【文章內(nèi)容簡介】 能否滿足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒適及收益等方面的要求感興趣，而對(duì)物業(yè)企業(yè)為了維護(hù)公共物業(yè)而付出的勞動(dòng)、采取的措施普遍不大關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，它同樣具有一般業(yè)主的思想傾向，即：當(dāng)業(yè)主們?cè)谑褂盟接蟹矫娴臋?quán)利受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)比較重視，而當(dāng)業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)往往并不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)的態(tài)度，直接決定了它對(duì)業(yè)主權(quán)利的維護(hù)意識(shí)和維護(hù)程度。二是業(yè)主委員會(huì)成員自身素質(zhì)的影響。物業(yè)管理在我國實(shí)施的時(shí)間不長，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)它還缺乏了解，所以更認(rèn)識(shí)不到業(yè)主委員會(huì)的重要性，因而對(duì)參加業(yè)主委員會(huì)比較漠然，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員不少都是退休的老人，有些缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，沒有足夠的精力、熱情。有些成員對(duì)自己在業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)也不太清楚。三是業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜，利益協(xié)調(diào)難度大。產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選擇出來的業(yè)主委員會(huì)成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部搞好工作上的相互配合與協(xié)調(diào)，及時(shí)、正確的處理內(nèi)部成員之間利益的沖突，不是一件容易的事情。何況業(yè)主委員會(huì)還要去協(xié)調(diào)外部單個(gè)或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個(gè)全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等等。 四是業(yè)主委員會(huì)缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。目前不少業(yè)主既對(duì)參加業(yè)主委員會(huì)不感興趣，也對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常工作缺少支持。在遇到物業(yè)管理方面的問題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會(huì)解決，而是要么忍耐，要么自己解決（如拒交物管費(fèi)等）。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)，使業(yè)主委員會(huì)幾乎成為一個(gè)“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（三）建管缺乏有效銜接，開發(fā)遺留問題困擾物業(yè)管理建設(shè)單位的前期開發(fā)遺留問題不僅使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多開發(fā)的滯后成本，而且加大了管理和收費(fèi)的難度，加之近幾年物業(yè)服務(wù)收入增長的客觀限制和物業(yè)服務(wù)成本的剛性增長，使物業(yè)管理行業(yè)的平均利潤率不斷下降，一些企業(yè)處于虧損局面。部分開發(fā)企業(yè)受利益的驅(qū)使，在工程項(xiàng)目未達(dá)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，就組織居民入住。存在工程質(zhì)量問題，配套設(shè)施不完善，工程技術(shù)檔案質(zhì)料不齊全等現(xiàn)象。業(yè)主入住后，上述問題就逐步顯露出來，并且，個(gè)別開發(fā)建設(shè)單位在法律規(guī)定的質(zhì)保期內(nèi)維修不及時(shí)。導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)遺留的問題直接轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理帶來較大的影響。同時(shí)，解決以往開發(fā)建設(shè)留下隱患，需要建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行政主管部門共同協(xié)作進(jìn)行，而目前建管的銜接不是很順暢。（四）維修資金不到位，存在擠占、挪用現(xiàn)象物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。然而雖然有法律的明文規(guī)定，仍有個(gè)別物業(yè)公司乘機(jī)挪用維修資金，損害了業(yè)主的利益。究其原因：一是沈陽市商品房自2000年6月開始建立了維修資金制度，2000年以前購買商品房的業(yè)主，沒有相關(guān)文件要求其補(bǔ)交維修資金，影響其他業(yè)主維修資金的正常使用。如：沈河區(qū)金利苑小區(qū)，此小區(qū)于2001年組織入住，目前屋面滲漏需要進(jìn)行大、中修，由于部分居民為2000年前進(jìn)住，沒有建立維修資金，影響了已經(jīng)交納維修資金的業(yè)主正常使用，屋面得不到正常維修。二是單位自管房出售后，維修責(zé)任按現(xiàn)行政策由售房單位負(fù)責(zé)，因轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)等原因，一些單位已不存在，且個(gè)別企業(yè)已將維修資金占用，使今后維修資金的使用難以保證。（五）舊住宅區(qū)條件有限，推行物業(yè)管理還有一定難度舊住宅小區(qū)在建設(shè)之初，主要是為了解決居民的住房困難，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，長期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低，設(shè)備陳舊、老化，小區(qū)配套設(shè)施不全。隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市人民生活水平的不斷提高，舊住宅區(qū)的硬件設(shè)施配備已不能滿足業(yè)主的要求，主要體現(xiàn)在：綠化面積小、缺少機(jī)動(dòng)車停車位、缺乏各種物業(yè)管理、服務(wù)用房、無體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。