【正文】 在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A．房屋尚未出售的某小區(qū)的開發(fā)公司 B．同某個(gè)物業(yè)業(yè)主簽訂了長(zhǎng)期租賃（18年）合同的物業(yè)使用人 C．單一業(yè)主 D．國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì) E．一個(gè)小區(qū)的部分業(yè)主 2．按照服務(wù)方式來(lái)劃分，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為（ ）。 A．評(píng)標(biāo)一般采用綜合評(píng)議和百分制量化的評(píng)分方法 B．評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)過(guò)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo) C．經(jīng)過(guò)評(píng)審，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以推薦35名有排序的中標(biāo)候選人 D．評(píng)標(biāo)委員會(huì)至少推薦1名中標(biāo)候選人 E．評(píng)標(biāo)應(yīng)該在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行，因而，在評(píng)標(biāo)開始之后，評(píng)標(biāo)委員會(huì)不能再要求投標(biāo)人對(duì)自己投標(biāo)文件的內(nèi)容做出說(shuō)明 4．下列關(guān)于公開招標(biāo)的表述中，正確的是（ ）。 A．電梯維修公司 B．物業(yè)管理企業(yè) C．樓宇設(shè)備專業(yè)公司 D．清潔衛(wèi)生專業(yè)公司 E．園林綠化專業(yè)公司 6．招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式為（ ）。 A．招標(biāo)人不使用公開的公告方式 B．不具有任何公開性 C．招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)所有符合條件的法人組織參與投標(biāo) D．沒(méi)有資格預(yù)審程序 E．應(yīng)該在公共媒體上發(fā)布招標(biāo)公告 8．物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)中的承接管理方式有（ ）。 A．招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán) B．招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開 C．招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件 D．招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人需經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán) E．招標(biāo)人為建設(shè)單位的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán) 10．以下關(guān)于開標(biāo)的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明 B．澄清或說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍 C．澄清或說(shuō)明不得改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容 D．投標(biāo)人可以采用書面形式，也可以口頭形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明 E．澄清或說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍，但可以改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容 12．物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于（ ）。 A．物業(yè)管理方案 B．投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表 C．資格證明文件 D．資格預(yù)審申請(qǐng)書 E．招標(biāo)文件要求提供的其他材料 14．物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容主要包括（ ）。請(qǐng)問(wèn)：（1）你將按照怎樣的程序招標(biāo)？ （2）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是什么？ （3）在招標(biāo)的過(guò)程中，要遵循哪些原則，舉例說(shuō)明。 A．承諾 B．附帶修改建議的承諾 C．反要約 D．根據(jù)不能接受的內(nèi)容的重要程度，可以分別成為承諾、附帶修改建議的承諾和反要約 2．在拍賣的過(guò)程中，屬于“要約”行為的是（ ）。 A．承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)做出 B．承諾必須與要約的內(nèi)容相一致 C．承諾必須傳達(dá)給要約人 D．承諾必須以書面的形式進(jìn)行才具有法律效力 4．通過(guò)電子郵件等通訊工具進(jìn)行協(xié)商而達(dá)成的協(xié)議，是（ ）。 A．建設(shè)單位 B．前期物業(yè)管理企業(yè) C．已經(jīng)入住的部分業(yè)主 D．建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)共同 6．撤回承諾的通知的時(shí)間限制是（ ）。 A．現(xiàn)實(shí)合同 B．事實(shí)合同 C．真實(shí)合同 D．實(shí)際合同 8．業(yè)主公約正式訂立的時(shí)間是（ ）。 A．物業(yè)銷售前 B．物業(yè)銷售階段 C．物業(yè)入住階段 D．首次業(yè)主大會(huì)召開 10．物業(yè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同包括（ ）。 A．供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同 B．土地使用合同和售房合同 C．裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議 D．清潔承包合同、垃圾清運(yùn)合同 12．（ ）是民法、合同法的最基本原則 A．平等原則 B．自由原則 C．誠(chéng)信原則 D．公序良俗原則 13．《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，（ ）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 A．當(dāng)事人必須具備締約能力 B．當(dāng)事人必須超過(guò)18歲 C．當(dāng)事人的真實(shí)意思表示 D．合同的內(nèi)容合法 E．合同的形式合法 2．合同簽訂的基本原則不包括（ ）。 A．合同中無(wú)需就業(yè)主自有物業(yè)專用部分的承接驗(yàn)收進(jìn)行約定 B．一旦有業(yè)主入住，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)該完全由業(yè)主承擔(dān) C．業(yè)主支付的費(fèi)用部分，應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示 D．