【文章內容簡介】 主體構件、但不需全部拆除的工程。二十八、某小區(qū)業(yè)主稱自己剛買一年的房子就出現(xiàn)質量問題,室內墻面表面涂層脫落、屋頂漏水,請問就此事應找誰負責？房屋保修是否有期限？期限是多少？答: 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十一條關于“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,來承擔物業(yè)的保修責任”和《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十六條關于“房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任”的規(guī)定,明確了建設單位對物業(yè)的保修責任應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔,保修期限和保修范圍以外的物業(yè)維修,保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。至于房屋保修的期限,根據(jù)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條、第六條之規(guī)定,物業(yè)的地基基礎和主題結構在合理使用壽命年限內承擔保修；正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限為、屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年。據(jù)此,該業(yè)主房屋買了1年出現(xiàn)質量問題,應當由建設單位承擔保修責任。但是,如果是業(yè)主或裝修公司不合理使用、使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題,建設單位不承擔保修責任,其損失應由責任人承擔相應責任。二十九、“我們是湘雅路某小區(qū)的業(yè)主,我們小區(qū)只有三棟建于1995年的房子,只160多戶居民,現(xiàn)在房子開始出現(xiàn)一些問題需要維修,不知這筆維修費用該如何解決？”答: 98年以前,因當時法律法規(guī)對維修資金的歸集無明文規(guī)定。因此,你們如果出現(xiàn)共用部位、共用設施設備維修問題時,應當由該棟全體業(yè)主共同承擔維修費用。三十、住宅的維修責任是如何劃分的？答:（1）室內專有部分,由業(yè)主自行維修。 （2）根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條“本辦法所稱住宅共用部位,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括、住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備,是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”之規(guī)定,上述住宅的共用部位和共用設施設備由物業(yè)服務企業(yè)組織定期養(yǎng)護和維修,其費用從住宅維修資金中列支。（3）根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條“住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用”之規(guī)定,住宅維修資金由業(yè)主按規(guī)定分攤,分期繳納,由住宅專項維修資金部門以房屋本體為單位設立專帳代管,用于房屋本體公用設施的維修養(yǎng)護,不得挪做他用。（4）物業(yè)服務企業(yè)所收取的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費,是指物業(yè)服務企業(yè)對住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護,房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理等提供服務所收取的費用。其中物業(yè)服務企業(yè)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱。梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的公用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施。道路、圍墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營型車場車庫、公益性文體設施以及設備設施使用的房屋等的維修、養(yǎng)護、管理,以保障其處于正常運行或良好備用狀態(tài)。但不包括上述房屋及配套的設施設備和相關場地的大修、中修和更新改造。因此,物業(yè)服務企業(yè)僅對上述房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常小修維護管理。三十一、“我是住在某小區(qū)頂層的居民,房子近幾年開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,我自己多次維修一直沒有很好解決問題,每次維修費用都不少,我覺得這筆費用應該由本棟樓的業(yè)主大家分攤,不知是否可以？”答: 首先,房屋如屬于保修期內,由開發(fā)商或者開發(fā)商委托物業(yè)服務企業(yè)進行保修。其次,房屋如已過保修期,漏水部位屬于共用部位的,可以通過法定程序使用維修資金。三十二、小區(qū)頂樓、外墻滲水的投訴該怎么樣處理？答:（1）外堪查看滲水點,分析具體原因（建議外墻檢查時應選擇雨天,可更加查看其原因）。（2）如滲水時間為保質期內,應在三個工作日內通知開發(fā)商進行處理,并逐一跟蹤工程進展情況。（3）工程完工后,上門檢查維修工程質量及兩天后的回訪情況,并逐一登記備案。（4）如滲水時間為已過保質期,客服部接到后,應立即由客服部與工程部主管上門查勘,確定滲漏點。（5）確定滲漏點后,與業(yè)委會或相關業(yè)主協(xié)商動用維修資金等事宜。