【文章內容簡介】 的晚餐”。只要是業(yè)主付出了相應的費用那么就應該得到相應的服務，這是理所當然的事情；而對于那些沒有付出報酬的人當然也是得不到服務的；對于那些得到了服務，卻又不想付出報酬的人理所當然是應該受到法律制裁的。人們要在社會中立足就要不斷的付出，只有這樣才能得到更多的報酬，而那些不勞而獲的人是不是應該讓他一直下去呢？？？？[/[/B] [/B] 什么是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 　　業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。 (1)業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會； (2)經20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會； (3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會應在接到提議后的30日內就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。逾期不組織召開會議的，區(qū)縣(市)房地產行政主管部門應督促其召開會議；(4)經20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已經作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內不得以同一內容再提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 業(yè)主委員會簡稱業(yè)委會，是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。 物業(yè)管理公司在哪些重大問題上要報業(yè)主委員會審批？ 業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，維護全體業(yè)主的利益，有權對管理公司的管理服務活動進行監(jiān)管。管理公司在如下一些重大問題上應報業(yè)主委員會審批： 第一， 為全體業(yè)主服務的收費項目和標準。如物業(yè)管理綜合服務收費標準、裝修保證金、管理費按金等。對個別或部分業(yè)主的特約服務收費不一定非要報業(yè)主委員會批準不可，但必須經業(yè)主或使用人認可。 第二， 物業(yè)管理年度財務預算。物業(yè)管理公司應在每年底作出下一年度管理財務預算，報業(yè)主委員會審批。 第三， 物業(yè)管理維修基金的使用。物業(yè)共用部分、共用設備設施的維修更新費用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開支，具體使用計劃由管理公司提出，經業(yè)主委員會批準后實施。 第四， 預算外的管理支出。在實際管理運作中，經常會的一些支出是編制預算時末考慮到的，如政府的收費、維修工具（儀表）的更換等，只要預算外的支出一概要報業(yè)主委員會審批。 第五， 物業(yè)共用部位、共用設備的經營，如在小區(qū)內公共場地、大堂等搞展銷活動，在外墻、天臺上樹經營性廣告等，應報業(yè)主委員會批準，所得收入進入小區(qū)（大廈）管理帳戶、歸全體業(yè)主所的。 第六， 重大的設備施技改項目，如電力擴容、更換墻玻璃、大堂新安裝對講防盜門、增加電視監(jiān)控系統(tǒng)等應報業(yè)主委員會審批，所以需費用由全體業(yè)主按比例分攤一。 第七， 重要的服務管理制度。涉及治安、清潔等重要的服務管理制度也應報業(yè)主委員會審批 業(yè)主對物業(yè)管理有那些權利？ 業(yè)主購買房屋的產權后，其在物業(yè)管理中有以下的權利： ，但需通過業(yè)主委員會行使； ； 、公用設備改造等需要分攤費用的項目以及其它與業(yè)主的切身利益相關的重大事情，有參與權和發(fā)言權； 、水電費等各種服務和日常消費項目的收費，有咨詢、審查和表決的權利；對物業(yè)管理公司的日常支出也有過問的權利，并可以要求物業(yè)管理公司每個季度公開一次收支情況； “管理與服務公約”和“物業(yè)委托管理合同書”的修訂； 方面的有關處罰規(guī)定。 業(yè)主對購買商品房的公用設施和公用建筑面積的權利和義務？ 一、商品房的公用設施和公用建筑面積如何確定？ 首先，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積； 兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！?由購房者負擔的小區(qū)配套設施還包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 其次，從商品住宅樓分攤的土地面積來看： 樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。 樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。 商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。 二、購房者的權利和義務 因為住宅小區(qū)的公用建筑部分和公共設施的建設費用是計入房價由購房者來承擔的，所以購房者對公用建筑部分和公共設施既擁有自己享有的權利，又有交納相關物業(yè)管理費的義務。 購房者對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產權歸屬個人明確；而對于住宅區(qū)中的共有部分和公用設施，由于其為全體產權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經營性設施。 在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。 