【正文】 房地產(chǎn)屬于。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為 18～ 20年，香港為 7— 8年，日本約為 7年。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩 (某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求 )達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或 空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 (二 )市場供求風(fēng)險(xiǎn) 市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。 (三 ) 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1．預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2．相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? 3．預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何 ? 由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對投資的影響進(jìn)行簡單介紹。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。 (二 ) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性 風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。因此，可以推斷物業(yè) 2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè) 1的投資風(fēng)險(xiǎn)。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。 (4)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。 (3)投資回收期較長。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付 30％的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。房地產(chǎn)的流動(dòng)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資 者因無力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在： (1)流動(dòng)性差。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。 (5)提高投資者的資信等級(jí)。從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu) 的支持。 (2)能夠得到稅收方面的好處。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年 15％一 20％的股本收益率也是很平常的事。 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 4講講義 房地產(chǎn)投資的利弊 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1．房地產(chǎn)投資之利 (1)相對較高的收益水平。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投 資產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等 的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期 長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。 此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動(dòng)性 位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一 致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。 住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs 的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到 一個(gè)投資代理的作用。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始， 通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。 投資者進(jìn)行 房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 業(yè)管理或設(shè)施管理、 C. 物業(yè)企業(yè)管理 答案： ABD 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 3講講義 房地產(chǎn)投資的概念 第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分 考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備 房地產(chǎn)投資知識(shí)和選擇投資區(qū)位的能力。因此，大多數(shù)建議都會(huì)要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。盡管租約中不會(huì)明確總額，但是會(huì)明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會(huì)按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。 每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的 、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。 對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)。 開發(fā)商的意圖將會(huì) 體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。 (四 )未來維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。同時(shí)，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。此時(shí)雙方就會(huì)通過溝通來確定一個(gè)讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。 業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。可這類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價(jià)格一般都會(huì)越 來越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。 一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。例如在一個(gè)購物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，