三十三、什么是物業(yè)維修資金？如何使用維修資金？答: 物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)《物權法》第七十六條關于“下列事項由業(yè)主共同決定、……（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金.…..決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意”和第七十九條關于“建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布”和《物業(yè)管理條例》第五十四條關于“專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法,由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定”的規(guī)定,專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。首先,使用物業(yè)維修資金要滿足如下條件、凡按相關規(guī)定已繳納物業(yè)維修資金并存入物業(yè)專項維修資金專戶的；已過房屋保修期的共用部位、共用設施設備維修；達到占受益建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意。 接著,使用物業(yè)維修資金應當具備如下五個程序:申請業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)向長沙市物業(yè)維修資金管理中心(以下簡稱管理中心)提交使用物業(yè)維修資金的申請報告。（1）成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主委員會授權委托物業(yè)服務企業(yè)提出申請并提供維修預算,報管理中心；（2）未成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主代表授權委托物業(yè)服務企業(yè)提供維修預算,經(jīng)相關業(yè)主審核同意簽字后,報管理中心；（3）既無業(yè)主委員會又無物業(yè)服務企業(yè)的,由相關業(yè)主、社區(qū)居民委員會聘請中介部門作出維修預算,經(jīng)相關業(yè)主審核同意后報管理中心。外勘管理中心安排外勘人員外勘,明確維修范圍、受益戶室。審核管理中心審核維修項目,業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)向管理中心提交以下資料、（1）使用物業(yè)維修資金的申請報告,業(yè)主委員會或業(yè)主授權委托書,《長沙市物業(yè)維修資金使用申請表》；（2）占受益建筑物總面積2/3以上且占總人數(shù)2/3以上的受益業(yè)主同意簽名表；（3）業(yè)主委員會成立的備案證明、業(yè)主委員會主任、經(jīng)辦人身份證復印件；（4）物業(yè)項目維修合同、物業(yè)維修工程預(決)算書,審計報告；（5）物業(yè)維修單位的資質證書。維修費用在3萬元（含）以上的提交審計報告,審計費用計入維修和更新、改造成本。公示管理中心在物業(yè)區(qū)域內明顯位置公示物業(yè)維修項目相關資料,公示期為5日。同時,在0731房產網(wǎng)物業(yè)維修資金專欄公示3個月,其中,網(wǎng)上接受咨詢、投訴期限為5日。網(wǎng)址、//資金劃撥（1）公示期內無異議或異議不成立的,管理中心打印物業(yè)維修資金使用劃撥憑證,經(jīng)辦人簽字、申報單位蓋章后,管理中心視工程進度撥付維修款；（2）維修項目完工后,業(yè)主委員會、相關業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當就維修項目進行驗收,工程驗收合格后提供竣工驗收證明及維修發(fā)票,由管理中心撥付余款。第三、如下費用不能從物業(yè)維修資金中列支:（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據(jù)國家有關規(guī)定或物業(yè)服務合同約定,應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。 三十四、如何查詢物業(yè)維修資金交存、使用、利息情況？業(yè)主及相關單位如何與管理部門進行交流？答: 登陸0731房產網(wǎng):,輸入姓名、身份證號和房號即可查詢。業(yè)主、相關單位登陸網(wǎng)站:,點擊“維修資金”專欄,進入物業(yè)維修資金頁面“維修資金交流互動平臺”,輸入姓名、性別、聯(lián)系方式以及留言內容,管理中心管理員及時查看留言并答復。三十五、樓上業(yè)主家中漏水造成樓下業(yè)主財產受損糾紛？答: 樓上業(yè)主用水不慎將生活用水全部排泄到樓下五位業(yè)主的家里,造成樓下五位業(yè)主損失慘重。因該水管仍處于保修期內,樓下五位多次向樓上業(yè)主及開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商,協(xié)調未果,遂起訴到法院,經(jīng)人民法院在審理過程中,人民法院委托鑒定機構對水管爆裂的原因進行了鑒定,鑒定結論為樓上業(yè)主的陽臺給水系統(tǒng)較原系統(tǒng)有所改變。以此認定樓上業(yè)主在裝修過程中,將其陽臺給水系統(tǒng)進行了改動,致使水管爆裂,而漏水至樓下五位業(yè)主家。財產損害的責任人應為樓上業(yè)主,由其承擔全部賠償責任。根據(jù)《民法通則》第一百一十七條規(guī)定、“損壞國家的、集體的財產或者他人財產的,應當恢復原狀或折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的,侵害人并應當賠償損失?！北景笇儆谙噜応P系中的侵權糾紛,應當由侵權人承擔全部賠償責任。三十六、樓上業(yè)主因裝修過程中造成樓下管道堵塞的糾紛？答: 某小區(qū)業(yè)主在裝修完成后,某日樓下業(yè)主發(fā)現(xiàn)管道堵塞,造成污穢物往上冒將整個房屋全部損壞。