【正文】 感謝此次我指導老師的悉心指導，沒有你的大力幫助，僅靠我的一己之力是很難將這么復雜的問題討論清楚的。 社會方面：物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用；物業(yè)管理協(xié)會應積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源；新聞媒體應了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點；廣大業(yè)主應更新觀念，順應我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認識 和對物業(yè)管理消費的認同感。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。得出如下研究結(jié)論： 物業(yè)管理存在的問題及原因分析 體制問題 ：以前“自建自管”的延續(xù)和開發(fā)商出于自身利益的考慮。 26 新聞媒體應了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進行正面的引導，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個深入地認識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務素質(zhì)；通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察 ，學習借鑒國 外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗，取人之長，補己之短。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓。按 WTO 規(guī)則，政府不能單獨對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當?shù)恼邇A斜確是允許 25 的。但這需要支付一筆不菲的保險費用，而且購買時一定要取得業(yè)主的同意。如保安員在指引車輛停放時，便對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出 ，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場，車場進出的登記一定要完整、齊備。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓，在員工的思想中樹立風險意識。例如，物業(yè)管理的保安工作 ,應在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保障責任。 企業(yè)經(jīng)營的風險意識 23 雖然對風險的防范屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風險性使我們不得不把對風險的防范專門列出重點探討。隨著經(jīng)濟發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達，治安狀況的好轉(zhuǎn)，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社 區(qū)文化、計劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業(yè)來做，也完全采用“代理”等形式的企業(yè)化經(jīng)營；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實務向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過渡。兩個國家的共同點就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項事務如清潔、綠化、機電 、房屋維修等均交社會專業(yè)化公司來做。美國采用的是注冊物業(yè)經(jīng)理制度（ Certied Property Manager），以職業(yè)注冊經(jīng)理（ CPM）為中心，在全國形成 360 多 家 注 冊 物 業(yè) 公 司(Accredited Management Organization)。我國物業(yè)管理現(xiàn)行體制在宏觀和微觀二個方面 都將發(fā)生根本性的變化，它將是一次物業(yè)管理行業(yè)的“大洗牌”，是物業(yè)管理與社會之間的“社會化再分工”。很明顯，它既改變過去多頭管理的局面，又提高了中標單位“恒基物業(yè)公司”的管理規(guī)模和實力。 因此，對全行業(yè)來講，物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營主要應通過專業(yè)技術(shù)重組來實現(xiàn)。物業(yè)管理作為一個保本微利的行業(yè)，它的收入主要是靠管理面積的多少來決定的，更重要的是建設部對物業(yè)管理企業(yè)實施的資質(zhì)管理中，對一、二、三、三個等級的物業(yè)管理企業(yè)在管理面積上都有明確的劃定。具有代表性的此類經(jīng)營活動有： (a)開辦幼兒園、學校； (b)經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等； (c)會所及康體娛樂設施； (d)裝飾裝修； (e)搬家公司、禮儀服務公司等。 另外還有就是專項經(jīng)營活動，與上述經(jīng)營行為不同。 b 房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務。開展多種經(jīng)營，以彌補物業(yè)管理中資金的不足。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實及對未來發(fā)展的分析預測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個階段： (1)物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不 規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費觀念不強、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風險導致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè) 管理公司來進行專業(yè)化的管理。這就向管理人員提出了要求，應具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學、園林綠化、市政工程、電學、熱力等。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作 16 風好、業(yè)務精、技術(shù)熟練的員工隊伍。 ③ 編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標準、測算收費價格、建立管理組織 、明確權(quán)力義務及違約責任等。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應的經(jīng)營資格。 (2)減少管理部門和管理層次，加強物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運作，實施科學管理。 政 府職能的轉(zhuǎn)變 我國已經(jīng)加入 WTO，為適應世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務水平和服務效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境?！稐l例》（草案）第十四條對業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責和應承擔的民事責任也作了統(tǒng)一規(guī)定。 (2)從市場主體來看， 還應建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。 13 完善的物業(yè)管理法律體系應在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 (3)由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風險意識不強，導致物業(yè)管理收益與風險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。據(jù)有關(guān)資料顯示，業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率，業(yè)主對物業(yè)服務罪 11 不滿意的前三項是：房屋設備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi)，同時各種主要服務項目的投訴率均在 20%以上，可見我們的物業(yè)服務質(zhì)量亟待提高。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務不到位。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆 架山莊“索賠案”。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū) :。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬平方米 ,如按管理機構(gòu)平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，爭奪市場。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。不予批復的原因何在 ?某些領(lǐng)導者一語道破天，你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 . 政府職能錯位或越位，政府仍習慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預； 管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應付 20 多個部門的檢查管理。近年 7 來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原