【正文】 任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。至于質(zhì)量安全問(wèn)題由電梯公司承擔(dān)。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白 條”，更何況打贏一個(gè)官司，還能影響一大片。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿(mǎn)意，可以辭退，另請(qǐng)高明。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。 案例十二、 業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦?? 由于不便言明的非管理原 因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢(qián) 送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢(qián)送來(lái)。其間多次上門(mén)催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。 點(diǎn)評(píng) ：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6 樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見(jiàn)。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到 95％以上。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái) 設(shè)施設(shè)備損壞方面 案例六、 空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任 王女士：我在某小區(qū)買(mǎi)的房子，裝修后一直沒(méi)去住，空調(diào)也沒(méi)開(kāi)。按照管理規(guī)定，租住戶(hù)搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶(hù)拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。 問(wèn)題 ：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。 問(wèn)題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶(hù)，恢復(fù)原狀；清洗 19 層到底層因破墻開(kāi)窗引起的 墻面污染。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、 環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。 點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的 服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專(zhuān)人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有 的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。去年 10 上旬，該小區(qū)用戶(hù)因長(zhǎng)期沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門(mén)停止了供電，致使該小區(qū) 7層以上依靠增壓水泵供水的住戶(hù)沒(méi)有水吃。 維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 這位住戶(hù)覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。第二天，他就把錢(qián)送到法院，但 根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是家住寶山的某戶(hù)主的老伴對(duì)上門(mén)收房租的物業(yè)管理人員常說(shuō)的一句話(huà)。被告入住后，已有兩年未付房租。 公告見(jiàn)報(bào)端欠款送上門(mén) 法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。如果因不滿(mǎn)意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒(méi)關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說(shuō)清楚，法院會(huì)依法判決的。 庭審中，物業(yè)公司辯稱(chēng)胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù) 15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)％的責(zé)任。 從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。 案例十六、停車(chē)場(chǎng)意外丟失車(chē)輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,廈 門(mén)某汽車(chē)維修有限公司 (以下稱(chēng)維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車(chē)到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車(chē)費(fèi)后 ,將車(chē)停放由廈門(mén)某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱(chēng)物業(yè)公司 )經(jīng)營(yíng)的停車(chē)場(chǎng) ,后來(lái)駕駛員要提車(chē)時(shí) ,發(fā)現(xiàn)轎車(chē)已丟失 ,駕駛員立即報(bào)案 ,廈門(mén)市公安局刑警支隊(duì)于 1999 年 7 月 14日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但至今未將失竊的轎車(chē)追回。本案雙方當(dāng)事人就車(chē)輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車(chē)時(shí)也未將車(chē)鑰匙或車(chē)輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車(chē)輛 ,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車(chē)放驗(yàn)憑證。 二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。通過(guò)聽(tīng)取當(dāng)事人和知情者的情況介紹 , 調(diào)看大堂出入 口的現(xiàn)場(chǎng)錄象 , 查閱業(yè)主住戶(hù)的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶(hù)和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶(hù)又為業(yè)主的雇員。 業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦?? 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來(lái)到物業(yè)公司。 在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽(tīng)從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無(wú)理）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無(wú)過(guò)錯(cuò)。）一見(jiàn)大門(mén)未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所。 觀點(diǎn)二、 阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒(méi)有跟上。 事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂(lè)，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。 第一，尋找場(chǎng)地?！? 第三，調(diào)整時(shí)間。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶(hù)外亂派招貼。其上門(mén)來(lái)接受教育 ,辦法巧妙 )。第 10 頁(yè) 共 10 頁(yè) 有理有據(jù) —— 車(chē)輛破損進(jìn)入車(chē)場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦 ?…… 去年 7 月 15 日 23 時(shí) 40 分，某花園 B 棟一業(yè)主將私家車(chē)駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車(chē)位后上樓休息。車(chē)主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場(chǎng)具有真實(shí)性 …… 一方據(jù)理評(píng)說(shuō)，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