樓下業(yè)主立即要求物業(yè)管理處處理,經(jīng)物業(yè)管理處緊急處理后,經(jīng)檢查原因,發(fā)現(xiàn)是樓上業(yè)主在裝飾過程中操作不當,造成管道堵塞。物業(yè)管理處多次組織樓上、樓下業(yè)主協(xié)商,最終達成協(xié)議,由樓上業(yè)主負責修復和賠償樓下業(yè)主。根據(jù)《住宅室內裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。”本案賠償責任人是樓上業(yè)主,應當由他承擔賠償責任。三十七、不可抗力引起的糾紛,誰承擔責任？答: 2008年2月,遇上五十年難遇的冰凍自然災害。不管管道是在保修期內,還是不在保修期內,遭受水管爆裂的業(yè)主和樓上水管爆裂造成樓下受損的業(yè)主紛紛向開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)索賠。根據(jù)《民法通則》第一百零七條規(guī)定 “因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責任,法律另有規(guī)定的除外?！弊匀粸暮儆诓豢煽沽?屬于法定免責條款。開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、樓上業(yè)主都不承擔任何賠償責任。因此,本案中沒有賠償責任人。三十八、雷小姐居住在某大廈二樓,去年國慶節(jié)期間,她發(fā)現(xiàn)天花板滴水。三樓業(yè)主外出不在家,雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)服務企業(yè)及時反映了情況,物業(yè)服務企業(yè)則稱,三樓業(yè)主不在家,公司無權破門而入。后物業(yè)服務企業(yè)想方設法與三樓業(yè)主聯(lián)系不上,無奈撥通了110,在巡警的要求下,物業(yè)服務企業(yè)才砸開了三樓業(yè)主的房門,入室維修。這時,發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內的東西也被浸泡得不成樣子了。經(jīng)過一番搶修,雷小姐家的“雨”終于停了,但她對物業(yè)服務企業(yè)的“慢出手”表示極為不滿,指責物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到責任。三樓業(yè)主回來后,對物業(yè)服務企業(yè)的破門而入行為也很惱火,三方矛盾一時難以化解。答: 本案中,存在兩個法律關系,其一是樓上業(yè)主和樓下業(yè)主是否存在相鄰權糾紛。三樓漏水,損害了住在二樓的雷小姐的利益。首先要查明漏水的原因,是否屬于質量問題,或者屬于人為原因,如屬于質量問題,經(jīng)查證屬實在保質期內的,由開發(fā)商承擔賠償責任。如已過保質期或人為原因造成的,由三樓業(yè)主承擔賠償責任。其二是物業(yè)服務企業(yè)與三樓業(yè)主是否存在侵權關系。 在三樓業(yè)主家中無人的情況下,為了減少損害,就必須破門而入進行檢修,但客觀上又會對該業(yè)主的門、窗等財產造成損害,類似這樣的行為就是緊急避險行為。所謂緊急避險,就是為了使第三人或本人的人身或財產或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害,具有正義合理性,因而我國《民法通則》對此予以認可。但是,三樓業(yè)主由于緊急避險而遭受的損失,是否應受賠償、如何賠償,都是必須面對的問題。根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第156條“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償?shù)?可以責令受益人適當補償”的規(guī)定可以看出,當出現(xiàn)漏水等情形時,是可以采取緊急避險行為的,在措施得當?shù)那闆r下,無論是物業(yè)服務企業(yè)還是二樓業(yè)主,都不應承擔民事責任。本案中,三樓業(yè)主受到了一些財產損失,作為受益人的雷小姐應當給予其適當?shù)难a償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財產的損害,所以該業(yè)主實際上也是受益人之一,因此三樓業(yè)主也應當承擔一部分損失。三十九、4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在此的天那水,當場發(fā)生爆炸,當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。請問物業(yè)服務企業(yè)是否有責任？答: 某物業(yè)服務企業(yè)對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方,對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童點燃天那水引起爆炸,這兩個方面應各占一半的責任。具體劃分責任比例是、死者的監(jiān)護人對小孩的死亡負一定的責任；物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的責任；其中一孩子由于直接引起爆炸承擔一定責任；其他兩個男孩各承擔一定的責任。由于3個男孩均未成年,其賠償責任應當由監(jiān)護人承擔。四十、某小區(qū)李老太在雪后出門,在小區(qū)的步行街不慎跌倒,跌斷右腿股骨頭,保員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院。經(jīng)診斷為、右腿股骨頭粉碎性骨折,立即實施手術置換股骨頭,手術后李老太提出、她是在小區(qū)內跌倒的,因為自己每月都交物業(yè)服務費,其中包括了小區(qū)道路的公攤,那么,她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應由物業(yè)服務企業(yè)承擔。業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒物業(yè)服務企業(yè)是否承擔責任？答: 物業(yè)服務企業(yè)的