【正文】 《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱 一、 物業(yè)管理概述 掌握 1. 《條例》對物業(yè)管理的定位： 2020 年 10 月 1 日實施的《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 2. 《條例》的立法指導(dǎo)思想： ?強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系?強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系?強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處 理物業(yè)管理事項 3. 《條例》確立的基本法律關(guān)系 ：?業(yè)主相互之間的關(guān)系?物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系?開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系?供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系?社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系?物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 熟悉 1. 物業(yè)管理的基本特征 ：社會化、專業(yè)化、市場化 2. 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用 :?實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長?實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量?實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)?實施物業(yè)管理有利于社區(qū)穩(wěn)定?實施物業(yè)管理有利于推動房地地產(chǎn) 業(yè)的良性發(fā)展 3. 《條例》確立的基本制度 :《 條例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度。 4. 《條例》的主要內(nèi)容： ?第一章 總則?第二章 業(yè)主及業(yè)主大會?第三章 前期物業(yè)管理?第四章 物業(yè)管理服務(wù)?第五章 物業(yè)的使用與維護?第六章 法律責(zé)任?第七章 附則 了解 1. 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 1993 年深圳人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進行 制度規(guī)范。? 1994 年，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制?各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行，1995 年建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議，推廣青島對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的經(jīng)驗， 1997 年建設(shè)部在大連召開了第二次物業(yè)管理工作會議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進物業(yè)管理的經(jīng)驗， 1999 年建設(shè)部在深圳召開了第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標制度和經(jīng)驗? 2020 年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立? 2020 年《條例》出臺，我國物業(yè)管理走上了法制 化、規(guī)范化的新階段 2. 條例頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的特點 ：借鑒性、過渡性、針對性 3. 條例頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的特點： 配套性、經(jīng)驗型、操作性 要點 1. 物業(yè)管理的市場化特征： ?房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變?多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與 2 之相適應(yīng)?物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則?非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理 2. 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其目的在于以下兩點 :?強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)?強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序 3. 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度呈現(xiàn)的主要特征 ?住房投資由國家和國有企 業(yè)統(tǒng)包?住房分配采取實物分配?住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度 4. 政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位的原因 ?我國當前處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用?物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，所以政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)?普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管 5. 物業(yè)管理服務(wù)考評標準 ：《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》《 關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》 6. 《條例》立法遵循的基本原則 ：?物業(yè)管理權(quán)利與財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則?維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則?現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則?從實際出發(fā)，實事求是的原則 7. 《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵： ?尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利?建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制?《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動?妥善處理政府和市場的關(guān)系 8. 《條例》法律責(zé)任的特點： ?行政責(zé)任、民事責(zé)任并存?為了處理好行政處罰和承擔民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律 責(zé)任時，需優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則?體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則 9. 城市新建住宅小區(qū)管理辦法： 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下內(nèi)容：?確定了物業(yè)管理活動的主管部門?確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容?明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式?確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度?明確了管理委員會的權(quán)利和義務(wù)?明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)?確定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同制度與備案制度? 針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施?針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。 二、 物業(yè)管理服務(wù) 掌握 1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點 ：?物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性?物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性與差異性?物業(yè)管理服務(wù)的即時 3 性和無形性?物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性 2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： 物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。其內(nèi)容概括說?對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理?維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；具體的說?房屋共用部位的維修養(yǎng)護管理?房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護管理?物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護管理?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)?物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)?物業(yè)檔案資料的管理?專項維修資金的代管服務(wù) 3. 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成 ：?管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護費用?物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用?物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用?物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用?辦公費用?物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用?經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 4. 物業(yè)服務(wù)費用的 計費方式： ?包干制?酬金制 包干制：指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 5. 前期物 業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ?合同當事人與物業(yè)的基本情況?物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量?物業(yè)服務(wù)收費方式?物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容?物業(yè)的承接查驗 A說明查驗的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容 B雙方確認共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問題 C建設(shè)單位應(yīng)承擔的責(zé)任和解決辦法 D建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料 E建設(shè)單位的保修責(zé)任等?物業(yè)的使用與維護 A 建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)章制度的義務(wù) B物業(yè)服務(wù)企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反臨時管理規(guī)約的具體措施 C物業(yè)服務(wù)企業(yè)對重大事項的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù) D業(yè)主裝飾裝修房屋的約定 E物業(yè)管理用房的 具體約定?專項維修資金?違約責(zé)任?其它事項 6. 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ?物業(yè)管理事項?物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?物業(yè)服務(wù)費用?雙方的權(quán)利和義務(wù)?專項維修資金的管理和使用?物業(yè)管理用房?合同期限?違約責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等。 7. 物業(yè)使用與維護的有關(guān)規(guī)定（法律規(guī)范）： ?公共建筑和共用 4 設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘?公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé) 任?業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定 8. 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)： 原則?合法性原則?相關(guān)性原則?對應(yīng)性原則?合理性原則 依據(jù)：應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù) 企業(yè)提供的真實完整有效的成本資料為基礎(chǔ)。 ： ?人員費用?物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用?綠化養(yǎng)護費用?清潔衛(wèi)生費用?秩序維護費用?物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用?辦公 費用?管理費分攤?固定資產(chǎn)折舊?經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 熟悉 1. 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標準： 2020 年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個等級標準。一級服務(wù)標準 :公示 24 小時服務(wù)電話，急修半小時內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 80%以上，每日巡查 1次小區(qū)，載人電梯 24 小時正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 95%，小區(qū)主出入口 24 小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實行 24 小時監(jiān)控；生活垃圾每天清運兩次。二級標準：公示 16 小時服務(wù)電話，急修 1 小時內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 75%以上，每 3 日巡查1 次小區(qū)，載人電梯早 6:00 至晚 12:00 正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 90%，小區(qū)主出入口 24 小時值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 2 小時至少巡查一次；生活垃圾每天清運 1 次。三級標準：公示8 小時服務(wù)電話，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 70%以上，每周巡查 1 次小區(qū)，載人電梯早 6:00 至晚 12:00 正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 80%，小區(qū) 24 小時值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查一次；生活垃圾每天清運 1 次 。 2. 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效：特征 ?過渡性?由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?要是合同（是指法律要求必須具備一定形式的合同） 時效 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護秩序的方式 :?履行告知義務(wù)?履行制止義務(wù)?履行報告義務(wù) 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)： ?發(fā)生事故時，立即采取 應(yīng)急措施，避免擴大損失?及時向有關(guān)行政管理部門報告事故?協(xié)助做好救助工作 5. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標準： ?工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、 5 工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定。?固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定?物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面 積或應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其他業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。 了解 1. 利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的有關(guān)規(guī)定： ?原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的辦理程序?明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的事前否決權(quán)?確定業(yè)主由于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向 要點 1. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)： ?并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)?合同以外的服務(wù)事項，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定?是一種有償服務(wù) 2. 物業(yè)服務(wù)收費的原則： 合理原則、公開原則、收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 3. 物業(yè)服務(wù)收費的定價形式： 政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價 4. 實行酬金制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)： ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一