【正文】 。 我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實中，可以 看到立法滯后帶來的消極影響。因缺乏法律依據(jù)，司法機關(guān)難以及時處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。近年 7 來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。 政府職能的問題 政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運 作。不予批復(fù)的原因何在 ?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 . 政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)； 管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付 20 多個部門的檢查管理。 市場化程度不高 8 我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。其基本做法是政府定價或制定指導(dǎo)價，建設(shè)單位補貼 ,多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機構(gòu)有 1200 多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管 理面積也不過 7000 萬平方米，小的不足 10 萬平方米 ,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬平方米 ,如按管理機構(gòu)平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保 安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風(fēng)平浪靜。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū) :。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆 架山莊“索賠案”。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料顯示，業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)罪 11 不滿意的前三項是：房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi)，同時各種主要服務(wù)項目的投訴率均在 20%以上，可見我們的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提高。 政府方面： (1)由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善； (2) 由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識； (3) 對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強制實行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī) (4) 物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來 。 (3)由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險意識不強，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。 社會方面： (1)由于 大多數(shù)消費者剛從計劃經(jīng)濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”； (2)業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)； (3)社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報道的社會責(zé)任； (4)行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 13 完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。 (2)從市場主體來看， 還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。 據(jù)悉，由建設(shè)部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理條例》已經(jīng)國務(wù)院法制辦三 14 審，有望在年內(nèi)出臺?！稐l例》（草案）第十四條對業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場經(jīng)濟規(guī)律的原則。 政 府職能的轉(zhuǎn)變 我國已經(jīng)加入 WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。政府要加強服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。 (2)減少管理部門和管理層次，加強物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運作，實施科學(xué)管理。市場經(jīng)濟下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： ① 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，是實施物業(yè)管理的基本條件。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營資格。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機構(gòu)具有資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)、管理人員參與。 ③ 編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測算收費價格、建立管理組織 、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。 ④ 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊伍。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作 16 風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊伍。 ⑤ 從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè) 知識，經(jīng)營頭腦，管理才能。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計算機方面的知識。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè) 管理公司來進行專業(yè)化的管理。 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入 WTO 后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。使