【正文】 1 全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 2 近兩年來， 《 物權(quán)法 》 、 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 和 《 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行） 》 相繼出臺， 《 物業(yè)管理條例 》 和 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 也作了相應(yīng)修改。 為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會保障部批準，對 2022年發(fā)布的 《 全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 》 中 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 部分的相關(guān)內(nèi)容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。 3 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 —— 最基礎(chǔ)、熟悉 為什么學？怎么學？我如何學？ 不僅是畫重點，重要的是吃透。 “ 仁者見仁、智者見智 ” 從教材厚度、知識結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類型，這門學科相對容易、舒服。因為： 考試題型：單項選擇、多項選擇 4 第一章 物業(yè)管理 （一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運用 《 物業(yè)管理條例 》 分析、處理物業(yè)管理工作中 《 條例 》 相關(guān)問題的能力。 （二）考試基本要求 掌握： 《 條例 》 對物業(yè)管理的定位， 《 條例 》 的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。 熟悉： 物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用， 《 條例 》 確立的基本制度， 《 條例 》 涉及的主要問題。 了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。 （三）要點說明 ： 17個要點 5 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 （一）對 《 條例 》 所稱物業(yè)管理定義的理解 (定位 )掌握 物業(yè)管理是由業(yè)主通過 選聘 物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ) 是物業(yè)服務(wù) 合同。 物業(yè)管理的內(nèi)容是對 物業(yè) 進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序 進行維護。 依 據(jù) 6 物業(yè)管理是指 （ 四方面） 暨： 選聘、合作、自管 管理按照 物業(yè)服務(wù)合同約定 房屋及 設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場地的 養(yǎng)護、維修、管理 維護 2個環(huán)境：① 衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境 ②公共秩序 7 單項選擇題 （備選項中只有 1個符合題意） 下列對于物業(yè)管理的理解，不正確的是（ ）。 A、物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的一項交易 B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約基礎(chǔ) D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理 下列各項中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 A、房屋維修養(yǎng)護 B、清潔衛(wèi)生 C、安全防范 D、代收供水、供熱費用 8 （二） 《 條例 》 調(diào)整的范圍 １、 《 條例 》 即調(diào)整 住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整 非住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動。 ２、 《 條例 》 的適用范圍，既包括 城市 ，也涵蓋 鄉(xiāng)村 。 多項選擇題（備選項中有 2個或 2個以上符合題意） 《 物業(yè)管理條例 》 調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 [答案 ] A B C D 9 （三）物業(yè)管理的市場化特征 １、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有 —— 義務(wù)、責任轉(zhuǎn)變） ２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 （單個業(yè)主無權(quán)決定共有權(quán)利，無全額承擔共同履行義務(wù)） ３、物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則。 (就是民法原則） （業(yè)主自主權(quán)、納入市場秩序、物業(yè)管理的前提條件） ４、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 （產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場關(guān)系，不屬 《 條例 》 范疇） 10 二、物業(yè)管理的特征（熟悉） （一）社會化（二）專業(yè)化（三）市場化 物業(yè)管理 城市、房地產(chǎn)管理體制的 重大改革 房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套的 綜合 性管理 住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的 統(tǒng)一管理 與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的 社會化、專業(yè)化、市場化的管理 11 社會化 （交易對象選擇 ) 物業(yè)所有權(quán)人到社會上 選聘 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)到社會上 尋找 可代管的物業(yè) 專業(yè)化 物業(yè)企業(yè)具備一定 資質(zhì)等級 從業(yè)人員具備一定 職業(yè)資格 市場化 市場競爭機制和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的商業(yè)行為 集中體現(xiàn) —— 雙向選擇、等價有償 12 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 人：奧克維亞 .希爾女士 機構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學會 二、城市住房及住房制度改革 （一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 私房改造轉(zhuǎn)化為國有 建房提供居民、職工居住 （二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 中國特色 公有住房體系 住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包 三個特征 住房分配采取實物分配 福利低租金，國家包修包養(yǎng) 弊端 見下 13 ?投資無回收、不能形成良性循環(huán) ?制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求 ?租金不能維護危舊房、危及安全 ?人均面積下滑、國家包袱沉重 14 （三）住房商品化制度 １、建立并扶持商品房市場 房地產(chǎn)領(lǐng)域三項改革： ? 住房制度改革 ? 土地使用制度改革 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ２、城鎮(zhèn)住房制度改革 ?1979年試點向居民售房 ?1994年公有住房開始出售 ?1998年取消 福利分房，實施住房分配貨幣化 改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理 推行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” 15 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 16 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例 》以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。 1994年頒布了 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 。 