【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主并沒有提出異議，這就構(gòu)成了事實(shí)合同。所以所有業(yè)主都應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 問題3： 參照教材5657頁，58頁 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 1 單項(xiàng)選擇題 1．前期物業(yè)管理的終點(diǎn)是（ ）。 A．業(yè)主入住完畢 B．業(yè)主大會(huì)成立C．業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)員 D．物業(yè)竣工 2．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的起點(diǎn)是（ ）。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》） A．前期物業(yè)管理合同簽訂生效 B．竣工驗(yàn)收 C．承接查驗(yàn) D．負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的企業(yè)入場(chǎng) 3．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的終點(diǎn)是（ ）。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》） A．前期物業(yè)管理合同上約定的終止期限 B．常規(guī)物業(yè)管理合同生效 C．首次業(yè)主大會(huì)召開 D．2/3以上的業(yè)主入住 4．早期介入的起點(diǎn)是（ ）。 A．項(xiàng)目選址 B．項(xiàng)目立項(xiàng) C．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) D．項(xiàng)目開始施工 5．“根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) B．項(xiàng)目可行性研究 C．項(xiàng)目建設(shè) D．項(xiàng)目銷售 6．一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為一個(gè)小區(qū)的智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)提出了主導(dǎo)性的建議，這是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項(xiàng)目可行性研究 B．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) C．項(xiàng)目建設(shè) D．項(xiàng)目銷售 7．下列不屬于前期物業(yè)管理期間物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)的是（ ）。 A．物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容 B．業(yè)主入住 C．工程質(zhì)量保修處理 D．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 8．早期介入的作用不包括（ ）。 A．優(yōu)化設(shè)計(jì) B．有利于了解物業(yè)的情況 C．有助于提高工程質(zhì)量 D．有助于加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主的溝通 9．物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作的內(nèi)容不包括（ ）。 A．管理資源的完善與優(yōu)化 B．管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 C．前期溝通與協(xié)調(diào) D．確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包 10．某物業(yè)管理企業(yè)前期介入某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并針對(duì)該項(xiàng)目情況為建設(shè)單位提出了咨詢性意見，不屬于建設(shè)階段的內(nèi)容的有（ ）。 A．提供了單元門的安裝意見 B．對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)提供了主導(dǎo)性意見 C．安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝 D．對(duì)內(nèi)外裝修的方式從物業(yè)管理的角度提出意見 11．在銷售階段，早期介入的主要內(nèi)容不包括（ ）。 A．完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 B．對(duì)銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn) C．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 D．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度 12．前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是（ ）。 A．其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響 B．在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程 C．呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài) D．一般呈現(xiàn)出收入少，支出多，收支不平衡和虧損 13．早期介入，即物業(yè)管理咨詢服務(wù)由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理專業(yè)人員 D．以上答案均不對(duì) 2 多項(xiàng)選擇題 1．除了物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容以外，前期物業(yè)管理所提供的服務(wù)還包括（ ）。 A．業(yè)主入住 B．維修基金的管理 C．綠化和環(huán)境衛(wèi)生的管理 D．新建物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施的查驗(yàn)工作 E．物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期溝通協(xié)調(diào) 2．下列關(guān)于前期物業(yè)管理階段工程質(zhì)量保修的論述中，正確的是（ ）。 A．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 B．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)保修 C．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 D．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 E．業(yè)主如果遇到產(chǎn)權(quán)專有部分的問題，也可以向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)告建設(shè)單位 3．以下關(guān)于早期介入的說法中，正確的有（ ）。 A．早期介入對(duì)開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)項(xiàng)目和管理需要進(jìn)行選擇 B．早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 C．早期介入由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi) D．早期介入是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù) E．早期介入是指新建物業(yè)竣工后，建設(shè)單位根據(jù)需要所引入的物業(yè)管理活動(dòng) 4．以下關(guān)于前期物業(yè)管理費(fèi)的說法中，正確的有（ ）。 A．前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，因此所有的物業(yè)管理費(fèi)均由業(yè)主承擔(dān) B．建設(shè)單位只需承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施的物業(yè)管理費(fèi)即可 C．前期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由建設(shè)單位和業(yè)主分擔(dān) D．在銷售合同中，應(yīng)該注明物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容 E．前期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示或約定 5．為了做到管理資源的完善與優(yōu)化，具體的內(nèi)容包括（ ）。 A．管理用房到位 B．有合格的小區(qū)經(jīng)理 C．物資配備到位 D．已經(jīng)形成成熟的外包制度 E．物業(yè)管理人員到位 6．前期物業(yè)管理跨越的階段有（ ）。 A．竣工驗(yàn)收階段 B．銷售階段 C．業(yè)主入住階段 D．業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段 E．物業(yè)承接查驗(yàn)階段 7．在可行性研究階段，早期介入的主要內(nèi)容有（ ）。 A．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶確定物業(yè)管理模式 B．?dāng)M定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法 C．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) D．設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案 E．物業(yè)承接查驗(yàn) 8．早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別表現(xiàn)為（ ）。 A．內(nèi)容作用上的不同 B．服務(wù)對(duì)象上的不同 C．時(shí)間長(zhǎng)短的不同 D．對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求的不同 E．對(duì)物業(yè)管理人員要求的不同 3 綜合分析題 1． 在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批 外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉，要求遵守已經(jīng)制定的業(yè)主臨時(shí)公約。