【正文】 因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償?？紤]到車主可能已 經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動 ,直至真做出保證 ,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,‘騙 39。 實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個對癥下藥 )。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免。學(xué)習(xí)新的動作時，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地 ！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。 沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明 天跳健身舞，鮮艷奪目的服國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài) 社區(qū)文化建設(shè)方面 案例二十、 物業(yè)公司 合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析 ?? “做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。 最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家， 以確認(rèn)家中是否被盜竊。 通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。 對于如何才能平息事態(tài)。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。 案例十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會 ?? 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在 18 樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn) 1805 號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。第 8 頁 共 10 頁 點(diǎn)評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。 然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打 110 報(bào)警。主管反復(fù)勸說數(shù)十分鐘仍然無效。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫狻⒆鹬睾椭С?，住戶和訪客要對這件事的一切后果負(fù)責(zé)。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。本判決為終審判決。 終審判決 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) ,應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) ,依法應(yīng)予改判。(三 )關(guān)于物業(yè)公司收取 5 元錢 的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該 5 元停車費(fèi)的繳交與否來判斷 ,而應(yīng)從以 下幾方面進(jìn)行分析 :(一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應(yīng)對停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。 點(diǎn)評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。可向其通報(bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭吵不休。 案例十五、 發(fā)生高空墮物 怎么辦?? 去年 9 月 17 日 14 時 51 分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A 棟前的地面。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱， 2020 年 5 月 7 日，他們 6 歲的兒子小俊和另外兩個小朋友 10 歲的小浩、 11 歲的小文一起玩， 3 人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一 棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天 那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。不 能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡直是荒唐可及 國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。２小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性 胃潰瘍合并出血。 小區(qū)安防方面的案例 案例十三、 電梯墜樓 ,誰負(fù)責(zé) ??? 新聞晨報(bào)報(bào)道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益 ，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。現(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車 無車位等。 給 業(yè)主提個醒 ——— 別欠費(fèi) 有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資 500 元。 10 個月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維 護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行國內(nèi)物業(yè)管理典型案例匯編一 新奧物業(yè)管理公司綜合辦搜集整理 頁狀態(tài)一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬元之多。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。 案例十一、 拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭 ?? 原告（物業(yè)公司） ——— 被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。 被告（某戶主） ——— 未答辯。 一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部