【文章內(nèi)容簡介】 作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善； (2) 由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識； (3) 對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強制實行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī) (4) 物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來 。 企業(yè)方面： (1)建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨立經(jīng)營運作； 12 (2)發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。 (3)由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險意識不強，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。 (4)由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 社會方面： (1)由于 大多數(shù)消費者剛從計劃經(jīng)濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”； (2)業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)； (3)社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報道的社會責(zé)任； (4)行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 政府方面， 物業(yè)管理重在立法 市場經(jīng)濟實質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，就必須建 立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。 13 完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國家已經(jīng)頒布實施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下，由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機整體，并成為國家法律體系中必不可少的分支。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個方面： （ 1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看， ① 建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章； ② 建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章； ③ 建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章； ④ 建立保安保衛(wèi)、 消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。 另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理條例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 (2)從市場主體來看， 還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。 據(jù)悉，由建設(shè)部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理條例》已經(jīng)國務(wù)院法制辦三 14 審，有望在年內(nèi)出臺?！稐l例》（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統(tǒng)一?！稐l例》（草案）第十四條對業(yè)主自治管理組織稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務(wù)價格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場經(jīng)濟規(guī)律的原則。強調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價格由當(dāng)事人在合同中約定。 政 府職能的轉(zhuǎn)變 我國已經(jīng)加入 WTO，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運行機制與國際慣例接軌，服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能，做到歸位而不越位、定位而不錯位，真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競爭的維護(hù)者，為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 (1) 政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。例如實行物業(yè)管理服務(wù)價格由市場機制自行決定，政府不對市場行為進(jìn)行干預(yù)。 (2)減少管理部門和管理層次，加強物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運作，實施科學(xué)管理。 15 (3)要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。市場經(jīng)濟下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： ① 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，是實施物業(yè)管理的基本條件。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的 機構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會計制度等。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得工商管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營業(yè)執(zhí)照，才具備相應(yīng)的經(jīng)營資格。 ② 參與規(guī)劃設(shè)計，實施質(zhì)量監(jiān)督的能力 直接參與或委托他人參與。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機構(gòu)具有資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)、管理人員參與。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費。 ③ 編制物業(yè)管理區(qū)域管理方案和辦法的能力 包括確定管理范圍、制訂管理規(guī)劃、訂立管理標(biāo)準(zhǔn)、測算收費價格、建立管理組織 、明確權(quán)力義務(wù)及違約責(zé)任等。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計。 ④ 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊伍。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高 ,時刻會產(chǎn)生急、難、新問題。物業(yè)管理從接管、開荒、啟用到日常管理、維護(hù)要求必須有一支熱愛物業(yè)管理工作 ,作 16 風(fēng)好、業(yè)務(wù)精、技術(shù)熟練的員工隊伍。員工隊伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng) ,有良好的職業(yè)道德。 ⑤ 從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè) 知識，經(jīng)營頭腦，管理才能。比如管理一個住宅區(qū)猶如管理一個小城鎮(zhèn)。這就向管理人員提出了要求，應(yīng)具備的知識有：用于區(qū)域物業(yè)管理的城市規(guī)劃、建筑、施工工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)學(xué)、園林綠化、市政工程、電學(xué)、熱力等。用于經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財務(wù)管理等。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計算機方面的知識。 加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。 限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè) 管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入 WTO 后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革。公司制是現(xiàn)代企業(yè)制度的一種有效的組織形式，公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。實行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法 17 人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé) 明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實體和市場主體。同時應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營模式 物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向