【文章內(nèi)容簡介】 其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認(rèn)商品房交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應(yīng)向誰收?。繛槭裁?？答：根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納，因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了自動抽水馬桶、洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么？答：物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝自動抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。2某小區(qū)業(yè)主張某，,可放水約4。2T的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi)。請問：你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)？答：物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)。張某訴訟請求能否得到法院的支持？為什么？答：物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他為主的正常生活?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。2你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項目入住工作。簡述入住的準(zhǔn)備工作內(nèi)容？答：入住準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括①資料準(zhǔn)備。包括《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《入住通知書》《物業(yè)驗收須知》《業(yè)主入住房屋驗收表》《業(yè)主（住戶）手冊》以及物業(yè)管理有關(guān)約定等。②其他準(zhǔn)備。包括入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn)備事項。說明物業(yè)入住的流程：①業(yè)主憑《入住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)。②驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》簽字確認(rèn)。③提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用。④簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件。⑤繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用。⑥領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊》等相關(guān)文件資料⑦領(lǐng)取房屋鑰匙。在組織入住過程中應(yīng)注意哪些問題？答：一是業(yè)主入住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理手續(xù)；二是因故未能按時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理；三是應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時間；四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住的標(biāo)牌標(biāo)識、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理入住進(jìn)程；五是指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。如果你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容？答：物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理；二是物業(yè)裝飾裝修管理現(xiàn)場的要求；三是物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理；四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場的管理。在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點核查哪能些內(nèi)容？答：①要檢查裝飾裝修項目是否是已登記的項目：一要檢查裝飾裝修項目是否申報；二要檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾薦目的，須指導(dǎo)用及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。②要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運，有無亂堆亂放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。3某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)材料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。請你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。答：物業(yè)裝飾裝修管理流程如下：備齊材料—填寫申報登記表—登記——簽訂管理服務(wù)協(xié)議——辦理開工手續(xù)—施工—驗收。分析此案例存在的問題提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？答：問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意。物業(yè)公司在裝修管理中，應(yīng)從以下方面進(jìn)行改進(jìn)：一是嚴(yán)格申報工作。在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況。對容易發(fā)生理解歧義的內(nèi)容，管理人員要到現(xiàn)場實地核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。二是應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進(jìn)。3某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表管接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表管接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對漏水負(fù)全責(zé)。物業(yè)管理公司認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請問：樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？答：首先，根據(jù)原建設(shè)部下發(fā)的《商品房實行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表管接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)管理公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)管理公司既沒有權(quán)利私自打開房間進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況，因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)該由業(yè)主個人承擔(dān)。但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任的可能性；若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)管理公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔(dān)責(zé)任。在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)？答：物業(yè)管理公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，（屬于緊急避險）可以進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責(zé)任由受益人承擔(dān)。（此案例的受益人是樓下業(yè)主）。緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)管理公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)管理公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)管理公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)管理公司與業(yè)主最好在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障，避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。3王先生住在某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬到石桌上時桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到物業(yè)管理公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)管理公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)管理公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)管理公司告上法院。石桌桌面重達(dá)90KG，石桌面和石柱之間僅靠桌面中心一個直徑13CM、深1CM的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。庭審中，物業(yè)管理公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請問：王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？答：王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)，修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)對管理不善造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？答：王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人。沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。3甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，鳥鉆進(jìn)管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問：物業(yè)管理公司對502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？答：根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。華某未經(jīng)物業(yè)管理公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損失。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。3張老太太住在某花園小區(qū)7層。一天晚上，張老太太到天臺收晾曬在外的衣物，當(dāng)從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮，張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。請問：該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對此負(fù)有責(zé)任？答：該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。物業(yè)管理是根據(jù)合同進(jìn)行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴(yán)重受傷，身心受到傷害，物業(yè)管理公司負(fù)有責(zé)任。物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進(jìn)行賠償？答：同時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！惫?，物業(yè)管理公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。3你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作，請說明房屋及設(shè)施管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？答：房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零部件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。3你是工程部管理人員，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作，請說明房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作在組織實施時應(yīng)注意哪能些問題？答：①質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。②進(jìn)度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機維護(hù)一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度要進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。③成本的控制：通過對維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟性。3某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備，特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認(rèn)為，該物業(yè)公司應(yīng)從哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量。答：該公司應(yīng)從以下方面入手①建立給排水管理隊伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。②建立給排水運行和管理和維修保養(yǎng)管理制度。③建立給排水工程技術(shù)檔案。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。④配備必要的工具和安全防護(hù)用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。⑤制訂供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶⑥有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。⑦做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。⑧對公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計量和測算，為管理費的收取提依據(jù)。⑨定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。注意事項：①應(yīng)保證消防用水的基本儲備②北方地區(qū)應(yīng)注意冬