【正文】 業(yè)管理活動(dòng)不適用《 條例 》 的規(guī)定。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 《 物權(quán)法 》 第八十一條規(guī)定： “ 業(yè)主可以 自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。⑵物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 。⑷物業(yè)管 理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。具體有 8 項(xiàng)：⑴房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑵房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑶物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑷物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；⑸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事務(wù)服務(wù)；⑹物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；⑺物業(yè)檔案資料的管理；⑻專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)： 中物協(xié) 2021 年 印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 第 二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ㈠ 收費(fèi)原則： ⑴合理原則；⑵公開原則；⑶收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。不采用政府定價(jià)。 ㈢ 收費(fèi)形式： 包干制和酬金制兩種 。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ㈠ 《條例》第三十五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同有八個(gè)方面的內(nèi)容： ⑴物業(yè)管理事項(xiàng)；⑵物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；⑶物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑷雙方的權(quán)利義務(wù)；⑸專項(xiàng)維修資金的管理與使用；⑹物業(yè)管理用房；⑺合同期限；⑻違約責(zé)任。 ㈢ 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， ⑴合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；⑵物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（ 8 項(xiàng)）；⑶物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；⑷物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容（ 4 項(xiàng)）；⑸物業(yè)的承接查驗(yàn) 5 項(xiàng)；⑹物業(yè)的使用與維護(hù)（ 5 項(xiàng)）；⑺專項(xiàng)維修資金；⑻違約責(zé)任；恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 8 頁(yè) 共 26 頁(yè) ⑼其他事項(xiàng)。 ㈤ 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式， 履行告知義務(wù)；履行制止義務(wù)；履行報(bào)告義務(wù)。了五個(gè)方面的明確 （禁止，不得） 規(guī)范：⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得 擅自改變；⑵道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘；⑶公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；⑷業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范；⑸利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 業(yè)主大會(huì)制度是業(yè)主實(shí)現(xiàn)物管權(quán)的組織基礎(chǔ)。 規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 ㈠ 業(yè)主 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 9 頁(yè) 共 26 頁(yè) ⒈ 業(yè)主的概念： 《 條例 》 第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán) 證書持有人；二是共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。 ” 第七十一條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ⒊業(yè)主的 義務(wù) 《 物權(quán)法 》 第七十二條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利 不履行義務(wù)?！?第八十三條規(guī)定： “ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 《 條例 》 規(guī)定 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行 6 條義務(wù)： ⑴ 遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；⑷按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑸按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng) 遵循等價(jià)有償 的市場(chǎng)原則?？梢跃筒皇菑?qiáng)制性的，設(shè)立的是一種組織。 ⒉ 成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域 只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。是否成立由全體業(yè)主決定。成立業(yè)主大會(huì)籌備組。 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 11 頁(yè) 共 26 頁(yè) 籌備工作 的 要求有 4 項(xiàng)， ⑴ 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容提前完成 15 天以書面形式公告； ⑵ 同時(shí)公告業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 修改意見的反饋時(shí)間和方法； ⑶ 以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)確認(rèn)業(yè)主身份； ⑷ 根據(jù)業(yè)主 擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)。 首次業(yè)主大會(huì) 會(huì)議 議程一般有 5 項(xiàng)， ⑴ 報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況； ⑵ 宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； ⑶ 宣讀業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 草案，宣講業(yè)主對(duì)草案提出的意見，和修改結(jié)果； ⑷投票通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ；⑸ 宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定 ： 業(yè)主大會(huì) 或者業(yè)主委員會(huì) 的決定 ，對(duì) 業(yè)主有約束力。 ⒍ 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不能委托恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 12 頁(yè) 共 26 頁(yè) 代理人代理業(yè)主身份， 代理人無(wú)權(quán)參加競(jìng)選。業(yè)主大會(huì)會(huì)議必須有不少于 1/2 以上業(yè)主參加。 ㈢ 業(yè)主委員會(huì) ⒈ 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) ：是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 ⒊ 業(yè)主委員會(huì)屬于備案制， 而 非審批制。 備案的材料 4 項(xiàng)， ⑴ 業(yè)主大會(huì)的成立情況； ⑵ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ⑶ 管理規(guī)約 ； ⑷ 業(yè)主委員會(huì)委員名單。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。業(yè)主委員會(huì)的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)資格終止。會(huì)議必須 半數(shù)以上委員參加， 做出 決定必須半數(shù) 以上同意 。 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定變更委員并書面公告。 ㈣ 限制性規(guī)定 ： 主要解決業(yè)主委員會(huì)政治化傾向問(wèn)題。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬民事關(guān)系，不宜采取行政手段管理。實(shí)行 管理規(guī)約 制 度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。 ⒉ 管理規(guī)約 四個(gè)方面 的主要內(nèi)容： ⑴ 有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理； ⑵ 業(yè)主的共同利益； ⑶ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； ⑷ 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。應(yīng)當(dāng) 注意兩點(diǎn)， ⑴對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對(duì)物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主） 自動(dòng)產(chǎn)生效力。 ⒉ 臨時(shí)管理規(guī)約 的制定： 臨時(shí)管理規(guī)約 制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定； 制定時(shí)間：臨時(shí)管理規(guī)約 制定的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。 ⒋ 2021 年 9 月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容， ⑴ 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； ⑵ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)則； ⑶ 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則； ⑷ 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)； ⑸ 違約責(zé)任。 1 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計(jì)用途 2 占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備 3 違章搭建。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 ㈠ 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)投標(biāo)的方式竟聘物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。 原則 ： 公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用。 ㈡ 前期物業(yè)管理招 標(biāo) 規(guī)則， 招標(biāo)原則， 不歧視 原則（三個(gè)不得） 1 不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 2 不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 3； 不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo) 物業(yè)管理 項(xiàng)目 實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式，公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 1招標(biāo)人及項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求 3對(duì)投標(biāo)人及標(biāo)書的要求 4 評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方法 5招標(biāo)活動(dòng)方案 6物業(yè)服務(wù)合同的簽定說(shuō)明 7其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 16 頁(yè) 共 26 頁(yè) ㈣ 招 標(biāo)項(xiàng)目的備案， 發(fā)布公告的 10 日前向當(dāng)?shù)?縣以上房地產(chǎn)主管部門；提交材料， 1 與物業(yè) 管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文 2 招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書 3招標(biāo)文件 4 法律法規(guī)規(guī)定其他材料 。 4 通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物管企業(yè)的應(yīng)該按照以下 規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成招標(biāo)投標(biāo)工作 掌握的幾個(gè)時(shí)間 :1 新建現(xiàn)售商品房 項(xiàng)目 在現(xiàn)售前 30 日完成， 2 預(yù)售商品房應(yīng)在取得 《商品房預(yù)售 許可證 》 之前完成， 3 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前臺(tái)90 日完成。 投標(biāo)禁止行為四個(gè)方面 1 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo) 2 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益 3 投標(biāo)人不得與投