【正文】 車主橫生節(jié)枝，否認記錄和現(xiàn)場具有真實性 …… 一方據(jù)理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )?！? 第三，調(diào)整時間。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導火索。 觀點二、 阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。 業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦?? 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。 二、駁回維修公司的訴訟請求。 案例十六、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,廈 門某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車費后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營的停車場 ,后來駕駛員要提車時 ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報案 ,廈門市公安局刑警支隊于 1999 年 7 月 14日發(fā)出協(xié)助通報 ,但至今未將失竊的轎車追回。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負 15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔 45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔 25％責任；其他兩個男孩各承擔％的責任。 庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關系，所以不同意承擔相應的賠償。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。被告入住后，已有兩年未付房租。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標準。 這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。去年 10 上旬，該小區(qū)用戶因長期沒有交電費，供電部門停止了供電，致使該小區(qū) 7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒有水吃。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的 服務合同關系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務是物業(yè)公司的約定義務，保護業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務的內(nèi)容之一。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。 問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復原狀；清洗 19 層到底層因破墻開窗引起的 墻面污染。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應當勸阻制止。正確的做法應當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來 設施設備損壞方面 案例六、 空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責任 王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費、房租收繳率連續(xù)三年達到 95％以上。由于下水管堵塞嚴重，在6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢 送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。最后雙方達成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。同時，法院的判決不是兒戲，強制執(zhí)行不會讓法律“打白 條”，更何況打贏一個官司，還能影響一大片。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。 (二 )物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務 ,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。 然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）。其他幾名裝修工人也被勸出房間。 試分析： 1）阿霞錯在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？ 3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ 觀點一、 阿霞錯在沒有向上級反映情況。處理完后，一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓，以避免誤會的再次產(chǎn)生。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。隨后趕到的巡邏護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當即向護衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細記錄。若對方硬要拿不是當理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。 國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài) 海富花園 管理處下大力氣加以整治 ,力求辟出一方凈土。物業(yè)管理處經(jīng)過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。另一方面，管理處相關負責人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關好家門。這時，業(yè)主強烈要求管理處幫助把人請出家門。 管理處領導得知后 , 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。第 7 頁 共 10 頁 使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當然由物管公司承擔。 目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費標的額低，請不到律師；訴訟時間長，耗時費力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。第 5 頁 共 10 頁 的共識。被告于判決生效之日起 10 日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費。 案例十、 欠租 2020 元被拘一整天 百年不賴，千年不還。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。 住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦?? 案例八、 住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費 ?? 去年年底，某大廈 6 樓一住 戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。 由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許 有加。 問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？ 判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果?！? 作為一個業(yè)主，應當遵守有關法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領導，懇請給以特殊照顧。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒有盡其工作職責，而使第三方對外機造成損害的話，物業(yè)公司就應該承擔相應的賠償責任。 為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會告上法庭。物業(yè)公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。 國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài) 被告（某戶主） ——— 未答辯。一年后，已累計欠費達 35 萬元之多。現(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車 無車位等。法院據(jù)此認為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關系，物業(yè)公司理應承擔胥某由此