【正文】 第五章 國(guó)外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況 （缺） 。 住宅共用部位 ， 是指 住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 危險(xiǎn)房屋分為四個(gè)等級(jí)即四種情況： A 級(jí)為觀察使用； B級(jí)為處理使用； C 級(jí)為停止使用； D 級(jí)為整體拆除。 第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理 城市異產(chǎn)毗連 房屋使用和修繕 ,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則。權(quán)屬證書丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明作廢，經(jīng)六個(gè)月無異議的予以補(bǔ)發(fā)。 ㈠ 房屋權(quán)屬登記分六種 ： 1 總登記； 2 初始登記； 3 轉(zhuǎn)移登記； 4 變更登記； 5 他項(xiàng)權(quán)利登記； 6 注銷登記。 第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 房地產(chǎn)權(quán)屬登記和檔案管理是整個(gè)房地產(chǎn)管理的工作基礎(chǔ)。 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起 30 日內(nèi)辦理抵押登記，合同自登記之日起生效。 房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事 法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 25 頁 共 26 頁 賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍环慨a(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致； 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押的價(jià)值（可重復(fù)抵押但不能超過總的價(jià)值）。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 ㈣ 因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任 。 ㈡ 中介服務(wù)人員實(shí)行資格管理，估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人同物業(yè)管理師一樣，需經(jīng)統(tǒng)一考試、注 冊(cè)取得資格證書。 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) ㈠ 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢，價(jià)格評(píng)估，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。 承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 24 頁 共 26 頁 第五節(jié) 房屋租賃管理 ㈠ 主要原則，自愿、平等、互利的原則。 ㈣房屋交付時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使 用說明書》 。 商品房現(xiàn)售原則 ， ⑴ 不得分割拆零銷售； ⑵ 不得 一 房多賣； ⑶ 不得返本銷售、售后包租； ⑷ 不得有虛假欺詐廣告、合同； ⑸ 要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。 ㈢ 商品房現(xiàn)售條件， 有七條。 按照條例要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定 臨時(shí)管理規(guī)約 ；住宅物業(yè)的建設(shè)單位 ， 應(yīng)當(dāng)通過 招 投標(biāo)方式 ， 選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的 前期物業(yè)服務(wù) 合同 。 ㈡ 商品房預(yù)售， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)條件一項(xiàng)程序（ 3+1）： ⑴ 取得土地使用權(quán)證書； ⑵ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ⑶ 達(dá)到總投資 25%以上并已確定施工進(jìn)度竣工日期。 ㈣ 禁止轉(zhuǎn)讓的有 7 條， 第四節(jié) 商品房的銷售管理 ㈠ 商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費(fèi) 者售賣的活動(dòng)，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。 ㈡ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合 3 個(gè)條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的 25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。有償轉(zhuǎn)讓主要是買賣、交換及其他合法方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 ㈠ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種性質(zhì)。 ㈦ 施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程 竣工驗(yàn)收備案制度。核發(fā) “ 一書 兩證 ” ， ⑴ 項(xiàng)目選址意見書， ⑵ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證， ⑶ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。前期工作包括：取得用地、立項(xiàng)、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ㈣ 二級(jí)及以下企業(yè)可 承擔(dān)義務(wù) 25 萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 22 頁 共 26 頁 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng) 業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持 6個(gè)方面文件到主管部門備案。 ㈣ 房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場(chǎng)管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) （ 三性：基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性 ）。作為權(quán)益 ,包括房地產(chǎn)的 ⑴所有權(quán)、 ⑵ 占有權(quán)、 ⑶ 使用權(quán)、 ⑷收益權(quán)、⑸處分權(quán)，及派生出來的⑹承租權(quán)、⑺抵押權(quán)、⑻典權(quán)等等。挪用的罰 2倍以下。部分業(yè)主共有的經(jīng)共有業(yè)主1/2 以上通過。不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的有四項(xiàng) 1 依法由恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 21 頁 共 26 頁 建設(shè)單位承擔(dān)的共用部位 ,設(shè)施設(shè)備的維修更新改造費(fèi)用 。 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。 交存方式和管理辦法以 建 設(shè)部 新出臺(tái)的 《 管理辦法 》 為準(zhǔn)，教材中的內(nèi)容作個(gè)了解。 第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 《條例》五十四條規(guī)定： ⑴住宅物業(yè)、⑵住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、⑶與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。） 執(zhí)業(yè)范圍有六個(gè)方面。 3 能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)方面的執(zhí)業(yè)能力， （ 1 掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 20 頁 共 26 頁 ㈣ 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理師只能在一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理工作。物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為 3 年。 ㈢ 物業(yè)管理師注冊(cè)，取得資格證書經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)?？荚囋瓌t堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開。 考試成績(jī)實(shí)行兩年一個(gè)周期的流動(dòng)管理辦法。 ㈡ 物業(yè)管理師資格考試，實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。 ○ 2 不正常年檢 1 萬以上 3 萬以下 ○ 3 出借、出租、轉(zhuǎn)讓1 萬以上 3 萬 以下 ○ 4 不及時(shí)辦理資質(zhì)變更的 2 萬以下 第六節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度 本節(jié)重點(diǎn)是物業(yè)管理師制度的有關(guān)規(guī)定 ㈠ 物業(yè)管理師制度 ,根據(jù)條例規(guī)定 ,國(guó)家人事部和建設(shè)部于 2021 年 11 月 16 日制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，物業(yè)管理師資格正式納入了國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。 ㈨ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 ㈧ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的變更、注銷與撤銷，主要記住幾個(gè)時(shí)間。核定資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)提交 6 個(gè)方面的材料。 ㈥ 項(xiàng)目承接，一級(jí)承接各種項(xiàng)目；二級(jí)承接 30 萬以下住宅和 8 萬以下非住宅；三級(jí)承接 20 萬以下住宅和 5 萬以下非住宅。 ㈢ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容包括： 條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 18 頁 共 26 頁 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度， 是加 強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。保修期限與范圍以外援物業(yè)維修保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收有兩個(gè)方面：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的驗(yàn)收；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收。 ㈡ 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容，包括兩部分， 1 物業(yè)管理資料移交； 2 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 3 可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物管企業(yè)的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件。 1 有利以明 確各方責(zé)、權(quán)、利 對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都起了重要的保障作用。 《 條例 》 第二十八條規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 ㈨ 不 采用招投標(biāo)方式實(shí)行前期物業(yè)管理的責(zé)令限期改正，給予警告，可處 10 萬元以下罰款。 ㈧ 招 標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)備案， 30 日內(nèi)訂立書面合同。 4 禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀 取中標(biāo)。 ㈥ 投 標(biāo)規(guī)則，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括： 1 投標(biāo)函； 2 投標(biāo)報(bào)價(jià)； 3 物業(yè)管理方案； 4 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 ㈤ 招 標(biāo)程序規(guī)則 ： 1 招標(biāo)人 應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開中 標(biāo) 物管項(xiàng)目， 自公布之日至提交招標(biāo)文件之日 最短不得少于 20 天； 2 招標(biāo)人修改招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)在 文件要求提交投標(biāo)文件 截止時(shí)間至少 15 日前； 3 招標(biāo)人 根據(jù)物