【正文】 1 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格 物業(yè)管理基本制度與政策 2 近兩年來(lái)， 《 物權(quán)法 》 、 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 和 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 相繼出臺(tái)， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 也作了相應(yīng)修改。 為避免考試內(nèi)容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源和社會(huì)保障部批準(zhǔn)，對(duì) 2022年發(fā)布的 《 全國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱 》 中 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 部分的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了修改與補(bǔ)充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依據(jù)。 3 《 物業(yè)管理基本制度與政策 》 —— 最基礎(chǔ)、熟悉 為什么學(xué)？怎么學(xué)？我如何學(xué)？ 不僅是畫(huà)重點(diǎn)，重要的是吃透。 “ 仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智 ” 從教材厚度、知識(shí)結(jié)構(gòu)性、理論的復(fù)雜性、考試要求和考題類(lèi)型，這門(mén)學(xué)科相對(duì)容易、舒服。因?yàn)椋? 考試題型：?jiǎn)雾?xiàng)選擇、多項(xiàng)選擇 4 第一章 物業(yè)管理 （一）考試目的 本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 分析、處理物業(yè)管理工作中 《 條例 》 相關(guān)問(wèn)題的能力。 （二）考試基本要求 掌握： 《 條例 》 對(duì)物業(yè)管理的定位， 《 條例 》 的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。 熟悉： 物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用， 《 條例 》 確立的基本制度， 《 條例 》 涉及的主要問(wèn)題。 了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 ： 17個(gè)要點(diǎn) 5 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 （一）對(duì) 《 條例 》 所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解 (定位 )掌握 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò) 選聘 物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ) 是物業(yè)服務(wù) 合同。 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì) 物業(yè) 進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和秩序 進(jìn)行維護(hù)。 依 據(jù) 6 物業(yè)管理是指 （ 四方面） 暨： 選聘、合作、自管 管理按照 物業(yè)服務(wù)合同約定 房屋及 設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場(chǎng)地的 養(yǎng)護(hù)、維修、管理 維護(hù) 2個(gè)環(huán)境：① 衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境 ②公共秩序 7 單項(xiàng)選擇題 （備選項(xiàng)中只有 1個(gè)符合題意） 下列對(duì)于物業(yè)管理的理解，不正確的是（ ）。 A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易 B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托 C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ) D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（ ）。 A、房屋維修養(yǎng)護(hù) B、清潔衛(wèi)生 C、安全防范 D、代收供水、供熱費(fèi)用 8 （二） 《 條例 》 調(diào)整的范圍 １、 《 條例 》 即調(diào)整 住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整 非住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。 ２、 《 條例 》 的適用范圍，既包括 城市 ，也涵蓋 鄉(xiāng)村 。 多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意） 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（ ）。 A、住宅物業(yè)管理 B、非住宅物業(yè)管理 C、城市 D、農(nóng)村 E、業(yè)主自行管理 [答案 ] A B C D 9 （三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 １、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有 —— 義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變） ２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 （單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)決定共有權(quán)利，無(wú)全額承擔(dān)共同履行義務(wù)） ３、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。 (就是民法原則） （業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件） ４、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。 （產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬 《 條例 》 范疇） 10 二、物業(yè)管理的特征（熟悉） （一）社會(huì)化（二）專(zhuān)業(yè)化（三）市場(chǎng)化 物業(yè)管理 城市、房地產(chǎn)管理體制的 重大改革 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與之相配套的 綜合 性管理 住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的 統(tǒng)一管理 與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的 社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理 11 社會(huì)化 （交易對(duì)象選擇 ) 物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上 選聘 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上 尋找 可代管的物業(yè) 專(zhuān)業(yè)化 物業(yè)企業(yè)具備一定 資質(zhì)等級(jí) 從業(yè)人員具備一定 職業(yè)資格 市場(chǎng)化 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為 集中體現(xiàn) —— 雙向選擇、等價(jià)有償 12 第二節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 人：奧克維亞 .希爾女士 機(jī)構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì) 二、城市住房及住房制度改革 （一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 私房改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有 建房提供居民、職工居住 （二）改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度 中國(guó)特色 公有住房體系 住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包 三個(gè)特征 住房分配采取實(shí)物分配 福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng) 弊端 見(jiàn)下 13 ?投資無(wú)回收、不能形成良性循環(huán) ?制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求 ?租金不能維護(hù)危舊房、危及安全 ?人均面積下滑、國(guó)家包袱沉重 14 （三）住房商品化制度 １、建立并扶持商品房市場(chǎng) 房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革： ? 住房制度改革 ? 土地使用制度改革 ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 ２、城鎮(zhèn)住房制度改革 ?1979年試點(diǎn)向居民售房 ?1994年公有住房開(kāi)始出售 ?1998年取消 福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化 改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理 推行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) ” 15 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司 —深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立 16 四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 》以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 1994年頒布了 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 。 