【正文】 物業(yè)管理師 執(zhí)業(yè)資格考試 中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材 物業(yè)管理基本制度與政策 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì) 編寫 張景伊 陳 偉 主編 中國建筑工業(yè)出版社 物業(yè)管理基本制度與政策 第一章 物業(yè)管理概述 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 第三章 物業(yè)管理的基本制度 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第五章 國外及香港地區(qū) 物業(yè)管理概況 第一章 物業(yè)管理概述 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 ?一 .物業(yè)管理的概念 ?二 .物業(yè)管理的特征 一 .物業(yè)管理的概念 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》） （ 2 ） 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定。對(duì)房屋及配套的沒施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 ? （一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 ? 活動(dòng)。 業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。 ? 。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。 ? 、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 。 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 ? （二）《條例》調(diào)整的范圍 ? 1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但 在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。 至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求（第二十四條）；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。 ? 2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。 尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對(duì)鄉(xiāng)村也存在 。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。 ? （三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征 ? 。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。 每個(gè)產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。 ? 2. 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。 解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 ? 3. 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去， 全體業(yè)主享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施， 由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。具體的做法是： 由業(yè)主通過市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 ? 將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)： ? 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。 ? 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 ? ? 無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 其中一些機(jī)構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運(yùn)作，甚至有的管房機(jī)構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊(cè)了公司，但是管房機(jī)構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，人、財(cái)、物由上級(jí)單位支配和調(diào)動(dòng)，與上級(jí)單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。 ? 這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財(cái)產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴(yán)格意義上來講，它 不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 二 .物業(yè)管理的特征 ? 按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。 ? （一）社會(huì)化 ? 物業(yè)管理的社會(huì)化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，在業(yè)主大會(huì)委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實(shí)施社會(huì)化管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 ? 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 ? 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提和必要條件。 ? （二）專業(yè)化 ? 物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。 ? （三）市場(chǎng)化 ? 市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 ?一 .物業(yè)管理的起源與發(fā)展 ?二 .城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 ?三 .我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 ?四 .我國物業(yè)管理的發(fā)展 ?五 .物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 一 .物業(yè)管理的起源與發(fā)展 ? 物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國。 當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成嚴(yán)重的房荒。由于當(dāng)時(shí)房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。奧克維婭 〃 希爾女士 實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善。 隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織 —— 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，以英國為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。 ? 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)繁瑣復(fù)雜，對(duì)管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求，同時(shí)這些建筑物的產(chǎn)權(quán)多元化，于是出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加， 20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì) —— 芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。 行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。 逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。 二 .我國 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 ? （一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 ? 1949年中華人民共和國成立后，國家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。 建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程， 改革開放以后，國家確立了住房商品化方針， 一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。 ? （二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度特征 ? 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。 ? 住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。 ? （三）住房商品化制度 ? ? 1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了 三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，發(fā)揮國家、企業(yè)和個(gè)人的積極性， 推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式， 建立并完善商品房市場(chǎng)。綜合開發(fā)住宅小區(qū)的特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。 ? 2. 城鎮(zhèn)住房制度改革