【正文】 （ 4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。 （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 129 （四）住宅專項維修資金的使用禁止 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應(yīng)當由 建設(shè)單位或者施工單位 承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； 依法應(yīng)當由 相關(guān)單位 承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用 130 應(yīng)當由 當事人 承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用； 根據(jù)物業(yè) 服務(wù)合同約定 ，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。 128 （ 3）發(fā)生上述情況后， 未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。 122 （三）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案； 123 （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 124 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； 125 （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 120 （二）住宅專項維修資金的分攤規(guī)則 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 119 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。 業(yè)主委員會應(yīng)當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。 117 業(yè)主大會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 116 （四）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 115 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的， 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 已售公有住房的業(yè)主 應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。售房單位按照 多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%， 從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 111 二、住宅專項維修資金的交存 （一）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 監(jiān)督部門 國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 共用設(shè)施設(shè)備， 是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 108 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù) 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定，將 “ 住宅專項維修資金制度 ” 進行相應(yīng)修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ” 的內(nèi)容為： 107 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2022年 12月 4日，根據(jù) 《 物權(quán)法 》 、 《 物業(yè)管理條例 》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部發(fā)布了 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 ，并于 2022年 2月 1日起施行。 據(jù)此，教材第三章第五節(jié) “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” 修改為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” ，其中涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 物業(yè)管理資料移交 103 二、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理資料移交 （二）物業(yè)現(xiàn)場驗收 三、物業(yè)的保修責任 104 （二）關(guān)于 “ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 ” （第三章第五節(jié)）的修改 2022年 11月 26日， 《 建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設(shè)部令第 164號 )發(fā)布，決定對 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 （建設(shè)部令第 125號）進行修改，將 “ 物業(yè)管理企業(yè) ” 修改為 “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ” ，同時刪去 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第 125號）中的以下內(nèi)容： 105 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。 102 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料 （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 五、違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定的法律責任 P97 101 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 一、物業(yè)承接查驗制度的意義 （ 1）有利于明確各方的責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)， 按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人確定中標人后，應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過 3名有排序的合格的中標候選人。 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。 99 評標規(guī)則 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件愛那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說明。評標委員會的專家成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。 評標委員會 評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。 （ 4）禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。 （ 2）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益。 97 三、物業(yè)管理項目投標規(guī)則 （一）投標要求與投標文件 投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：①投標函；②投標報價；③物業(yè)管理方案；④招標文件要求提供的其他材料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。 96 （三）招標程序規(guī)則 （ 1）招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止， 最短不得少于 20日。經(jīng)簽約或大會審議通過而生效 規(guī)約的客體 — 基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。 考試時教材第三章第一節(jié) “ 業(yè)主大會制度 ” 中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進行相應(yīng)修改。 86 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 84 修改后的 《 物業(yè)管理條例 》 第十一條的內(nèi)容為： 下列事項由業(yè)主共同決定： （ 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）制定和修改 管理規(guī)約 ； （ 3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 5）籌集和使用專項維修資金； （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 《 條例 》 第九條 82 （一）關(guān)于 “ 業(yè)主大會制度 ” （第三章第一節(jié)）的修改 2022年 8月 26日， 《 國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例 的決定 》 正式公布， 自 2022年 10月 1日起施行。 在物業(yè)管理很活動中，業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。 業(yè)主大會和業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會決策，業(yè)委會執(zhí)行的制度。 74 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 三、公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任 四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范 五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定 75 第三章 物業(yè)管理的基本制度 考試基本要求（掌握） 1. 業(yè)主大會的職責和表決規(guī)則 2. 業(yè)主委員會的職責 3. （臨時）管理規(guī)約 的內(nèi)容和法律效力 4. 前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定 5. 物業(yè)承接