開發(fā)商則聲稱自己不是業(yè)主，不受業(yè)主臨時(shí)公約的約束，那些外來人員作為使用人，也不受業(yè)主臨時(shí)公約的約束，因此拒絕處理。 2．物業(yè)管理的早期介入對(duì)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問：（1）分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，閘述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處；（2）說明早期介入的作用是什么？（3）說明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？答案1單項(xiàng)選擇題 2. A 10. B 12. A 2 多項(xiàng)選擇題 1. ADE 4. CDE 3 綜合分析題 問題1： 題干為：開發(fā)商的說法對(duì)嗎？為什么？ 答案：（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制訂業(yè)主臨時(shí)公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。經(jīng)過業(yè)主書面確認(rèn)業(yè)主臨時(shí)隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力。 （2）建設(shè)單位在未出售一些房屋前，是這些未售出房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)受到業(yè)主臨時(shí)公約的約束。同時(shí)，使用人也受到業(yè)主臨時(shí)公約的約束，所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 （3）開發(fā)商或是業(yè)主將其所有住宅出租時(shí)，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。 問題2： （1） 參照教材69頁 參照教材69頁 參照教材7175頁 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn) 1 單項(xiàng)選擇題 1．新建物業(yè)的承接查驗(yàn)的發(fā)生在（ ）。 A．物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主入住之前 B．建設(shè)工程竣工驗(yàn)收同時(shí) C．物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之時(shí) D．物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、業(yè)主入住之前，或建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同時(shí) 2．承接查驗(yàn)實(shí)施方案由（ ）制定。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．建設(shè)單位 C．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位共同 D．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位 3．查驗(yàn)的相關(guān)資料由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．施工承包單位 C．政府等相關(guān)部門 D．建設(shè)單位 4．在承接查驗(yàn)的時(shí)候，如果物業(yè)存在存在嚴(yán)重的安全隱患和重大工程缺陷，物業(yè)管理企業(yè)（ ）。 A．仍舊要承接物業(yè)，但是要約定建設(shè)單位在承接后予以修復(fù) B．可以拒絕承接物業(yè) C．請(qǐng)示房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)批示決定是否承接 D．提交人民法院裁決 5．物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后發(fā)現(xiàn)的問題（ ）。 A．自行組織處理 B．等到業(yè)主入住時(shí)向業(yè)主說明 C．提交建設(shè)單位處理 D．直接與承包商交涉處理 6．物業(yè)管理承接查驗(yàn)主要的方式是（ ）。 A．感官查驗(yàn) B．核對(duì)查驗(yàn) C．使用查驗(yàn) D．檢測(cè)查驗(yàn) 7．工程質(zhì)量問題整理出來之后，由（ ）提出處理方法 A．物業(yè)管理單位 B．施工單位 C．設(shè)計(jì)單位 D．建設(shè)單位 8．承接查驗(yàn)包括新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和（ ）。 A．住宅的承接查驗(yàn) B．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) C．二手物業(yè)的承接查驗(yàn) D．特殊類型物業(yè)的承接查驗(yàn) 9．新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括人員準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、設(shè)備工具準(zhǔn)備和（ ）。 A．是否符合承接查驗(yàn)的條件 B．物業(yè)管理用房準(zhǔn)備 C．財(cái)力準(zhǔn)備 D．計(jì)劃準(zhǔn)備 10．以下各個(gè)選項(xiàng)中，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容的是（ ）。 A．物業(yè)資料 B．共用部分 C．各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況 D．共用設(shè)備設(shè)施 11．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的費(fèi)用和收支情況不包括（ ）。 A．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員薪金B(yǎng)．物業(yè)服務(wù)費(fèi) C．停車費(fèi) D．水電費(fèi) 12．新建物業(yè)移交涉及的承接方是（ ）。 A．開發(fā)建設(shè)單位 B．投資單位 C．物業(yè)管理企業(yè) D．業(yè)主大會(huì) 2 多項(xiàng)選擇題 1．新建物業(yè)承接查驗(yàn)的時(shí)候，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用（ ）等具體方法進(jìn)行檢查。 A．觀感查驗(yàn) B．巡視查驗(yàn) C．檢測(cè)查驗(yàn) D．試驗(yàn)查驗(yàn) E．使用查驗(yàn) 2．下列關(guān)于承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理的各種論述中，正確的是（ ）。 A．工程質(zhì)量問題整理出來以后，由物業(yè)管理企業(yè)提出處理辦法 B．由施工單位引起的質(zhì)量問題若在保修期內(nèi)，應(yīng)該由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé) C．由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的問題，應(yīng)該由規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé) D．為使物業(yè)工程質(zhì)量問題及時(shí)得到圓滿解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作 E．物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的時(shí)候，還可以提出相應(yīng)的整改意見 3．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，參與管理工作的移交主體包括（ ）。 A．建設(shè)單位 B．業(yè)主大會(huì) C．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu) E．新物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 4．物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)包括（ ）。 A．物業(yè)資料的移交 B．共用部位的移交 C．共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管 D．各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交 E．物業(yè)管理運(yùn)作的銜接 5．新建物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容包括（ ）。 A．業(yè)主資料 B．物業(yè)資料 C．物業(yè)共用部位D．共用設(shè)施設(shè)備 E．園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施 6．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括（ ）。 A．符合承接查驗(yàn)條件 B．成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 C．資金準(zhǔn)備 D．資料和工具準(zhǔn)備 E．獲取各種審批文件 7．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施承接查驗(yàn)必須滿足的情況是（ ）。 A．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同 B．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 C．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)部分解除了物業(yè)服務(wù)合同 D．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)決定與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 E．原物業(yè)管理企業(yè)與新物業(yè)管理企業(yè)簽訂了移交合同 8．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容包括（ ）。 A．物業(yè)資料情況 B．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀 C．各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 D．業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況 E．業(yè)主的資料情況 3 綜合分析題 1． 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè) 管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同