【正文】 物業(yè)管理基本制度與政策精講班 第 1 講講義 備考建議 備考建議 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。 復(fù)習(xí)考試要牢記：物業(yè)管理師資格考試實行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，“編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)的范圍就是圍繞考試用書。 熟讀考試大綱：注意大綱中提示的題型、題量和考試時間的長短。這些信息決定了考試的深度和 廣度， 把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次： A B C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng) A B C 三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（ *），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（ *），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點。 考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。 不同的考題所考核知識的要求是不同的，例如，選擇題 考核的是對問題的分析、判斷的能力和對知識掌握的準確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納的能力。 單選題：單選題要求在備選的 4 個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運用的能力。 多選題：與單選題相比，考核的準確度要求要高一些，因為對 5 個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案 。 一般情況下，當考試用書中所涉及到的知識呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時，會形成單選題、多選題的考核點。 綜合分析題是全面檢驗考試者分析判斷能力的題型，單純表白性試題越來越少。這就要求考生必須在全面理解、準確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運用所掌握的知識，分析解答考題。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準確理解、準確記憶、準確運用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運用知識進行分析和判 斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進行判斷和應(yīng)用。否則，考試的內(nèi)容很多，不加以區(qū)分，完全去記憶是很難做到的。 要制定學(xué)習(xí)計劃，按照通讀、精讀、重點記憶的順序去學(xué)習(xí)，整個過程應(yīng)當在考試前一個月完成，余下的沖刺時間是做習(xí)題和試卷，查漏補缺。 復(fù)習(xí)備考建議 23 人共同進行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理基本制度與政策》 第 1 講 物業(yè)管理概述 (一 ) 一、內(nèi)容 提要 《條例》對物業(yè)管理的定位 物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理的市場化特征 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 （二）考試基本要求 掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位。 熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用。 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物 業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理條例》 (以下簡稱《條例》 )第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 (一 )對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解 1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 業(yè)主對于房 屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。 需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)?！段飿I(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當按照《條例》的規(guī)定來進行。 2．物業(yè)管理 活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理作為一項市場行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（這部分內(nèi)容一定要 熟記，很容易被出題。） 3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護 物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可 接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。 例題 :下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B ） A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 B．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進行管理 C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè) 服務(wù)合同中約定 物業(yè)管理的市場化特征 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè) 施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。（像這樣的句子容易抽出來作為一個選擇題或其中的一個選項。） 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維 修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。 3．物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理 服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。 將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點： 一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。 二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標準是什么，業(yè)主如何承擔服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。 A．社會化分工原則 B．專業(yè)原則 C．市場原則 D．標準化原則 4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 .這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴格意 義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。 第 2 講講義 續(xù)前 (二 ) 《條例》調(diào)整的范圍 1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 雖然住 宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求 (第二十四條 )；同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作 強制性規(guī)定。 2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。 例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理條例》調(diào)整的 范圍的表述中，正確的是（ AD ）（多選題） A．《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 B．《物業(yè)管理條例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定 C．《物業(yè)管理條例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) D．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 E．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 解析： AD 是正確的， BE 錯誤應(yīng)該好理解， C 書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。所以 C 是錯誤的。 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會