【文章內(nèi)容簡介】 或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。（3）答：物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：A物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。B業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。D財務(wù)資料。E合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。F人事檔案資料。G其他需要移交的資料。本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。（4）答：部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由不成立。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；②通過有償服務(wù)、擴大多種經(jīng)營。（5）答：從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進承接檢驗工作：A新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。B物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。D移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。3.(1)答：包干制條件下物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成：成本+利潤+稅費。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費為X, 則： X = 200 + 10%X + %X X－10%X－%X = 200 X =其中：利潤= 10%=稅費= %=物業(yè)服務(wù)費月單價 = 247。10萬247。12 ≈(2)答：計算公式 =（年成本+年稅費）247。年物業(yè)服務(wù)費總額 =(200萬＋)247?！?0%(3)答：設(shè)總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業(yè)服務(wù)費總額為Y, 則： Y= 200萬20%＋ ＋ %Y Y = 新增成本=X－Y = －= 4.(1)答：正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。(2)答：不合理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式。首次業(yè)主大會在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會組成業(yè)主大會籌備組，并由業(yè)主大會籌備組具體負責業(yè)主大會的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負責主持成立業(yè)主大會。(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。5.（1）答：更換空調(diào)設(shè)備帶來的風險。該節(jié)能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。安裝工期風險。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風險。(2)答：舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。(3)答：合理。因為物業(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。6.(1)答：造成業(yè)主張、李兩家財產(chǎn)損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水單位所有，并承擔維修養(yǎng)護任務(wù)。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。(2)答：主要應(yīng)由供水單位承擔。但因物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導(dǎo)致王、李兩戶業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)損失，故應(yīng)承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。(3)答：由供水單位承擔。因為供水主管道的權(quán)屬歸供水單位，因此應(yīng)承擔更換主管道的費用。7.(1)答：物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。(2)答：根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。(3)答：結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。(2)答：主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會(代表其他全體業(yè)主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責任主體。(3)答：按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說明利害關(guān)系，進行溝通調(diào)解，爭取和解，利于改善鄰里關(guān)系。(4)答：不成立。物業(yè)公司已經(jīng)按法律規(guī)定盡到自己管理責任和義務(wù)。第二篇：注冊物業(yè)管理師政策與制度習(xí)題例題1．《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對（）