【文章內(nèi)容簡介】 廣州三俊物業(yè)管理有限公司稱 ,由于事發(fā)地點(diǎn)明珠花園怡樂樓第二層沒有在使用 ,一直處于空置狀態(tài) ,因此 ,公司對該樓層的有關(guān)通道已經(jīng)采取了一定的安全防范措施 ,包括在進(jìn)入二樓的樓梯及在電梯所停樓層的設(shè)置上都是不能進(jìn)入。蔣某如何從管道井墜落 ,只有單方面陳述 ,并無相關(guān)證據(jù)予以證明；即使所言屬實 ,其損害結(jié)果也是由于他走出電梯后 ,沒有認(rèn)真辨別方向所致 ,與三俊物業(yè)管理有限公司無關(guān) ,所以公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。之前公司完全是本著搶救原告為先的原則 ,才為原告代墊了部分醫(yī)療費(fèi)用 ,但這并 不等于承認(rèn)原告的受傷是因公司所致。 法官 :物業(yè)負(fù)有安全保障義務(wù) 法庭經(jīng)審理調(diào)查后認(rèn)為 ,被告廣州三俊物業(yè)管理有限公司對其所經(jīng)營管理的場所負(fù)有安全保障義務(wù)。事發(fā)大樓二層電梯口周圍處于封閉、無燈光照明的狀態(tài) ,且電梯旁的管道井口門又沒有上鎖 ,這無疑存在一定的安全隱患。被告既未采取相應(yīng)措施以排除安全隱患 ,也沒有作出適當(dāng)?shù)木?,顯然未盡到自己所負(fù)有的安全保障義務(wù)。 雖然蔣某墜落受傷不是被告不作為行為所導(dǎo)致的必然結(jié)果 ,但如果被告積極履行了應(yīng)負(fù)的安全保障義務(wù) ,是可以避免或降低危險發(fā)生的概率。在二層沒有燈 光照明的情況下 ,蔣某作為成年人應(yīng)能判斷在此區(qū)域行走的危險性 ,但他沒有等待救援 ,自行離開電梯進(jìn)入該樓層行走 ,確有不當(dāng) ,且該行為在某種程度也導(dǎo)致受傷。根據(jù)過失相抵原則 ,適當(dāng)減輕被告的賠償責(zé)任。 總結(jié)：電梯事故發(fā)生頻繁，這其中有業(yè)主使用不當(dāng)、物業(yè)忽于管理等等原因，但顯而易見的是物業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)起相應(yīng)責(zé)任，我想這應(yīng)當(dāng)既包括使用中保養(yǎng)，以及事故發(fā)生后的責(zé)任承擔(dān)。今年頒布的《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》，其中明確規(guī)定電梯至少每 15 天維護(hù)檢查一次，包括急停開關(guān)、轎頂、制動器各銷部位等 20 項基礎(chǔ)維保項目，一年下來保養(yǎng)項目共 71項 。同時《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定，電梯“困人” 2 小時以上就算一宗特種設(shè)備事故，對事故發(fā)生負(fù)有責(zé)任的單位可以重罰 10 萬元至 20 萬元，對未依法履行職責(zé)的主要負(fù)責(zé)人可處一年年收入 30%的罰款。電梯一旦“困人”，使用單位如小區(qū)、大廈物物業(yè)以及電梯維保單位，依照法律就應(yīng)當(dāng)迅速趕往事發(fā)地。 案例二：業(yè)主丟車狀告物業(yè)索賠被駁回 天津市民馬先生丟了汽車，雖然交了物業(yè)費(fèi)和泊車費(fèi)，但由于沒有簽訂書面的保管合同，又無確鑿證據(jù)證實汽車就是在小區(qū)內(nèi)丟的，法院最終不能認(rèn)定他和被起訴的小區(qū)物業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。日前，市第一中級人民 法院作出終審判決，駁回丟車主向物業(yè)索賠的訴訟請求。 事件：車輛丟失起訴物業(yè) 32 歲的馬先生是一名自由職業(yè)者，家住在本市西青某小區(qū)。 2020 年 10 月，他的金杯海獅汽車丟失，隨后向公安機(jī)關(guān)報案，并辦理了保險理賠，得到保險公司賠付 52020 余元。 據(jù)馬先生稱，車是在小區(qū)內(nèi)丟的，其母之前交納了當(dāng)年度的物業(yè)費(fèi)，而他自己也交了泊車費(fèi)。 原告：馬先生認(rèn)為車輛的丟失是小區(qū)物業(yè)沒能盡到保管責(zé)任，一年后，馬先生一紙訴狀將物業(yè)告上法庭，索賠車輛損失、附加費(fèi)、保險費(fèi)等共 2 萬余元。 被告：物業(yè)方辯稱汽車丟失并不在小區(qū)內(nèi)，且與馬先生間 不存在保管合同關(guān)系 法官：否決保管合同關(guān)系 西青區(qū)人民法院開庭審理后查明，馬先生與其母向物業(yè)交費(fèi)，但卻并沒有簽訂書面的管理合同和保管合同。