當業(yè)主入住小區(qū)達到40%以上時，就要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設施的范圍和管理責任。 業(yè)主委員會有哪些主要職責？ (1) 召開業(yè)主（代表）大會，報告物業(yè)管理的實施情況； 　　(2) 選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同； 　　(3) 負責該物業(yè)管理區(qū)域維修基金的籌集、使用和管理； 　　(4) 審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算； 　　(5) 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理公司的管理服務活動； 　　(6) 監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用； 　　(7) 業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責。 業(yè)主應該怎樣當家？ 一、要有業(yè)主意識 　　要清楚自己是物業(yè)的所有者，是小區(qū)真正的主人。而且，要有權利自我保護意識，不盲從。 　　二、要了解自己有哪些權利及如何行使這些權利 　　1．房屋所有權：即對所住房屋占有、使用、收益和依法處分的權利。 　　2．核驗權：即業(yè)主在入住之后有權對居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進行核對或重新檢驗，如果出現不符，可以根據合同或有關法律主張權利。 　　3．知情權：即業(yè)主對自己所擁有物業(yè)的有關資料及物業(yè)管理公司的有關情況（如資質、收費依據、服務標準、收支情況、有關基金的使用等）有權了解、掌握。 　　4．選擇權：即業(yè)主有權選擇或解聘物業(yè)管理公司，并有權簽訂或解除《物業(yè)委托管理合同》。 　　5．監(jiān)督檢查權：即業(yè)主有權對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、檢查，提出批評建議。 　　6．收益權：即業(yè)主對所有的公建配套設施的經營、出租等盈利性收入有收益的權利，只不過這種收益的權利應由業(yè)主委員會代為行使。 　　7．要求組建業(yè)主委員會，指業(yè)主為維護其共同的利益而要求組建自治性的權利保護體的請求權。 　　三、要了解物業(yè)管理公司的作用和與自己的關系 　　，它經房屋土地管理局資質審查合格，取得《物業(yè)管理資質合格證書》并向工商行政管理機關辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔小區(qū)的物業(yè)管理服務。它為小區(qū)提供服務的合法依據就是與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的“物業(yè)管理委托合同”。 　?。I(yè)主管理委員會）與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)范委托管理行為，保護雙方當事人合法權益的協(xié)議。它明確了雙方權利義務，能全面準確地反映物業(yè)管理的全過程。其重要性絲毫不亞于當初的購房合同，是購房者入住前必須簽署的法律文件。 　　，這是購房者的權利。物業(yè)管理公司在與購房者無任何協(xié)議的情況下提出的各種要求，是沒有依據的，購房者有權拒絕。 　　四、要了解業(yè)主委員會的作用及與自己的關系 　 它主要有五個方面的作用： 1．它是廣大業(yè)主實現自己權利的載體； 2．它是協(xié)調業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間關系的載體； 3．它是業(yè)主了解有關政策法規(guī)的載體； 4．它是溝通業(yè)主與政府職能部門的載體； 5．它是使小區(qū)保值、升值的載體。因此，業(yè)主委員會的組建和運作對業(yè)主有非同尋常的意義，廣大業(yè)主應積極支持和配合業(yè)主委員會的組建和運作。 　　五、業(yè)主會不會當家，核心問題是會不會維權，從這一意義上講，業(yè)主要了解與自己有關的政策法規(guī)，要向專業(yè)人士進行咨詢，可以說，有沒有咨詢意識是有沒有維權意識的體現。 怎樣選擇業(yè)委會委員？ 一、私心太重的人不適合進入業(yè)委會， 二、遵守相當“小區(qū)憲法”的公約，還應熱心公益事業(yè)、有足夠的業(yè)余時間以及公正的心態(tài) 三、道德品質好、責任心強、熱心公益事業(yè)和具有完全民事行為能力的產權人或產權人代表、使用人。 四、業(yè)委會委員必須懂得有關法律，應該持證上崗，接受相關的培訓 五、只有產權人大會與業(yè)委會的權利、義務關系明確，才能保證其行為的合法性與公正性。 六、業(yè)委會委員要像關心自己家一樣關心別人的家。業(yè)主家中財務被盜　物業(yè)公司應當賠償嗎?（轉摘） 　　有這樣一個案例,某城市住宅小區(qū)的王先生家中被盜,丟失財物價值達十萬余元。王先生報案后,公安機關立案偵查,犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關注公安機關破案進度的同時,考慮是否應當追究所在小區(qū)物業(yè)管理公司的責任。對于類似這種業(yè)主家中財物被盜,物業(yè)管理公司應否賠償的問題,實務中爭議很多,筆者通過本文予以探究。 　　 　　一、物業(yè)管理公司的民事責任 　　 　　民事責任是因違反民事義務,依法應承擔的法律后果,這是民事責任的本質特征。正如我國《民法通則》規(guī)定:公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任。 　　 　　分析物業(yè)管理公司的民事責任,首先應當界定物業(yè)、物業(yè)管理及物業(yè)管理公司的概念。 　　 　　物業(yè)是指己建成投入使用的建筑物、構筑物及其相關共用設施設備和共有場地等的統(tǒng)稱。 　　 　