【文章內(nèi)容簡介】 主并沒有提出異議，這就構(gòu)成了事實合同。所以所有業(yè)主都應(yīng)當履行繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。 問題3： 參照教材5657頁，58頁 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 1 單項選擇題 1．前期物業(yè)管理的終點是（ ）。 A．業(yè)主入住完畢 B．業(yè)主大會成立C．業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)員 D．物業(yè)竣工 2．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的起點是（ ）。（《物業(yè)管理條例》） A．前期物業(yè)管理合同簽訂生效 B．竣工驗收 C．承接查驗 D．負責前期物業(yè)管理的企業(yè)入場 3．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的終點是（ ）。（《物業(yè)管理條例》） A．前期物業(yè)管理合同上約定的終止期限 B．常規(guī)物業(yè)管理合同生效 C．首次業(yè)主大會召開 D．2/3以上的業(yè)主入住 4．早期介入的起點是（ ）。 A．項目選址 B．項目立項 C．項目規(guī)劃設(shè)計 D．項目開始施工 5．“根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準”是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項目規(guī)劃設(shè)計 B．項目可行性研究 C．項目建設(shè) D．項目銷售 6．一個物業(yè)管理企業(yè)為一個小區(qū)的智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)提出了主導(dǎo)性的建議，這是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項目可行性研究 B．項目規(guī)劃設(shè)計 C．項目建設(shè) D．項目銷售 7．下列不屬于前期物業(yè)管理期間物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)的是（ ）。 A．物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容 B．業(yè)主入住 C．工程質(zhì)量保修處理 D．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 8．早期介入的作用不包括（ ）。 A．優(yōu)化設(shè)計 B．有利于了解物業(yè)的情況 C．有助于提高工程質(zhì)量 D．有助于加強物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主的溝通 9．物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期運作的內(nèi)容不包括（ ）。 A．管理資源的完善與優(yōu)化 B．管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 C．前期溝通與協(xié)調(diào) D．確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包 10．某物業(yè)管理企業(yè)前期介入某房地產(chǎn)開發(fā)項目，并針對該項目情況為建設(shè)單位提出了咨詢性意見，不屬于建設(shè)階段的內(nèi)容的有（ ）。 A．提供了單元門的安裝意見 B．對智能化系統(tǒng)的設(shè)計提供了主導(dǎo)性意見 C．安排機電技術(shù)人員全程跟蹤機電設(shè)施設(shè)備的安裝 D．對內(nèi)外裝修的方式從物業(yè)管理的角度提出意見 11．在銷售階段，早期介入的主要內(nèi)容不包括（ ）。 A．完成物業(yè)管理方案及實施進度表 B．對銷售人員進行必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn) C．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 D．擬定物業(yè)管理的公共管理制度 12．前期物業(yè)管理最明顯的特點是（ ）。 A．其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響 B．在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程 C．呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài) D．一般呈現(xiàn)出收入少，支出多，收支不平衡和虧損 13．早期介入，即物業(yè)管理咨詢服務(wù)由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理專業(yè)人員 D．以上答案均不對 2 多項選擇題 1．除了物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容以外，前期物業(yè)管理所提供的服務(wù)還包括（ ）。 A．業(yè)主入住 B．維修基金的管理 C．綠化和環(huán)境衛(wèi)生的管理 D．新建物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施的查驗工作 E．物業(yè)管理項目機構(gòu)的前期溝通協(xié)調(diào) 2．下列關(guān)于前期物業(yè)管理階段工程質(zhì)量保修的論述中，正確的是（ ）。 A．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由建設(shè)單位負責保修 B．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由物業(yè)企業(yè)負責保修 C．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負責保修 D．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負責保修 E．