【文章內(nèi)容簡介】 公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止？（3分）問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）案例分析題參考答案案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：⑴需要資金投入的項目有：第9項（，錯答1項得0分）。⑵其中第9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費中列支（，錯答1項得0分）；第8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：⑴第4項和第113項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）⑵物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。問題3答案要點及評分標準：⑴可能原因有：環(huán)境臟亂，其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。⑵應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學生物等方法滅鼠（）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分）問題5答案要點及評分標準：⑴加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓 ⑵調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程⑶加強安全管理，公共秩序管理⑷加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作 ⑸加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作⑹加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準：⑴上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）⑵但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應(yīng)由 建設(shè)單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準⑴乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）⑵該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分）積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）⑶同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準答2005年7月31日24時或2005年8月1日零時均可以得分（3分）問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途徑解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：⑴乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。⑵自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案（2分）。⑶乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。三、案例分析題。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認為其應(yīng)就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的挖槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是他自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔賠償責任？王先生是否也應(yīng)該承擔部分責任？（1）王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔賠償責任。根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。（2）由于王先生作為女兒的監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。一天晚上，張老太太下樓時，因樓道燈損壞，張老太太在漆 黑中摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔自己全部的醫(yī)藥費并應(yīng)賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任？該物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進行賠償？（1）該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。物業(yè)管理的依據(jù)是服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路等處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護義務(wù)，導致張老太太身體受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負有責任。（2）同時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！?物業(yè)公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。王先生在某小區(qū)購買了一套住宅入住三年，每月按時繳納物業(yè)管理費。一個冬天的夜晚，王先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個門毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。王先生立即打電話給物業(yè)公司，同時報警。經(jīng)統(tǒng)計，王先生家中被盜金錢和物品損失共計8萬余元。王先生認為，自己繳納了物業(yè)管理費，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責，家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，王先生對物業(yè)公司進行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請問法院是否會完全支持王先生的訴訟請求？為什么？法院不會完全支持王先生的訴訟請求，但會部分支持王先生的訴訟請求。失竊案件發(fā)生時，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞王先生家的兩重門進入室內(nèi)并盜竊的。這樣長的時間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn)，存在疏漏，未能及時發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對由此產(chǎn)生的損失負有一定責任。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔全部責任。某小區(qū)入住已五年。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會試圖通過招標的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未能順利進行，物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請問你認為物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？能勝訴，應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費。合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司作為小區(qū)的管理部門以原合同的標準對小區(qū)物業(yè)進行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實際享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費。付先生對新房進行驗收。發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。付先生經(jīng)過驗房確認：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。但是物業(yè)公司要求交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，物業(yè)費應(yīng)該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管 理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日收取。因此，各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費？如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費則應(yīng)該向誰收?。繛槭裁?？（1）物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費。付先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。（2）根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔。案例分析：裝修導致滲、漏水，物業(yè)公司要不要承擔責任案情簡介：原告:小區(qū)業(yè)主被告:小區(qū)物業(yè)公司原告訴稱居住在原告上層10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對施工進行監(jiān)督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴重。而且被告聘請未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動。正是因為被告的管理不善，導致原告房屋嚴重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評估，原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元?；诒桓孢`反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當賠償損失。故訴至法院，請求法院判令：；；。被告認為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰1OA業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)和事實根據(jù)，應(yīng)予以駁回。法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。法院經(jīng)過審理認為：一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問題不承擔法律責任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔責任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報時就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認為被告沒有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實依據(jù)和法律根據(jù)。三、被告對原告房屋漏水不承擔維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。原告認為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負責維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進行維修的義務(wù)，不承擔直接維修的義務(wù)。四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，是由于相鄰1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導致的。被告是否具有職業(yè)資格證書與原告房屋漏水沒有因果關(guān)系。五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對象應(yīng)該是10A的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對第三人提出訴訟請求，依法不予受理。綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。簡要分析一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責，不存在因為失職經(jīng)原告造成損失的事實。被告在1OA業(yè)主裝修時，依法履行了對裝修的管理，監(jiān)督1OA房屋的裝修辦理了申請手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對裝修進行了監(jiān)督，履行了管理職責，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進行了查看，聯(lián)系1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對有關(guān)查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時間及具體情況都進行了記錄。被告為維護原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細地向主管部門回復。被告一直在積極地履行自己的職責。二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主的吃喝拉撒等有著密切聯(lián)系，每時每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，經(jīng)常會遇到個別業(yè)主將與物業(yè)公司無關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實做好各項管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風險，在訴訟中依法舉證，維護自身合法利益。本案中，被告提供的證據(jù)——裝修的申報和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實際就是被告保全的證據(jù)。物業(yè)公司應(yīng)從此案件中吸取有關(guān)的經(jīng)驗。物業(yè)管理單位在做好具體管理服務(wù)工作的同時，應(yīng)加強對物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識，減少爭議處理的成本和損失。：某業(yè)主4年前購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己造成的，而是