（六）市場化程度不夠，還沒有完全建立競爭機(jī)制雖然目前沈陽市已經(jīng)推行了物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但絕大部分是邀請(qǐng)招標(biāo)，部分項(xiàng)目還存在陪標(biāo)現(xiàn)象，市場競爭尚不充分。此外，由于部分物業(yè)管理企業(yè)尚不具有獨(dú)立的締約和競價(jià)地位，物業(yè)管理資源配置的市場程度相對(duì)較低，公平競爭流于形式的現(xiàn)象依然存在。一段時(shí)間來，還存在部分企業(yè)一窩蜂擠進(jìn)市場爭奪項(xiàng)目，形成惡性競爭。以上問題的直接后果是許多項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作落實(shí)不力，建管銜接問題無法從根本上得到解決，而且隨著前期物業(yè)管理階段的結(jié)束，有的企業(yè)不能坦然面對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于更換物業(yè)管理企業(yè)的決定，影響物業(yè)管理項(xiàng)目的順利交接，引發(fā)新的矛盾和糾紛。物業(yè)管理市場和其他市場一樣存在著供求機(jī)制和競爭機(jī)制，競爭促使其優(yōu)勝劣汰，防止占據(jù)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)靠犧牲其他經(jīng)營者和業(yè)主的利益，謀取壟斷利益，推動(dòng)沈陽市物業(yè)管理市場重新“洗牌”，提高整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平。沈陽市的物業(yè)管理市場是一個(gè)新興的市場，市場機(jī)構(gòu)還不完善，要達(dá)到市場競爭的規(guī)范化、合理化，使其健康發(fā)展，還需要政府、企業(yè)、消費(fèi)者等多方面的共同努力。（七）執(zhí)法困境沒有解決，責(zé)任體系有待進(jìn)一步明確在國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》執(zhí)行過程中，遇到許多困擾和阻力。部分壟斷行業(yè)的強(qiáng)勢地位，以及有關(guān)的協(xié)調(diào)工作力度不夠，使得一些部門至今沒有按規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)管理企業(yè)的狀況依舊無法得到徹底改變。此外，對(duì)業(yè)主違章建筑、違法裝修和擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為的執(zhí)法活動(dòng)，需要有關(guān)行政主管部門出面，但所經(jīng)過的程序、經(jīng)歷的時(shí)間極其復(fù)雜和漫長，使得物業(yè)管理企業(yè)不能有效制止業(yè)主在物業(yè)使用過程中的違規(guī)行為。盡管規(guī)定了業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)，但業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況時(shí)有發(fā)生，這一問題雖說可以通過司法途徑解決，但由于物業(yè)管理企業(yè)必須對(duì)欠費(fèi)業(yè)主分別提起訴訟，實(shí)際操作上相當(dāng)繁瑣與困難。再加上受公共服務(wù)特征的制約，訴訟方式不宜多用，使得收費(fèi)難問題一直得不到妥善解決。三、導(dǎo)致問題的深層次分析現(xiàn)階段，物業(yè)管理行業(yè)之所以問題和矛盾頻繁出現(xiàn)，客觀上看，行業(yè)的快速發(fā)展，使物業(yè)管理面對(duì)的群體越來越大，矛盾自然隨之增多。主觀上分析，行業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提高和行業(yè)自律的力度還亟需加強(qiáng)。此外，應(yīng)該看到這些問題的背后，實(shí)質(zhì)上也揭示了住房制度改革的深入和房地產(chǎn)市場化中存在的深層次的社會(huì)矛盾。一是觀念差距依然明顯。與市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理發(fā)展更為成熟的地區(qū)相比，沈陽的物業(yè)管理觀念依然存在較大差距。固有的認(rèn)識(shí)偏差，加上缺乏正確的引導(dǎo)，使得業(yè)主缺少主動(dòng)參與和自覺守約的意識(shí)，造成物業(yè)管理基本主體的缺位和錯(cuò)位。二是責(zé)任邊界需要界定。由于職能定位與責(zé)任邊界不清晰，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的工作和責(zé)任。據(jù)了解和分析，行風(fēng)測評(píng)中反映的問題有一半以上本不屬物業(yè)管理，但由于責(zé)任邊界不清和宣傳解釋乏力，使得物業(yè)管理代人受過現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。三是沒有統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下，簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。四是從業(yè)人員素質(zhì)不高。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展。五是行業(yè)自律有待規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展除了有賴于業(yè)主、政府、媒體和司法等外部因素以外，更主要是加強(qiáng)內(nèi)在規(guī)范化的自律。但目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管，行業(yè)自律機(jī)制仍未完全建立起來。四、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議“十一五”期間，我國將在全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)方面邁出重要步伐，將在構(gòu)建民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)主義和諧社會(huì)方面取得實(shí)質(zhì)性發(fā)展。物業(yè)管理在這兩個(gè)方面都大有可為，建設(shè)誠信、規(guī)范的物業(yè)管理市場，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展是當(dāng)前面臨地共同任務(wù)。（一）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理服務(wù)的主體，強(qiáng)化業(yè)主自律意識(shí)，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建力度。要按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，加強(qiáng)對(duì)