【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層 次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)。 例題 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（ ）的技術(shù)、手段和模式， A、物業(yè)管理設(shè)施管理、 B 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、 C、房地產(chǎn)組合投資管理 D、房地產(chǎn)政策 答案： ABC 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 1．物業(yè)管理 物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。然而，對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁 有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 2．設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè) 管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。 4．房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投 資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)；以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過(guò)三種基本途徑創(chuàng)造出來(lái)的：一是在極好的條件下購(gòu)買物業(yè) (從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系 二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。在一個(gè)小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時(shí)扮演三種角色。圖 1— 2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場(chǎng)，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理 位置或兩者結(jié)合起來(lái) (如北京的寫字樓或長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來(lái)管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理 公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說(shuō)，資產(chǎn)管理公司通過(guò)監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來(lái)聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會(huì)經(jīng)常提出一些 物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開(kāi)支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來(lái)決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)／回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。表 1— 1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購(gòu)置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資 ，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作 三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作 (一 ) 確定戰(zhàn)略 大多數(shù)投資者對(duì)金融市場(chǎng)有較為深刻的理解，但對(duì)那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。 首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過(guò)買賣來(lái)維持和提高當(dāng) 前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。 眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動(dòng)的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項(xiàng)目上也存在風(fēng)險(xiǎn)。 與此同時(shí)，投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力，因?yàn)檫@些機(jī)會(huì)總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。 每宗物業(yè)都具有獨(dú)特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點(diǎn)，使它和其他項(xiàng)目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場(chǎng)調(diào)研不僅很難操作，而且一 旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。因此，人們開(kāi)發(fā)了一些監(jiān)控工具來(lái)幫助資產(chǎn)管理人員及時(shí)了解市場(chǎng)行情。 目前在英國(guó)，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場(chǎng)表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來(lái)對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長(zhǎng)率、租金變化和收益變動(dòng)等績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。 (二 )確定標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。 簡(jiǎn)單地說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。 (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) 提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)。 對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)軟件問(wèn)世后，數(shù)據(jù)搜集、分 類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 (四 )決策分析 決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過(guò)程。通常對(duì)某一問(wèn)題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來(lái)，制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。 (五 )進(jìn)行資產(chǎn)組合 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的， 愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里?！? 在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來(lái)作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來(lái)測(cè)度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān) 系數(shù)。 在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說(shuō)，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作 四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作 持有股票等證券的成本不過(guò)是支付給 財(cái)務(wù)顧問(wèn)的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時(shí)的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。 對(duì)物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來(lái)某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對(duì)于物業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支 出。 例如，有一宗在已開(kāi)發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開(kāi)發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會(huì)每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，以保證沒(méi)有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒(méi)有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開(kāi)發(fā)計(jì) 劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。 (一 )常規(guī)工作內(nèi)容概述 從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開(kāi)支水平，盡量減少給使用者帶來(lái)的不便。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒(méi)有很好地履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定 的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來(lái)進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。 相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營(yíng)收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括 監(jiān)督和檢查工作的組織成本。 1．支出的分配 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式： (1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部?jī)?nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。 (3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 2．費(fèi)用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過(guò)各國(guó)的法律和雙方的協(xié)商，來(lái)確定具體由哪一方來(lái)支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。 3．租金 一般來(lái)說(shuō)，按照租約規(guī)定進(jìn)行開(kāi)支的一方需要說(shuō)明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需