1995年， 建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó) 第一次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 1997年， 建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó) 第二次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 1999年， 建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó) 第三次 物業(yè)管理工作會(huì)議。 2022年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。 2022年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 17 五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 （一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 重點(diǎn)是： “ 改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施 ” （三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。 物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動(dòng)力。（每增加一萬(wàn)平方米，可增加 5— 8人就業(yè)） 增加消費(fèi) 購(gòu)房消費(fèi)支出 裝飾裝修支出 水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出 大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出 18 （四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。 ?協(xié)助公安等部門(mén)防范刑事犯罪、防火、防事故。 ?開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。 ?促進(jìn)鄰里和諧關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)。 （五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展 ?對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。 ?對(duì)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)有重要意義 19 第三節(jié) 我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革 政府作用 基于三個(gè)原因 ?轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。 ?物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。 ?普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問(wèn)題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。 物業(yè)管理制度的歷史沿革以 《 條例 》 為分水嶺： 《 條例 》 頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn) 20 一、 《 條例 》 頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 一是借鑒性（泊來(lái)品） 二是過(guò)渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革） 三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)對(duì)性政策） 特點(diǎn) 我國(guó)的物業(yè)管理制度是由 國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策 共同組成的。 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的 規(guī)范性文件 21 主 要 內(nèi) 容 確定了物業(yè)管理活動(dòng)的 主要部門(mén) 確定了物業(yè)管理工作的 基本內(nèi)容 明確了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的 物業(yè)管理模式 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理 委員會(huì)制度 明確了管理委員會(huì)的 權(quán)利義務(wù) 明確了物業(yè)管理企業(yè)的 權(quán)利義務(wù) 確定了物業(yè)管理服務(wù)的 合同制度與備案制度 針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出 管理措施 針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定 行政處罰措施 22 （二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) （最高行業(yè)規(guī)范） （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 （注冊(cè)取代） （四） 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 （五） 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 （六） 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 按 2022年 12月 4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的 《 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號(hào)），自 2022年 2月 1日起施行 （七） 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 》 按 2022年 11月 26日 《 建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 的決定 》 (建設(shè)部令第 164號(hào) ) （八） 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 》 （建設(shè)部 110號(hào)令） 23 二、 《 條例 》 頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 2022年 6月 8日， 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 正式頒布，這 標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。 一是配套性（配套文件、實(shí)施細(xì)則） 二是經(jīng)驗(yàn)性（總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性） 三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實(shí)施） 特點(diǎn) 內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明 物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成 24 第四節(jié) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 的頒布標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化 發(fā)展的新時(shí)期 一、 《 條例 》 的立法過(guò)程（了解） （一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 （德法日韓澳新香港） （二）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料 （各大城市） （三）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題 （四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意 首次征求全民意見(jiàn)的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。 25 二、 《 條例 》 的指導(dǎo)思想和立法原則 指 導(dǎo) 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng) 《 條例 》 是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過(guò)度就是濫使職權(quán) 政府適度干預(yù) 推動(dòng)引導(dǎo) 26 《 條例 》 基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例 （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（ 公益優(yōu)先原則） 《 條例 》 設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了 優(yōu)先 保護(hù) 全體 業(yè)主利益的原則 （三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 現(xiàn)實(shí)性： 業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁 前瞻性： 業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等 （四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。 27 三、 《 條例 》 創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉） 業(yè)主大會(huì) 管理規(guī)約 前期物業(yè)管理招投標(biāo) 物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。 物