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理合同約定,對既有物業(yè)進行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務的活動。物業(yè)管理公司是指從事物業(yè)管理的企業(yè)法人。其次,物業(yè)管理公司的民事義務包括法定義務和約定義務。法定義務是法律法規(guī)確定的物業(yè)管理公司的管理義務。如《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理公司有如下義務：一)按照合同要求,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；二)依據委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費用；三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；四)選聘專業(yè)公司和人員承擔專項服務業(yè)務；(五)按委托管理合同實施物業(yè)管理；六)接受物業(yè)管理委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；七)協(xié)助有關部門開展社區(qū)活動。 　　 　　約定義務由物業(yè)管理公司與業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理委托合同中約定,如《大連市物業(yè)管理委托合同》示范文本中關于小區(qū)保安工作的職責約定:小區(qū)內實行24小時保安值班巡邏制度,保安人員值班有明顯標志,熟悉轄區(qū)情況,工作規(guī)范,作風嚴謹,有值班巡邏記錄,各項保安措施落實。物業(yè)管理公司的法定義務和約定義務構成了其民事義務的全部,物業(yè)管理公司若違反民事義務,就應承擔民事責任,當然,物業(yè)管理公司若沒有違反其民事義務,也就無需承擔民事責任。 　　 　　二、物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人的民事關系 　　 　　業(yè)主、物業(yè)使用人通過其自治管理組織——業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人訂立物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司依據物業(yè)管理合同提供服務,保持房屋及其共用設施設備和共有場地完好,使用方便、安全,環(huán)境整潔,公共秩序良好。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間也可以約定其他服務項目,如物業(yè)管理公司保證業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的安全,若發(fā)生火災、財物丟失由物業(yè)管理公司賠償等。盡管業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物屬于非物業(yè)范疇,但在法律未禁止的前提下,根據契約自由的原則,是可以由當事人雙方進行約定的,這也是物業(yè)管理公司的約定義務。 　　 　　由此可見,物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間形成的是委托管理的民事法律關系,這種民事關系具有如下特點一)物業(yè)管理合同受相關物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調整。例如在遼寧省行政區(qū)域內,城市住宅區(qū)的物業(yè)管理必須遵守《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》,物業(yè)管理公司收取服務費必須與業(yè)主委員會協(xié)商,對收取物業(yè)管理服務費的項目及標準必須公布。物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人之間要簽訂物業(yè)管理合同,制定物業(yè)管理公約,并嚴格遵守。同時物業(yè)管理合同受《合同法》調整,根據《合同法》第一百二十四條的規(guī)定:本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。物業(yè)管理合同適用委托合同的規(guī)定。委托合同作為《合同法》規(guī)定的一種有名合同,其歸責原則是過錯責任原則。按其規(guī)定:有償的委托合同,因受托人的過錯給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。無償的委托合同,因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。對于物業(yè)管理公司的保安工作而言,真法定的義務是保持公共秩序良好,約定的義務在合同中標明。沒有在合同中標明的義務對于屬于物業(yè)范疇的,物業(yè)管理公司應負管理責任,如小區(qū)內的花壇被破壞,物業(yè)管理公司如果負有管理上的過錯責任,需要承擔賠償責任,如果沒有管理上的過錯責任,不需要承擔責任。對于不屬于物業(yè)范疇的,如業(yè)主、物業(yè)使用人家中的財物,其毀損、滅失,物業(yè)管理公司不承擔賠償責任。但物業(yè)管理公司與業(yè)主、物業(yè)使用人有特別約定的除外。(二)物業(yè)管理合同不同于保管合同。如前所述,物業(yè)管理合同的管理人——物業(yè)管理公司的主要合同義務是管理職責:而保管合同的保管人的主要合同義務是保管職責。如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司訂立保管合同,那么一旦被保管的物品被盜,物業(yè)管理公司就應承擔賠償責任。但物業(yè)管理合同沒有約定保管義務內容,則無論如何也形不成物業(yè)管理公司對