi)發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒(méi)有。然而“麻雀雖小，五臟俱全” ,“小而全”的企業(yè)必然帶來(lái)極大的資源浪費(fèi)。比如停車場(chǎng)收取 5元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說(shuō)就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。 政府方面， 物業(yè)管理重在立法 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國(guó)要建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，就必須建 立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度?！稐l例》（草案）第三條對(duì)業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺(tái)后這三個(gè)概念可以在全國(guó)統(tǒng)一。例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場(chǎng)機(jī)制自行決定，政府不對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行干預(yù)。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。比如管理一個(gè)住宅區(qū)猶如管理一個(gè)小城鎮(zhèn)。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的要求，對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。 由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過(guò)去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補(bǔ)貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。 d 對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶外廣告、屋頂天線、公共場(chǎng)地的出租等。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務(wù)及關(guān)聯(lián)度較高的業(yè)務(wù)上來(lái)。 1999 年 4 月，深圳政府出面對(duì)蓮花一村的物業(yè)管理進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，分屬 12 個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進(jìn)行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。這方面較為典型的是美國(guó)和新加坡的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機(jī)電等等均分包給社會(huì)各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對(duì)這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會(huì)過(guò)渡。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約 服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得