【正文】 意義。 ? （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 ? 住宅小區(qū)建設(shè)，在“ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引 下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。 ? 3.《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》 ? 根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢(shì)需要， 2023年 5月，建設(shè)部發(fā)布了建住房物 [2023]008號(hào) 《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。 ? 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。 ? 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知發(fā)改價(jià)格 [2023]1864號(hào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對(duì)規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作： ? （一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 ? （二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料 ? （三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問題 ? （四）廣泛征求意見，以求彰顯民意 ? 2023年 10月 16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》（草案）登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。《條例》注重肯定實(shí)踐成果，將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn)，確立為法律規(guī)范。 ? 《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。業(yè)主公約是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主購(gòu)買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。《條例》按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。 ? 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進(jìn)步。 ? 鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性，本條例專設(shè)第二章，對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制作了明確的規(guī)定。 1999年，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉（示范文本）的通知》，對(duì)前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細(xì)的提示。 ? 為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費(fèi)責(zé)任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。 ? （五）第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)（共 7條） ? 本章對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項(xiàng)維修資金制度。第二，違法行為的實(shí)施是承擔(dān)法律責(zé)任的核心要件。 ? 第三，它具有國(guó)家強(qiáng)制性。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益，不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，而且要服從行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個(gè)方面。同時(shí)，在《條例》頒布之前，大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應(yīng)的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動(dòng)，《條例》公布以后，這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應(yīng)的修改。 ? （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 ? 物業(yè)管理企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體?！稐l例》規(guī)定， 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。換句話說，這些單位沒有向物業(yè)管理企業(yè)收取應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)也沒有相應(yīng)的交費(fèi)義務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民；居委會(huì)成員可能是該區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。 要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。 物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的： 一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。行為自愿，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：業(yè)主是否選聘物業(yè)管理企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)自己決定；反過來，物業(yè)管理企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)管理企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的目愿?！稐l例》在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮既尊重單個(gè)業(yè)主意愿，又維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會(huì)制度 ? 業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 由于物業(yè)管理中涉及到單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾，當(dāng)業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時(shí)，由業(yè)主先進(jìn)行自我管理、自我約束，然后再追究相應(yīng)的法律責(zé)任。 ? 第四，它是由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的。 沒有違法行為，就談不上法律責(zé)任。其中，法律責(zé)任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國(guó)家強(qiáng)制力的核心部分，如果在一個(gè)法律文件中缺乏法律責(zé)任的規(guī)定，法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)。 ? 針對(duì)亂挖、亂占小區(qū)道路、場(chǎng)地的行為，《條例》第五十一條和第五十二條對(duì)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強(qiáng)化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 ? 為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定 物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。也就是說， 物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。 ? 隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來越多。 四 .《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介 ? （一）第一章 總則（共 5條） ? 總則對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定?！稐l例》對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)臵政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。 物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理臵于整體的共同契約中。《條例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，制定的全國(guó)性政策法規(guī)： ? ● 2023年 6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》； ? ● 2023年 9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》； ? ● 2023年 11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》； ? ● 2023年 1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》； ? ● 2023年 3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》； ? ● 2023年 7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》； ? ● 2023年 9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》； ? ● 2023年 11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。同時(shí)，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。 ? （四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。建設(shè)部要求各地在考評(píng)驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握，使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。 建設(shè)部于 1996年印發(fā)了 [建房物字 ] 008 號(hào) 《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）》達(dá)標(biāo)辦法的通知 。我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。 ? （五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 ? 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)資料，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，以及千家萬戶都有著密切的關(guān)系。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過 26m2 ，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。 ? （二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。 ? 1993年，深圳市住宅局首先在內(nèi)部進(jìn)行嘗試，將新建的大型住宅小區(qū) —— 蓮花北村的物業(yè)管理權(quán)，用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開拓、銳意改革，在實(shí)踐中既吸取香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn)，努力開創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)， 探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。國(guó)家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房， 全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加， 20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì) —— 芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。 ? 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。 ? 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 ? 2. 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。 ? 、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 。物業(yè)管理師 執(zhí)業(yè)資格考試 中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材 物