【正文】 本辦 法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。 第十條 實行明碼標價的物業(yè)服務收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。 第四條 政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業(yè)服務收費明碼標價進行管理。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰 。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 27 頁 共 104 頁 第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 2． “物業(yè)工程 ”科目的期末余額在資產負債表 “存貨 ”項目中反映。 企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入 “管理費用 ”科目，不在本科目核算。 2．企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認： 企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 第 209 號科目 其他應付款 1．本科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。 3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。執(zhí)行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收人。 企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。 間接費用包 括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。 商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。 第十八 條 本辦法由建設部負責解釋。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 104 頁 第十一條 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產行政主管部門備案。 管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住 宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。 本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū)）。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。 第十條 資質審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起 20 個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業(yè)核發(fā)資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為 20 個工作日。 （三）三級資質： 50 萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10 人。 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款 30％以 上 50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。 第五十六條 物業(yè)存 在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 第三十一條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部 門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè) 主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 第七 條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 總 理 溫家寶 二○○三年六月八日 物業(yè)管理條例 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1／ 2 以上通過。 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 104 頁 第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設 單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、 場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔賠償責任。 第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。 （二）二級資質： 300 萬元以上； 、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20 人。 二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。 第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后 30 日內，到原資質審批部門申請辦理 資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)取得資質證書后，不得降低企業(yè)的資質條件，并應當接受資質審批部門的監(jiān)督檢查。 第二十六條 本辦法自 2020 年 5 月 1 日起施行。 第五條 房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 第十五條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權投訴；管委 會有權制止，并要求其限期改正；房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款： （一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的； （二）管理制度不健全，管理混亂的； （三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的； （四）私搭亂建，改變房地產和公用設施用途的； （五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務的。 其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。 代管基金利息凈收入應當經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。 企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。 物業(yè)大修收人是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。 營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。 第二十二條 本規(guī)定由財政部負責解釋和修訂。 2．企業(yè)向有關單位和個人預收的款項， 借記 “銀行存款 ” 科目， 貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記 “經(jīng)營收入 ”、 “其他業(yè)務收入 ”科目。收取代辦手續(xù)費等服務收入時，借記本科目，貸記 “經(jīng)營收入 ”科目。 2．企業(yè)收到代管基金時， 借記 “銀行存款－－代管基金存款 ”科目，貸記本科目。 4．本科目應按經(jīng)營收入的種類設置明細賬， 如 “物業(yè)管理收入 ”、 “物業(yè)經(jīng)營收入 ”、 “物業(yè)大修收入 ”等，其中 “物業(yè)管理收入 ”，企業(yè)可以根據(jù)實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。 4．期末，應將本科目的余額轉入 “本年利潤 ”科目，結轉后，本科目應無余額。 第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 實行市場調 節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 管 理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物