【文章內(nèi)容簡介】 主并沒有提出異議，這就構(gòu)成了事實合同。所以所有業(yè)主都應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。 問題3： 參照教材5657頁，58頁 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 1 單項選擇題 1．前期物業(yè)管理的終點是（ ）。 A．業(yè)主入住完畢 B．業(yè)主大會成立C．業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)員 D．物業(yè)竣工 2．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的起點是（ ）。（《物業(yè)管理條例》） A．前期物業(yè)管理合同簽訂生效 B．竣工驗收 C．承接查驗 D．負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的企業(yè)入場 3．從法律的角度來說，前期物業(yè)管理企業(yè)的終點是（ ）。（《物業(yè)管理條例》） A．前期物業(yè)管理合同上約定的終止期限 B．常規(guī)物業(yè)管理合同生效 C．首次業(yè)主大會召開 D．2/3以上的業(yè)主入住 4．早期介入的起點是（ ）。 A．項目選址 B．項目立項 C．項目規(guī)劃設(shè)計 D．項目開始施工 5．“根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項目規(guī)劃設(shè)計 B．項目可行性研究 C．項目建設(shè) D．項目銷售 6．一個物業(yè)管理企業(yè)為一個小區(qū)的智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)提出了主導(dǎo)性的建議，這是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．項目可行性研究 B．項目規(guī)劃設(shè)計 C．項目建設(shè) D．項目銷售 7．下列不屬于前期物業(yè)管理期間物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務(wù)的是（ ）。 A．物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容 B．業(yè)主入住 C．工程質(zhì)量保修處理 D．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 8．早期介入的作用不包括（ ）。 A．優(yōu)化設(shè)計 B．有利于了解物業(yè)的情況 C．有助于提高工程質(zhì)量 D．有助于加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主的溝通 9．物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作的內(nèi)容不包括（ ）。 A．管理資源的完善與優(yōu)化 B．管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 C．前期溝通與協(xié)調(diào) D．確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包 10．某物業(yè)管理企業(yè)前期介入某房地產(chǎn)開發(fā)項目，并針對該項目情況為建設(shè)單位提出了咨詢性意見，不屬于建設(shè)階段的內(nèi)容的有（ ）。 A．提供了單元門的安裝意見 B．對智能化系統(tǒng)的設(shè)計提供了主導(dǎo)性意見 C．安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝 D．對內(nèi)外裝修的方式從物業(yè)管理的角度提出意見 11．在銷售階段，早期介入的主要內(nèi)容不包括（ ）。 A．完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表 B．對銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn) C．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 D．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度 12．前期物業(yè)管理最明顯的特點是（ ）。 A．其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響 B．在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程 C．呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài) D．一般呈現(xiàn)出收入少，支出多，收支不平衡和虧損 13．早期介入，即物業(yè)管理咨詢服務(wù)由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理專業(yè)人員 D．以上答案均不對 2 多項選擇題 1．除了物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容以外，前期物業(yè)管理所提供的服務(wù)還包括（ ）。 A．業(yè)主入住 B．維修基金的管理 C．綠化和環(huán)境衛(wèi)生的管理 D．新建物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施的查驗工作 E．物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)的前期溝通協(xié)調(diào) 2．下列關(guān)于前期物業(yè)管理階段工程質(zhì)量保修的論述中，正確的是（ ）。 A．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 B．無論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)保修 C．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 D．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 E．業(yè)主如果遇到產(chǎn)權(quán)專有部分的問題，也可以向物業(yè)管理企業(yè)報告，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)告建設(shè)單位 3．以下關(guān)于早期介入的說法中，正確的有（ ）。 A．早期介入對開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)項目和管理需要進(jìn)行選擇 B．早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 C．早期介入由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費 D．早期介入是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù) E．早期介入是指新建物業(yè)竣工后，建設(shè)單位根據(jù)需要所引入的物業(yè)管理活動 4．以下關(guān)于前期物業(yè)管理費的說法中，正確的有（ ）。 A．前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是業(yè)主，因此所有的物業(yè)管理費均由業(yè)主承擔(dān) B．建設(shè)單位只需承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施的物業(yè)管理費即可 C．前期物業(yè)管理費應(yīng)該由建設(shè)單位和業(yè)主分擔(dān) D．在銷售合同中，應(yīng)該注明物業(yè)管理費的內(nèi)容 E．前期物業(yè)管理費應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示或約定 5．為了做到管理資源的完善與優(yōu)化，具體的內(nèi)容包括（ ）。 A．管理用房到位 B．有合格的小區(qū)經(jīng)理 C．物資配備到位 D．已經(jīng)形成成熟的外包制度 E．物業(yè)管理人員到位 6．前期物業(yè)管理跨越的階段有（ ）。 A．竣工驗收階段 B．銷售階段 C．業(yè)主入住階段 D．業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)階段 E．物業(yè)承接查驗階段 7．在可行性研究階段，早期介入的主要內(nèi)容有（ ）。 A．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶確定物業(yè)管理模式 B．?dāng)M定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法 C．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn) D．設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案 E．物業(yè)承接查驗 8．早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別表現(xiàn)為（ ）。 A．內(nèi)容作用上的不同 B．服務(wù)對象上的不同 C．時間長短的不同 D．對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求的不同 E．對物業(yè)管理人員要求的不同 3 綜合分析題 1． 在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批 外來人員使用。雖然該群外來人員已獲公安部門發(fā)給的治安管理許可證，但還是給該小區(qū)居民的正常生活帶來不少麻煩。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。為此，小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商交涉，要求遵守已經(jīng)制定的業(yè)主臨時公約。