同時，根據(jù)公安機(jī)關(guān)筆錄，馬先生自稱“早晨 6 點(diǎn)多，發(fā)現(xiàn)停放在居住地小區(qū)內(nèi)的汽車丟失”，該案仍未偵破。 8 西青法院認(rèn)為，原、被告之間雖然存在實際上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但因無書面保管合同，故不能確定雙方存在保管合同關(guān)系。原告所交泊車費(fèi)系占地停車產(chǎn)生的費(fèi)用，不能簡單視為保管費(fèi)，又因案件未偵破，故原告車輛丟失地點(diǎn)不能確定就在居住小區(qū)內(nèi)。原告方主張證據(jù)不足，駁回訴訟請求。 一審判決后， 馬先生上訴至市第一中級人民法院，稱物業(yè)既然向其發(fā)放了出入證并收取泊車費(fèi)，即證明雙方已形成保管合同關(guān)系，要求法院撤銷一審判決，改判物業(yè)賠償經(jīng)濟(jì)損失 2萬余元。庭審中，物業(yè)方辯稱汽車丟失并不在小區(qū)內(nèi)，且與馬先生間不存在保管合同關(guān)系。 一中院審理后認(rèn)為，馬先生與物業(yè)就所丟失車輛未簽訂《保管合同》，所交“泊車費(fèi)”亦不能證實雙方存在保管合同關(guān)系及物業(yè)應(yīng)對丟失車輛負(fù)保管責(zé)任。 因此，馬先生索賠經(jīng)濟(jì)損失事實及法律依據(jù)不足，不予支持，依法駁回上訴，維持原判。 案件三：老漢鍛煉摔下“太空跑步機(jī)” 小區(qū)公共健身器材，給居民鍛煉 帶來方便，卻因缺乏維修維護(hù)，導(dǎo)致七旬老人摔傷，鬧上法庭 , 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)法院審結(jié)了這起人身損害賠償案，小區(qū)物業(yè)賠償老漢醫(yī)療費(fèi)等各項損失萬余元。 案件：今年 7 月 16 日傍晚，家住鎮(zhèn)江大港新區(qū)某小區(qū)的劉大爺跟往常一樣，到小區(qū)內(nèi)的健身器材上鍛煉。當(dāng)劉大爺踏上被大家稱為“太空跑步機(jī)”健身器材時，右邊的“跑步機(jī)腿”忽然掉了下來，劉大爺一個踉蹌摔趴在地上。事后，劉大爺被急送鎮(zhèn)江市三五九醫(yī)院治療，診斷為髕骨粉碎性骨折，右臂骨折，需住院開刀。 9 月 5日，劉大爺出院后，將物業(yè)公司告上了法庭。 原告 :劉大爺認(rèn)為自己之所以會跌倒是因 為物業(yè)公司小區(qū)內(nèi)運(yùn)動器械管理不當(dāng)所造成的。 被告：物業(yè)公司認(rèn)為，自己不是健身器材的所有人。對于管理之責(zé)，物業(yè)公司認(rèn)為作為基層群眾性自治組織，不具有承擔(dān)管理該健身器材的職責(zé)和義務(wù) 法官：法院受理后查明，小區(qū)的健身器材是新區(qū)某企業(yè)捐贈給社區(qū)的，因缺乏維護(hù)，導(dǎo)致螺絲松動，“跑步機(jī)腿”掉落。審理中，物業(yè)公司認(rèn)為，自己不是健身器材的所有人。對于管理之責(zé)，物業(yè)公司認(rèn)為作為基層群眾性自治組織，不具有承擔(dān)管理該健身器材的職責(zé)和義務(wù)；同時，物業(yè)公司也不是器材安裝者和維修保養(yǎng)者，不可能對轄區(qū)內(nèi)的健身器材實施管理維護(hù)，并且一直到 老漢摔傷前，都沒有證據(jù)表明健身器材的管護(hù)責(zé)任已移交到物業(yè)。 法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為社區(qū)全體居民的代表接受捐贈，確實不是健身器材的所有人。但是，接受捐贈并同意將其安裝在小區(qū)內(nèi)，健身器材應(yīng)視為小區(qū)公共設(shè)施，物業(yè)公司是主要管理義務(wù)人，而物管未合理盡職履行物業(yè)管理職責(zé)、導(dǎo)致該健身器材存在安全隱患，是造成劉大爺受傷的主要原因，而物業(yè)公司又無法舉證證明自己沒有過錯，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。最終法院判決，物業(yè)公司賠償劉大爺醫(yī)療費(fèi)等損失 8400 元。 （案例一）物業(yè)公司不讓安防盜門，盜賊入室誰負(fù)責(zé) 原告：我們喬遷沒幾天，便遭到了 小偷夜間入室盜竊，損失了現(xiàn)金、筆記本電腦等貴重物品。入住前，我們準(zhǔn)備裝防盜門和窗，但物業(yè)公司不同意，說小區(qū)安全問題不用擔(dān)心，保安 24小時值班，物業(yè)公司還規(guī)定小區(qū)陽臺不能用玻璃封閉，敞開式是為了小區(qū)美觀。而小偷正是從陽臺怕入我家的，同時被盜的還有好幾戶人家。這是因為物業(yè)公司不許裝防盜裝置兒出現(xiàn)的后果，被盜的居民是否可以要求物業(yè)公司賠償損失？ 