【正文】 作為一個國民經(jīng)濟體系中不可或缺的關系到國計民生的重要行業(yè)，作為一個涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會的理解與支持。 27 政府職能的問題：政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立 運作；政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預；管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜。 社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng) 人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。 (3)購買商業(yè)保險 ,保障多方利益。 (2)完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會制度（ Town Council），在全國按區(qū)域劃分形成幾個理事會為中心的物業(yè)管理體系。以規(guī)?；?jīng)營和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來物業(yè)管理實現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅實的基礎。 20 物業(yè)管理的另一種擴張方式表現(xiàn)為： ① 專業(yè)技術的對外擴張（如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等），實現(xiàn)對內(nèi)保障的同時，對外提供專業(yè)技術服務； ② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等。所以首先要進行 認真的可行性分析，籌措資 19 金，制定經(jīng)營管理方案。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的 優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當，將會得到很好的回報。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負盈虧的法人實體和市場主體。為了提高管理水平還應具備與之相應的計算機方面的知識。 ④ 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風好，業(yè)務精，技術熟練的員工隊伍。市場經(jīng)濟下物業(yè)管理企業(yè)應具備的基本條件： ① 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，是實施物業(yè)管理的基本條件。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場經(jīng)濟規(guī)律的原則。 另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。 政府方面： (1)由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務部門，沒能引起有關部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善； (2) 由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預過多，缺少服務意識； (3) 對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強制實行招投標制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī) (4) 物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應的扶持政策，導致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來 。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。 物管企業(yè)經(jīng)營的風險問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保 安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。其基本做法是政府定價或制定指導價，建設單位補貼 ,多種經(jīng)營、以副補主。 市場化程度不高 8 我國物業(yè)管理雖然是適應房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。 我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結構 ，完善的法規(guī)體系尚未形成。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 三、參考文獻 2 [1]《國家職業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理基礎》勞動和社會保障部編寫組中央廣播電視大學出版社 ～ 60 [2]《國家職 業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理員》 勞動和社會保障部編寫組 中央廣播電視大學出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國物業(yè)管理理論探索與實踐》梁柱 中國經(jīng)濟出版社 ~187 物業(yè)管理現(xiàn)狀問題及對策 000 內(nèi)容摘要 ：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進行更深層次的探討，共同 促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。僅按北京物業(yè)管理費最低水平（經(jīng)濟適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就 3 達 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務 算上，這個市場將更加龐大。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。首先，消費者的利益無“法”保障。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制 ,結合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。然而“麻雀雖小，五臟俱全” ,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。比如停車場收取 5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。 政府方面， 物業(yè)管理重在立法 市場經(jīng)濟實質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，就必須建 立起一套完善的與之相適應的法律制度。《條例》（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統(tǒng)一。例如實行物業(yè)管理服務價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進行干預。委托他人參與指以合同方式委托具有相應能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費。比如管理一個住宅區(qū)猶如管理一個小城鎮(zhèn)。要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革。 由于作為一個獨立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補貼模式已不再適應行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個規(guī)范的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關系。 d 對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務及關聯(lián)度較高的業(yè)務上來。 1999 年 4 月，深圳政府出面對蓮花一村的物業(yè)管理進行公開招投標，分屬 12 個物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機電等等均分包給社會各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務由物業(yè)管理向政府或社會過渡。 在合同中，企業(yè)務必要把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務，哪些是特約 服務；權利與義務是否對等，自身的合法權益在合同中是否得