業(yè)主如果遇到產(chǎn)權(quán)專有部分的問題，也可以向物業(yè)管理企業(yè)報告，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)告建設(shè)單位 3．以下關(guān)于早期介入的說法中，正確的有（ ）。 A．早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進行選擇 B．早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 C．早期介入由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費 D．早期介入是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù) E．早期介入是指新建物業(yè)竣工后，建設(shè)單位根據(jù)需要所引入的物業(yè)管理活動 4．以下關(guān)于前期物業(yè)管理費的說法中，正確的有（ ）。 A．前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是業(yè)主，因此所有的物業(yè)管理費均由業(yè)主承擔 B．建設(shè)單位只需承擔共用部位、共用設(shè)施的物業(yè)管理費即可 C．前期物業(yè)管理費應(yīng)該由建設(shè)單位和業(yè)主分擔 D．在銷售合同中，應(yīng)該注明物業(yè)管理費的內(nèi)容 E．前期物業(yè)管理費應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示或約定 5．為了做到管理資源的完善與優(yōu)化，具體的內(nèi)容包括（ ）。 A．管理用房到位 B．有合格的小區(qū)經(jīng)理 C．物資配備到位 D．已經(jīng)形成成熟的外包制度 E．物業(yè)管理人員到位 6．前期物業(yè)管理跨越的階段有（ ）。 A．竣工驗收階段 B．銷售階段 C．業(yè)主入住階段 D．業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段 E．物業(yè)承接查驗階段 7．在可行性研究階段，早期介入的主要內(nèi)容有（ ）。 A．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶確定物業(yè)管理模式 B．擬定各項費用的收費標準及收費辦法 C．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準 D．設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案 E．物業(yè)承接查驗 8．早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別表現(xiàn)為（ ）。 A．內(nèi)容作用上的不同 B．服務(wù)對象上的不同 C．時間長短的不同 D．對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求的不同 E．對物業(yè)管理人員要求的不同 3 綜合分析題 1． 在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批 外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉，要求遵守已經(jīng)制定的業(yè)主臨時公約。開發(fā)商則聲稱自己不是業(yè)主，不受業(yè)主臨時公約的約束，那些外來人員作為使用人，也不受業(yè)主臨時公約的約束，因此拒絕處理。 2．物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：（1）分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，閘述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處；（2）說明早期介入的作用是什么？（3）說明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？答案1單項選擇題 2. A 10. B 12. A 2 多項選擇題 1. ADE 4. CDE 3 綜合分析題 問題1： 題干為：開發(fā)商的說法對嗎？為什么？ 答案：（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當在出售住宅前制訂業(yè)主臨時公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。經(jīng)過業(yè)主書面確認業(yè)主臨時隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對全體業(yè)主、使用人都具有約束力。 （2）建設(shè)單位在未出售一些房屋前，是這些未售出房屋的業(yè)主，應(yīng)當受到業(yè)主臨時公約的約束。同時，使用人也受到業(yè)主臨時公約的約束，所以開發(fā)商應(yīng)當承擔責任。 （3）開發(fā)商或是業(yè)主將其所有住宅出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。 問題2： （1） 參照教材69頁 參照教材69頁 參照教材7175頁 第五章 物業(yè)的承接查驗 1 單項選擇題 1．新建物業(yè)的承接查驗的發(fā)生在（ ）。 A．物業(yè)竣工驗收合格后，業(yè)主入住之前 B．建設(shè)工程竣工驗收同時 C．物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之時 D．物業(yè)竣工驗收合格后、業(yè)主入住之前，或建設(shè)工程的竣工驗收同時 2．承接查驗實施方案由（ ）制定。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．建設(shè)單位 C．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位共同 D．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位 3．查驗的相關(guān)資料由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．施工承包單位 C．政府等相關(guān)部門 D．建設(shè)單位 4．在承接查驗的時候，如果物業(yè)存在存在嚴重的安全隱患和重大工程缺陷，物業(yè)管理企業(yè)（ ）。 