【文章內(nèi)容簡介】 公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維 護物業(yè)正常運行國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)第 5 頁 共 10 頁 的共識。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。 10 個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。 點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎(chǔ)上，主動交流加適當(dāng)讓步，相信會感“上帝”的。 給 業(yè)主提個醒 ——— 別欠費 有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資 500 元?？墒牵欢螘r間做下來，自己對保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用；如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請高明?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車 無車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。 給物業(yè)公司提個醒 ——— 打官司 物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權(quán)益 ，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。 目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標(biāo)的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白 條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。 小區(qū)安防方面的案例 案例十三、 電梯墜樓 ,誰負(fù)責(zé) ??? 新聞晨報報道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。 2020年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場昏迷。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性 胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。 庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟損失。 近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對胥某提出的５０００元精神索賠訴請未予支持。 問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運行，進行日常維護，給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不 能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及 國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)第 6 頁 共 10 頁 案例十四、 未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4 個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個 6 歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3 個肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近 13 萬元的賠償金，其中包括精神賠償金 萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近 7 萬元。 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天 那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和 4 名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù) 15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％責(zé)任；其他兩個男孩各承擔(dān)％的責(zé)任。由于 3 個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護人承擔(dān)。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱， 2020 年 5 月 7 日，他們 6 歲的兒子小俊和另外兩個小朋友 10 歲的小浩、 11 歲的小文一起玩， 3 人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一 棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子 9 歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻? 事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了 18 天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。 6 月 13 日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。 案例十五、 發(fā)生高空墮物 怎么辦?? 去年 9 月 17 日 14 時 51 分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A 棟前的地面。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。 從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓罅饲闆r后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。 護衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成 的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時的至要）。 誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。 點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。 案例十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,廈 門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車費后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營