【正文】 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達?？祵幮^(qū)項目由 公司開發(fā)建設(shè)。 強大的技術(shù)保障力量我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學完善的接管程序。若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾：＊ 公司提供24小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達標的情況下）達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內(nèi)達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于2005年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊資金50萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。公司聘請高級園林技師為綠化部主管。本公司有豐富的人力資源，對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。第二部分　管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施一、服務(wù)理念堅持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有：第一類　　前期管理（一）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。（三） 消防管理：包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。（五） 車輛管理：對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。我們的目標是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。縱向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。護衛(wèi)部職責范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)職責范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作。管理處配置管理人員8名，具體見下表：護衛(wèi)部保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名管理處主管1名門衛(wèi)2名維修工1名物業(yè)管理公司財務(wù)部三、管理服務(wù)目標總體目標：在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。17管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、內(nèi)部培訓與外出學習。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。（1） 管理處樓管員負責轄區(qū)各項工作的日檢。（1） 管理處負責記錄報修，并傳達至工程部。（1） 管理處負責對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。（5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。（3） 管理處其他部門員工有責任配合社區(qū)文化活動的順利開展。（3） 護衛(wèi)員負責安全防范，工程人員負責水電供應(yīng)及搶修。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 （4） 管理處項目經(jīng)理助理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。（2） 中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 中控室護衛(wèi)員負責中控室機電設(shè)備操作。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（4） 樓管員負責現(xiàn)場維修警戒。 維修組：負責機電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。（1） 護衛(wèi)員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。（1） 護衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（2） 護衛(wèi)隊長負責監(jiān)督、指導護衛(wèi)隊全面軍體培訓工作與考評。（2） 維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（6） 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（1） 負責消防監(jiān)控及錄像。（5） 保障消防電話的暢通。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運雜物?！　、谏衔?：30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲、補缺、保潔，16：00－18：30澆水?！　。?）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負責?！　。?）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應(yīng)按標準收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。具體管理方式如下： 每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)主申報投訴。15：30－16：30巡視?！　、填寫意見轉(zhuǎn)呈表　　B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。 經(jīng)理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司各部門（崗位）代碼使用規(guī)定 2）培訓檢查制度3）保密工作制度 4）辦公室檔案管理規(guī)定5）公司培訓工作管理規(guī)定6）辦公環(huán)境管理規(guī)定7）公司固定資產(chǎn)管理規(guī)定8）印章使用管理規(guī)定9）關(guān)于宣布全員職工處于警戒狀態(tài)的規(guī)定工作程序、標準規(guī)范：1）各類公文辦理程序和時限要求2）公文處理辦法3）管理處人員定編規(guī)定4）管理員工考核標準5）公司文明禮貌用語及各專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范質(zhì)量記錄、表格：1）員工花名冊2）試用員工登記表3）聘任（錄用）員工登記表4）員工調(diào)動（換崗）通知書5）離職手續(xù)6）辭退通知書7）固定資產(chǎn)登記表二、公司物業(yè)部管理工作組織機構(gòu)、人員職責：1）物業(yè)管理部經(jīng)理職責2）物業(yè)管理部管理人員職責3）文秘人員工作職責規(guī)章制度、規(guī)定：1）檢查規(guī)定2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗證規(guī)定3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓規(guī)定5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定工作程序、標準、規(guī)范：1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護項目審批程序2）公共設(shè)施配套完善項目申報程序3）物業(yè)管理部投訴處理程序質(zhì)量記錄、表格：1）擬接物業(yè)考察表2）物業(yè)統(tǒng)計表3）來文清單4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護審批記錄5）公共設(shè)施配套完善項目申報記錄6）業(yè)主滿意率統(tǒng)計表7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計表8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)主）意見征詢匯總統(tǒng)計表三、物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理組織機構(gòu)、人員職責：1）財務(wù)管