律師觀點(diǎn)：按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)是物業(yè)公司的主要合同義務(wù)。對物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，必須審查它與居民之間簽訂服務(wù)合同的內(nèi)容。如果雙方對物業(yè)公司的保安職責(zé)沒有約定，那 么物業(yè)公司只承擔(dān)一般意義上的報案責(zé)任，即通過一定管理措施威懾違法犯罪，而不是消滅一切違法犯罪活動。只有當(dāng)它在履行此項職責(zé)過程中有過錯時，才可承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任；如果物業(yè)公司對保安內(nèi)容有特別約定而物業(yè)公司未能履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的需要承擔(dān)法律責(zé)任?！拔茨苈男小?，包括根本不履行和完全履行兩種情形。例如，某物業(yè)服務(wù)合同中約定，在物業(yè)保安方面，物業(yè)公司派 4 名保安 24 小時巡邏。如果物業(yè)公司不派保安巡邏，則屬于根本不履行合同約定；如果物業(yè)公司派兩名保安 24 小時巡邏或者派 4 名保安 18 小時巡邏，則為不完全履 行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)公司根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域受到損害物業(yè)公司也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 律師提示：物業(yè)公司提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)是“相應(yīng)”的責(zé)任，而“相應(yīng)”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在于物業(yè)9 公司提供的服務(wù)是否符合物業(yè)服務(wù)合同的約定。因此，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司就其服務(wù)范圍和內(nèi)容進(jìn)行明確的約定，從而更好更明確的保護(hù)自身的權(quán)益。 （案例二）滴水結(jié)冰，職工在小區(qū)內(nèi)摔傷，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任 {案情 }2020 年 2 月 23 日，上海市某工廠職工李某早晨去工廠上班，因連續(xù)的天氣寒冷二樓臺階出現(xiàn)結(jié)冰，李某走上臺階時滑倒摔傷。李某認(rèn)為物業(yè)公司未盡到維修保養(yǎng)責(zé)任，沒有及時處理臺階結(jié)冰問題，應(yīng)該對其滑倒摔傷負(fù)有賠償責(zé)任，物業(yè)管理公司認(rèn)為李某自己走路不小心而摔倒，責(zé)任應(yīng)該由自己承擔(dān)，不同意賠償。李某向法院提起訴訟。 [分析 ]李某對自己的滑倒受傷主觀上有過錯，應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任。李某在白天行走，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)臺階有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到有滑倒的危險，在走路時因自己不小心而摔倒，主觀上顯然有過錯。而被告物業(yè)公司負(fù)有對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、保 障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，在出現(xiàn)結(jié)冰天氣時應(yīng)當(dāng)及時清理小區(qū)范圍內(nèi)的結(jié)冰。《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定了物業(yè)管理公司未履行合同約定義務(wù)時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司和李某對傷害的發(fā)生都有過錯，構(gòu)成民法理論上的“混合過失”《民法通則》第 131 條規(guī)定：“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。” [法院判決 ]上海市人民法院作出一審判決：物業(yè)管理公司對李某滑倒摔傷應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，需支付李某由于滴水結(jié)冰摔倒受傷醫(yī)療費(fèi)中的 60%，即 800 元人民幣。 [啟示 ]物業(yè)管理日常工作當(dāng)中的每一個細(xì)節(jié) 都不容忽視，很明顯該案例是由于物業(yè)管理公司對滴水結(jié)冰可能造成損害事故情況的忽略而造成的，因此物業(yè)公司在對小區(qū)的日常管理當(dāng)中應(yīng)該制定嚴(yán)格的環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)程，（比如，情節(jié)制度建設(shè)、清潔員崗位職責(zé)制、清潔衛(wèi)生檢查制度、清潔衛(wèi)生操作規(guī)程等），此外，清潔衛(wèi)生管理是一項日常性的長期工作，所以還應(yīng)加強(qiáng)對清潔員工素質(zhì)、環(huán)保意識的培訓(xùn)。已盡量避免此類事故的發(fā)生。 在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？漏水結(jié)冰 案例介紹： 2020 年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上， 由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 原告觀點(diǎn)： 因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。 導(dǎo)致這樣的結(jié)果是由于物業(yè)公司的服務(wù)疏忽。 被告觀點(diǎn)：該物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān) 法院判決 ： 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主 要責(zé)任。 房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 案例分析： 一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第十二條規(guī)定： 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。 發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修。 可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。 第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三 個方面： 第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下10 班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。 第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。 第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。 《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定： 受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。 據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯行為承擔(dān)主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單 位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。 （案例三）房產(chǎn)公司一房二賣，被判雙倍返還定金 [案情 ]2020 年 9 月，史先生與上海某房產(chǎn)公司簽訂訂購書一份，約定由史先生預(yù)定別墅一棟，面積為 218 平方米，每平方米單價 8500 元；簽訂購數(shù)當(dāng)日史先生應(yīng)支付購房定金 5 萬元。如史先生未按訂購書履行，其同意將已付定金無條件歸產(chǎn)商所有；如史先生未違約，房產(chǎn)商將以訂購的房屋再轉(zhuǎn)賣給他人，則房產(chǎn)商同意雙倍返還定金；交房期限為 2020 年 6 月底。同日，史先生支付房產(chǎn)公司定金 5萬 元，房產(chǎn)公司出具收據(jù)一份，該收據(jù)上寫明為購房定金。2020 年 7 月史先生看交房期限已過與房產(chǎn)公司交涉時，發(fā)現(xiàn)自己訂的房屋已被房公司出賣給他人?，F(xiàn)史先生起訴法院要求按照約定雙倍返還定金，即返還 10 萬元。 [分析 ]在法庭上，針對史先生的訴訟請求，