A．仍舊要承接物業(yè)，但是要約定建設(shè)單位在承接后予以修復(fù) B．可以拒絕承接物業(yè) C．請示房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)批示決定是否承接 D．提交人民法院裁決 5．物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后發(fā)現(xiàn)的問題（ ）。 A．自行組織處理 B．等到業(yè)主入住時向業(yè)主說明 C．提交建設(shè)單位處理 D．直接與承包商交涉處理 6．物業(yè)管理承接查驗主要的方式是（ ）。 A．感官查驗 B．核對查驗 C．使用查驗 D．檢測查驗 7．工程質(zhì)量問題整理出來之后，由（ ）提出處理方法 A．物業(yè)管理單位 B．施工單位 C．設(shè)計單位 D．建設(shè)單位 8．承接查驗包括新建物業(yè)的承接查驗和（ ）。 A．住宅的承接查驗 B．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 C．二手物業(yè)的承接查驗 D．特殊類型物業(yè)的承接查驗 9．新建物業(yè)承接查驗的準備工作包括人員準備、資料準備、設(shè)備工具準備和（ ）。 A．是否符合承接查驗的條件 B．物業(yè)管理用房準備 C．財力準備 D．計劃準備 10．以下各個選項中，屬于物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗內(nèi)容的是（ ）。 A．物業(yè)資料 B．共用部分 C．各項費用與收支情況 D．共用設(shè)備設(shè)施 11．在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的費用和收支情況不包括（ ）。 A．原物業(yè)管理機構(gòu)的人員薪金B(yǎng)．物業(yè)服務(wù)費 C．停車費 D．水電費 12．新建物業(yè)移交涉及的承接方是（ ）。 A．開發(fā)建設(shè)單位 B．投資單位 C．物業(yè)管理企業(yè) D．業(yè)主大會 2 多項選擇題 1．新建物業(yè)承接查驗的時候，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用（ ）等具體方法進行檢查。 A．觀感查驗 B．巡視查驗 C．檢測查驗 D．試驗查驗 E．使用查驗 2．下列關(guān)于承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理的各種論述中，正確的是（ ）。 A．工程質(zhì)量問題整理出來以后，由物業(yè)管理企業(yè)提出處理辦法 B．由施工單位引起的質(zhì)量問題若在保修期內(nèi)，應(yīng)該由建設(shè)單位督促施工單位負責 C．由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的問題，應(yīng)該由規(guī)劃、設(shè)計部門負責 D．為使物業(yè)工程質(zhì)量問題及時得到圓滿解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作 E．物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的時候，還可以提出相應(yīng)的整改意見 3．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時，參與管理工作的移交主體包括（ ）。 A．建設(shè)單位 B．業(yè)主大會 C．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D．原物業(yè)管理機構(gòu) E．新物業(yè)管理機構(gòu) 4．物業(yè)管理工作移交中的重點和難點包括（ ）。 A．物業(yè)資料的移交 B．共用部位的移交 C．共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管 D．各項費用和資產(chǎn)的移交 E．物業(yè)管理運作的銜接 5．新建物業(yè)查驗的主要內(nèi)容包括（ ）。 A．業(yè)主資料 B．物業(yè)資料 C．物業(yè)共用部位D．共用設(shè)施設(shè)備 E．園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施 6．物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的準備工作包括（ ）。 A．符合承接查驗條件 B．成立物業(yè)承接查驗小組 C．資金準備 D．資料和工具準備 E．獲取各種審批文件 7．在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實施承接查驗必須滿足的情況是（ ）。 A．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同 B．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 C．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機構(gòu)部分解除了物業(yè)服務(wù)合同 D．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會決定與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 E．原物業(yè)管理企業(yè)與新物業(yè)管理企業(yè)簽訂了移交合同 8．在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容包括（ ）。 A．物業(yè)資料情況 B．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀 C．各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況 D．業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況 E．業(yè)主的資料情況 3 綜合分析題 1． 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè) 管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同