【正文】 分訴訟費(fèi)。 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁(yè)狀態(tài)為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi) 12319 元、電費(fèi) 7071 元、水費(fèi) 1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯 納金。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到 100％。去年 8 月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作 態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。經(jīng)過(guò) 3 個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。 這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒(méi)有很好的做好自己的職能工作，沒(méi)有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。 為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒(méi)能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。第 3 頁(yè) 共 10 頁(yè) 業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣 執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過(guò)打官司追討。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有 30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒(méi)有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。 時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁(yè)狀態(tài)” 公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸?！? 作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽(tīng)勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使 19層到底層墻面被泥漿污染。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。第 1 頁(yè) 共 設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)” 案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果?！? 房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。 問(wèn)題：購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？ 判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。第 2 頁(yè) 共 10 頁(yè) 房屋租賃引起的糾紛 案例四、 租住戶搬出部分家 私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦？ 去年 9 月 18 日，某花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。 管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù) 對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許 有加。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說(shuō)責(zé)任不在他們。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員無(wú)法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無(wú)效果的情況。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。 由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了 65 個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額 42 萬(wàn)元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。 案例七、 蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門停供電 ?? 2020 年 6 月 17 日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來(lái)物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來(lái)物業(yè)公司）不履 行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安全”。 住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦?? 案例八、 住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi) ?? 去年年底，某大廈 6 樓一住 戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說(shuō)明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取 40 元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。 被告（某業(yè)主） ——— 對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過(guò)。第 4 頁(yè) 共 10 頁(yè) 法院 ——— 經(jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米建筑面積 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。 案例十、 欠租 2020 元被拘一整天 百年不賴，千年不還。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。該小區(qū)另外 6 戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了 100％ 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。 法院判決 ——— 經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū) 某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。被告于判決生效之日起 10 日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。 被告（某業(yè)主） ——— 簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 元，現(xiàn)原告以每平方米 元計(jì)算缺乏依據(jù)。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 的共識(shí)。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊?？墒牵欢螘r(shí)間做下來(lái)，自己對(duì)保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。 目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，對(duì)簿公堂，面子上過(guò)不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低，請(qǐng)不到律師；訴訟時(shí)間長(zhǎng)，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬(wàn)余元。 近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等６８