1995年， 建設(shè)部在青島召開了全國 第一次 物業(yè)管理工作會議。 1997年， 建設(shè)部在大連召開了全國 第二次 物業(yè)管理工作會議。 1999年， 建設(shè)部在深圳召開了全國 第三次 物業(yè)管理工作會議。 2022年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。 2022年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 17 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 （一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。 （二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 重點是： “ 改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務(wù)性消費，逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施 ” （三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。 物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力。（每增加一萬平方米，可增加 5— 8人就業(yè)） 增加消費 購房消費支出 裝飾裝修支出 水電氣暖長期消費支出 大中修設(shè)備改造及物業(yè)費支出 18 （四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。 ?協(xié)助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。 ?開展社區(qū)文化活動，豐富居民業(yè)余生活。 ?促進鄰里和諧關(guān)系，促進精神文明建設(shè)。 （五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 ?對房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。 ?對項目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)有重要意義 19 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用 基于三個原因 ?轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場化的物業(yè)管理。 ?物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。 ?普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會和諧。 物業(yè)管理制度的歷史沿革以 《 條例 》 為分水嶺： 《 條例 》 頒布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點 20 一、 《 條例 》 頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 一是借鑒性（泊來品） 二是過渡性（對房管模式采取漸進式改革） 三是針對性（針對實際問題，應(yīng)對性政策） 特點 我國的物業(yè)管理制度是由 國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策 共同組成的。 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的 規(guī)范性文件 21 主 要 內(nèi) 容 確定了物業(yè)管理活動的 主要部門 確定了物業(yè)管理工作的 基本內(nèi)容 明確了社會化、專業(yè)化的 物業(yè)管理模式 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理 委員會制度 明確了管理委員會的 權(quán)利義務(wù) 明確了物業(yè)管理企業(yè)的 權(quán)利義務(wù) 確定了物業(yè)管理服務(wù)的 合同制度與備案制度 針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出 管理措施 針對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定 行政處罰措施 22 （二）物業(yè)管理服務(wù)考評標準 （最高行業(yè)規(guī)范） （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 （注冊取代） （四） 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 》 （五） 《 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 （六） 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 按 2022年 12月 4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號），自 2022年 2月 1日起施行 （七） 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 》 按 2022年 11月 26日 《 建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設(shè)部令第 164號 ) （八） 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 （建設(shè)部 110號令） 23 二、 《 條例 》 頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 2022年 6月 8日， 《 物業(yè)管理條例 》 正式頒布，這 標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。 一是配套性（配套文件、實施細則） 二是經(jīng)驗性（總結(jié)經(jīng)驗教訓，有針對性） 三是操作性（規(guī)定細化，操作得以實施） 特點 內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范、特色鮮明 物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成 24 第四節(jié) 《 物業(yè)管理條例 》 《 物業(yè)管理條例 》 的頒布標志著我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化 發(fā)展的新時期 一、 《 條例 》 的立法過程（了解） （一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 （德法日韓澳新香港） （二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料 （各大城市） （三）進行專家論證，研討立法中的難點問題 （四）廣泛征求意見，以求彰顯民意 首次征求全民意見的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。 25 二、 《 條例 》 的指導(dǎo)思想和立法原則 指 導(dǎo) 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念 強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項 《 條例 》 是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán) 政府適度干預(yù) 推動引導(dǎo) 26 《 條例 》 基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例 （二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（ 公益優(yōu)先原則） 《 條例 》 設(shè)定的法律責任，充分體現(xiàn)了 優(yōu)先 保護 全體 業(yè)主利益的原則 （三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 現(xiàn)實性： 業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位責任轉(zhuǎn)嫁 前瞻性： 業(yè)主大會、維修養(yǎng)護制度等 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 全國發(fā)展不平衡，大小城市的市場環(huán)境、服務(wù)水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。 27 三、 《 條例 》 創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉） 業(yè)主大會 管理規(guī)約 前期物業(yè)管理招投標 物業(yè)承接查驗 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專項維修基金。 物