前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性 E．物業(yè)管理企業(yè)不可以通過(guò)提前解除合同或者要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn) 4．物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別表現(xiàn)在（ ）。 A．業(yè)主 B．業(yè)主大會(huì) C．物業(yè)管理企業(yè) D．物業(yè)抵押權(quán)人 E．物業(yè)使用人 6．合同承諾的構(gòu)成要件包括（ ）。 A．投標(biāo) B．懸賞廣告 C．標(biāo)價(jià) D．招標(biāo)公告 E．招聘廣告 8．要約不得撤銷的情形有（ ）。 A．當(dāng)事人通過(guò)電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示 B．前期物業(yè)服務(wù)合同 C．常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同 D．公電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式達(dá)成的協(xié)議 E．某人把車子開進(jìn)一個(gè)收費(fèi)停車場(chǎng) 10．以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．物業(yè)管理企業(yè)變更注冊(cè)地址、法定代表人、名稱 B．物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算、物業(yè)管理合同自然無(wú)法繼續(xù)履行 C．因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止 D．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的 E．物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的 12．對(duì)有爭(zhēng)議的物業(yè)服務(wù)合同的解決途徑包括（ ）。 A．要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖 B．要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定 C．要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效 D．要約必須采用書面形式才有意義 E．所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約 3 綜合分析題 1．某旅館擁有一個(gè)現(xiàn)代化停車場(chǎng)。旅館固定，若入住該旅館，則可免費(fèi)停車。當(dāng)?shù)诙熘形鐝埬诚壬祷厝≤嚂r(shí)，發(fā)現(xiàn)轎車丟失。請(qǐng)問(wèn)法院應(yīng)該支持他的請(qǐng)求嗎？ 2．某小區(qū)業(yè)主已經(jīng)入住5年，并已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。但是到2007年5月，業(yè)主大會(huì)遲遲沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。請(qǐng)問(wèn)這些業(yè)主的作法正確嗎？ 3．假定你是某物業(yè)公司的高層管理人員，公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么？物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同有那些主要的區(qū)別。由于免費(fèi)停放必須以入住旅館為前提，所以這種“免費(fèi)”在實(shí)質(zhì)上不是一種免費(fèi)行為，所以這也不是一種無(wú)償停放的行為。 問(wèn)題2： 不正確。所以所有業(yè)主都應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 A．業(yè)主入住完畢 B．業(yè)主大會(huì)成立C．業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)員 D．物業(yè)竣工 2．從法律的角度來(lái)說(shuō)，前期物業(yè)管理企業(yè)的起點(diǎn)是（ ）。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》） A．前期物業(yè)管理合同上約定的終止期限 B．常規(guī)物業(yè)管理合同生效 C．首次業(yè)主大會(huì)召開 D．2/3以上的業(yè)主入住 4．早期介入的起點(diǎn)是（ ）。 A．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) B．項(xiàng)目可行性研究 C．項(xiàng)目建設(shè) D．項(xiàng)目銷售 6．一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為一個(gè)小區(qū)的智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)提出了主導(dǎo)性的建議，這是早期介入在（ ）階段的內(nèi)容。 A．物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容 B．業(yè)主入住 C．工程質(zhì)量保修處理 D．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 8．早期介入的作用不包括（ ）。 A．管理資源的完善與優(yōu)化 B．管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 C．前期溝通與協(xié)調(diào) D．確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包 10．某物業(yè)管理企業(yè)前期介入某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并針對(duì)該項(xiàng)目情況為建設(shè)單位提出了咨詢性意見，不屬于建設(shè)階段的內(nèi)容的有（ ）。 A．完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 B．對(duì)銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn) C．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 D．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度 12．前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是（ ）。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理專業(yè)人員 D．以上答案均不對(duì) 2 多項(xiàng)選擇題 1．除了物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容以外，前期物業(yè)管理所提供的服務(wù)還包括（ ）。 A．無(wú)論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 B．無(wú)論是共用部位共用設(shè)施部分，還是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分，均由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)保修 C．