【正文】 事務由物業(yè)管理向政府或社會過渡。與美國不同，理事會的每屆主席及領導成員由社區(qū)競選產(chǎn)生，均為兼職，但“ TC”內(nèi)的管理人員（一般在 20 人以內(nèi)）為有注冊資格的專職人員。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。 21 (3) 物業(yè)管理的回歸 — 高度社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來 隨著改革的不斷深入，我國社會主義市場經(jīng)濟體系將更加完善，在充分完成國企體制改革和建立健全社會保障體系的前提下，住房體制將完全實現(xiàn)分房貨幣化和商品化。 1999 年 4 月，深圳政府出面對蓮花一村的物業(yè)管理進行公開招投標，分屬 12 個物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性以及現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)技術分工程度，決定了第一種方式即管理面積的無限增加有較大的局限性。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務及關聯(lián)度較高的業(yè)務上來。為減少風險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主開展。 d 對公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種： a 針針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務，如家政服務和汽車美容服務等。 由于作為一個獨立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補貼模式已不再適應行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個規(guī)范的基金運作機制，由開發(fā)商一次性補貼各種大修及物業(yè)管理啟動資金，斷絕對開發(fā)商長久的依賴關系。同時應做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營模式 物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 在當前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關注的問題。要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革。 加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。比如管理一個住宅區(qū)猶如管理一個小城鎮(zhèn)。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務性強，接觸面廣，設施、設備數(shù)量大，維護要求高 ,時刻會產(chǎn)生急、難、新問題。委托他人參與指以合同方式委托具有相應能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點和條件，具有相當數(shù)量的資金，依法建立章程和相應的 機構，擁有各類相當數(shù)量和資格的技術、專業(yè)管理人才，建立健全會計制度等。例如實行物業(yè)管理服務價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進行干預。強調(diào)物業(yè)管理服務價格應當遵循服務內(nèi)容和質(zhì)量相適應的原則，服務價格由當事人在合同中約定?！稐l例》（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統(tǒng)一。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 政府方面， 物業(yè)管理重在立法 市場經(jīng)濟實質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，就必須建 立起一套完善的與之相適應的法律制度。 企業(yè)方面： (1)建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權不明，權責不清，不能獨立經(jīng)營運作； 12 (2)發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導致物業(yè)管理服務質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產(chǎn)權人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障。 根據(jù)對以上事實和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權利責任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費觀念不強以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務質(zhì)量不夠等因素造成的。比如停車場收取 5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務的深度和廣度都有了很大變化。然而“麻雀雖小，五臟俱全” ,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。物業(yè)管理服務費標準偏低、收繳率偏低的結果，直接導致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。 物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制 ,結合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費者的權益而由相關法規(guī)條例賦予他們的民事權利，但因沒有 賦予與此權利相對應的義務，致使在實際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。首先，消費者的利益無“法”保障。自 1994 年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住 6 宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業(yè)管 理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個原因就是以前“自建自管”的延續(xù)，另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個賣點。 我國物業(yè)管理雖然發(fā)展了 20 來年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。 自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。僅按北京物業(yè)管理費最低水平（經(jīng)濟適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就 3 達 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務 算上，這個市場將更加龐大。 關鍵詞 ：物業(yè)管理； 業(yè)主 ； 業(yè)主委員會 0. 引言 ： 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)約有 80 億平方米的住房，至 2021年就有 70%（約 56億平方米）出售給個人。 三、參考文獻 2 [1]《國家職業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理基礎》勞動和社會保障部編寫組中央廣播電視大學出版社 ～ 60 [2]《國家職 業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理員》 勞動和社會保障部編寫組 中央廣播電視大學出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國物業(yè)管理理論探索與實踐》梁柱 中國經(jīng)濟出版社 ~187 物業(yè)管理現(xiàn)狀問題及對策 000 內(nèi)容摘要 ：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進行更深層次的探討，共同 促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在 2021 年前全部實行物業(yè)管理。國家《十五計劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領域