開發(fā)商則聲稱自己不是業(yè)主，不受業(yè)主臨時公約的約束，那些外來人員作為使用人，也不受業(yè)主臨時公約的約束，因此拒絕處理。 2．物業(yè)管理的早期介入對于優(yōu)化設(shè)計、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請問：（1）分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，閘述物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處；（2）說明早期介入的作用是什么？（3）說明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？答案1單項選擇題 2. A 10. B 12. A 2 多項選擇題 1. ADE 4. CDE 3 綜合分析題 問題1： 題干為：開發(fā)商的說法對嗎？為什么？ 答案：（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制訂業(yè)主臨時公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。經(jīng)過業(yè)主書面確認(rèn)業(yè)主臨時隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對全體業(yè)主、使用人都具有約束力。 （2）建設(shè)單位在未出售一些房屋前，是這些未售出房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)受到業(yè)主臨時公約的約束。同時，使用人也受到業(yè)主臨時公約的約束，所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 （3）開發(fā)商或是業(yè)主將其所有住宅出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。 問題2： （1） 參照教材69頁 參照教材69頁 參照教材7175頁 第五章 物業(yè)的承接查驗 1 單項選擇題 1．新建物業(yè)的承接查驗的發(fā)生在（ ）。 A．物業(yè)竣工驗收合格后，業(yè)主入住之前 B．建設(shè)工程竣工驗收同時 C．物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之時 D．物業(yè)竣工驗收合格后、業(yè)主入住之前，或建設(shè)工程的竣工驗收同時 2．承接查驗實施方案由（ ）制定。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．建設(shè)單位 C．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位共同 D．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位 3．查驗的相關(guān)資料由（ ）提供。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．施工承包單位 C．政府等相關(guān)部門 D．建設(shè)單位 4．在承接查驗的時候，如果物業(yè)存在存在嚴(yán)重的安全隱患和重大工程缺陷，物業(yè)管理企業(yè)（ ）。 A．仍舊要承接物業(yè)，但是要約定建設(shè)單位在承接后予以修復(fù) B．可以拒絕承接物業(yè) C．請示房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)批示決定是否承接 D．提交人民法院裁決 5．物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗之后發(fā)現(xiàn)的問題（ ）。 A．自行組織處理 B．等到業(yè)主入住時向業(yè)主說明 C．提交建設(shè)單位處理 D．直接與承包商交涉處理 6．物業(yè)管理承接查驗主要的方式是（ ）。 A．感官查驗 B．核對查驗 C．使用查驗 D．檢測查驗 7．工程質(zhì)量問題整理出來之后，由（ ）提出處理方法 A．物業(yè)管理單位 B．施工單位 C．設(shè)計單位 D．建設(shè)單位 8．承接查驗包括新建物業(yè)的承接查驗和（ ）。 A．住宅的承接查驗 B．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗 C．二手物業(yè)的承接查驗 D．特殊類型物業(yè)的承接查驗 9．新建物業(yè)承接查驗的準(zhǔn)備工作包括人員準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備、設(shè)備工具準(zhǔn)備和（ ）。 A．是否符合承接查驗的條件 B．物業(yè)管理用房準(zhǔn)備 C．財力準(zhǔn)備 D．計劃準(zhǔn)備 10．以下各個選項中，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗內(nèi)容的是（ ）。 A．物業(yè)資料 B．共用部分 C．各項費用與收支情況 D．共用設(shè)備設(shè)施 11．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的費用和收支情況不包括（ ）。 A．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員薪金B(yǎng)．物業(yè)服務(wù)費 C．停車費 D．水電費 12．新建物業(yè)移交涉及的承接方是（ ）。 A．開發(fā)建設(shè)單位 B．投資單位 C．物業(yè)管理企業(yè) D．業(yè)主大會 2 多項選擇題 1．新建物業(yè)承接查驗的時候，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用（ ）等具體方法進(jìn)行檢查。 A．觀感查驗 B．巡視查驗 C．檢測查驗 D．試驗查驗 E．使用查驗 2．下列關(guān)于承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理的各種論述中，正確的是（ ）。 A．工程質(zhì)量問題整理出來以后，由物業(yè)管理企業(yè)提出處理辦法 B．由施工單位引起的質(zhì)量問題若在保修期內(nèi)，應(yīng)該由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé) C．由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的問題，應(yīng)該由規(guī)劃、設(shè)計部門負(fù)責(zé) D．為使物業(yè)工程質(zhì)量問題及時得到圓滿解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作 E．物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的時候，還可以提出相應(yīng)的整改意見 3．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時，參與管理工作的移交主體包括（ ）。 A．建設(shè)單位 B．業(yè)主大會 C．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu) E．新物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 4．物業(yè)管理工作移交中的重點和難點包括（ ）。 A．物業(yè)資料的移交 B．共用部位的移交 C．共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管 D．各項費用和資產(chǎn)的移交 E．物業(yè)管理運(yùn)作的銜接 5．新建物業(yè)查驗的主要內(nèi)容包括（ ）。 A．業(yè)主資料 B．物業(yè)資料 C．物業(yè)共用部位D．共用設(shè)施設(shè)備 E．園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施 6．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時承接查驗的準(zhǔn)備工作包括（ ）。 A．符合承接查驗條件 B．成立物業(yè)承接查驗小組 C．資金準(zhǔn)備 D．資料和工具準(zhǔn)備 E．獲取各種審批文件 7．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)管理企業(yè)實施承接查驗必須滿足的情況是（ ）。 A．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同 B．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同 C．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)部分解除了物業(yè)服務(wù)合同 D．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會決定與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 E．原物業(yè)管理企業(yè)與新物業(yè)管理企業(yè)簽訂了移交合同 8．在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容包括（ ）。 A．物業(yè)資料情況 B．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀 C．各項費用與收支情況，項目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 D．業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況 E．業(yè)主的資料情況 3 綜合分析題 1． 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè) 管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同