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 D．共用部位和共用設(shè)施部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)專有部分由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修 E．業(yè)主如果遇到產(chǎn)權(quán)專有部分的問(wèn)題，也可以向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)告建設(shè)單位 3．以下關(guān)于早期介入的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，因此所有的物業(yè)管理費(fèi)均由業(yè)主承擔(dān) B．建設(shè)單位只需承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施的物業(yè)管理費(fèi)即可 C．前期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由建設(shè)單位和業(yè)主分擔(dān) D．在銷售合同中，應(yīng)該注明物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容 E．前期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該在物業(yè)銷售前予以明示或約定 5．為了做到管理資源的完善與優(yōu)化，具體的內(nèi)容包括（ ）。 A．竣工驗(yàn)收階段 B．銷售階段 C．業(yè)主入住階段 D．業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)階段 E．物業(yè)承接查驗(yàn)階段 7．在可行性研究階段，早期介入的主要內(nèi)容有（ ）。 A．內(nèi)容作用上的不同 B．服務(wù)對(duì)象上的不同 C．時(shí)間長(zhǎng)短的不同 D．對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求的不同 E．對(duì)物業(yè)管理人員要求的不同 3 綜合分析題 1． 在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批 外來(lái)人員使用。如在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤賣蔬菜，弄的小區(qū)垃圾滿地。開發(fā)商則聲稱自己不是業(yè)主，不受業(yè)主臨時(shí)公約的約束，那些外來(lái)人員作為使用人，也不受業(yè)主臨時(shí)公約的約束，因此拒絕處理。請(qǐng)問(wèn)：（1）分別站在開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的角度，閘述物業(yè)管理早期介入對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的有利之處；（2）說(shuō)明早期介入的作用是什么？（3）說(shuō)明早期介入在物業(yè)建設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容？答案1單項(xiàng)選擇題 2. A 10. B 12. A 2 多項(xiàng)選擇題 1. ADE 4. CDE 3 綜合分析題 問(wèn)題1： 題干為：開發(fā)商的說(shuō)法對(duì)嗎？為什么？ 答案：（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制訂業(yè)主臨時(shí)公約，作為與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。住宅使用公約在前期物業(yè)管理階段對(duì)全體業(yè)主、使用人都具有約束力。同時(shí)，使用人也受到業(yè)主臨時(shí)公約的約束，所以開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 問(wèn)題2： （1） 參照教材69頁(yè) 參照教材69頁(yè) 參照教材7175頁(yè) 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn) 1 單項(xiàng)選擇題 1．新建物業(yè)的承接查驗(yàn)的發(fā)生在（ ）。 A．物業(yè)管理企業(yè) B．建設(shè)單位 C．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位共同 D．物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位 3．查驗(yàn)的相關(guān)資料由（ ）提供。 A．仍舊要承接物業(yè)，但是要約定建設(shè)單位在承接后予以修復(fù) B．可以拒絕承接物業(yè) C．請(qǐng)示房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)批示決定是否承接 D．提交人民法院裁決 5．物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題（ ）。 A．感官查驗(yàn) B．核對(duì)查驗(yàn) C．使用查驗(yàn) D．檢測(cè)查驗(yàn) 7．工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由（ ）提出處理方法 A．物業(yè)管理單位 B．施工單位 C．設(shè)計(jì)單位 D．建設(shè)單位 8．承接查驗(yàn)包括新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和（ ）。 A．是否符合承接查驗(yàn)的條件 B．物業(yè)管理用房準(zhǔn)備 C．財(cái)力準(zhǔn)備 D．計(jì)劃準(zhǔn)備 10．以下各個(gè)選項(xiàng)中，屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容的是（ ）。 A．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員薪金B(yǎng)．物業(yè)服務(wù)費(fèi) C．停車費(fèi) D．水電費(fèi) 12．新建物業(yè)移交涉及的承接方是（ ）。 A．觀感查驗(yàn) B．巡視查驗(yàn) C．檢測(cè)查驗(yàn) D．試驗(yàn)查驗(yàn) E．使用查驗(yàn) 2．下列關(guān)于承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理的各種論述中，正確的是（ ）。 A．建設(shè)單位 B．業(yè)主大會(huì) C．物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D．原物業(yè)管理機(jī)構(gòu) E．新物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 4．物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)包括（ ）。 A．業(yè)主資料 B．物業(yè)資料 C．物業(yè)共用部位D．共用設(shè)施設(shè)備 E．園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施 6．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括（ ）。 A．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同 B．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)