【正文】 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。?遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定?共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定?使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 3 《條例》對臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定： 規(guī)定管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 1 物業(yè)管理招標(biāo)的備案： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書的 10 日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收以及物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收） ： ?新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管 部門申請資質(zhì)：①營業(yè)執(zhí)照②企業(yè)章程③驗(yàn)資證明④企業(yè)法定代表人的身份證明⑤物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。?專戶管理銀行的法律義務(wù) ①專戶銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單②直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核③專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?審計(jì)、 財(cái)政部門的監(jiān)督管理 ①住宅專項(xiàng)維修資金直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督②住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。 特別規(guī)定：采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。 酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 6. 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 ：?物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都有重要的保障作用?實(shí)行物業(yè)查驗(yàn)制度，可以督 促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義?實(shí)行物業(yè)查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理工作的必備條件。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督③住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。備案資料：?與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件?招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書?招標(biāo)文件?法律法規(guī)規(guī)定的其他資料 1 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容： ?投標(biāo)函?投標(biāo)報(bào)價(jià)?物業(yè)管理方案?招標(biāo) 文件要求提供的其他資料 1 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則： ?招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日?招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人?招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料?通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商 16 品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30日完成②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成 物業(yè)管理評標(biāo)委員會： 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市規(guī)劃法》 房地產(chǎn)管理制度，大體可劃分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面。 房屋權(quán)屬登記程序： ? 房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記 ? 登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起 7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人 ? 經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記，在受理登記后的 30 日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)證書 ? 注銷登記在 受理登記后的 15 日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書 了解 禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定： ? 達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 22 ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受限期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn) ? 依法收回土地使用權(quán)的 ? 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 ? 權(quán)屬有爭議的 ? 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 ? 法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 要點(diǎn) 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系 ： ? 房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián) ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有符合城市規(guī)劃要求，才能 有效促進(jìn)城市建設(shè)，和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑，沒有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的實(shí)施，城市規(guī)劃如同紙上談兵 編制城市規(guī)劃一般分為 總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段，詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 1 建筑工程質(zhì)量管理制度： 建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有： ? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位提 供真實(shí)準(zhǔn)確齊全的建設(shè)工程原始資料 ? 建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) ? 建設(shè)工程發(fā)包單位不得以各種方式迫使承包方降低建設(shè)工程質(zhì)量 ? 涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，無設(shè)計(jì)方案不得施工 1． 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度： 建設(shè)單位開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條 件： ?按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書?按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序： ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格?房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查 ，并在 7 日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)， 7 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理?房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查和評估?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)?房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書 房屋租賃登記備案： 我國對房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度：? 房管行政主管部門登記備案：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)持 ① 書面租賃合同 ② 房屋所有權(quán)證書 ③ 當(dāng)事人的合法證件 ④ 城市人民政府規(guī)定的其他文件四項(xiàng)辦理登記備案手續(xù) ? 公安部門登記備案 房地產(chǎn)抵押登記： 抵 押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 五、房地產(chǎn)有關(guān)制度與政策 掌握 1. 房地產(chǎn)作為物質(zhì)的實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物，作為權(quán)益包括房地產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、 收益權(quán)和處分權(quán)，以及以上權(quán)益派生出來的承租權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。因特殊情況需改變用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原則：公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則 1 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍： ?制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案?審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算?查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料?負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng) 護(hù)與管理?維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序?法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 1 住宅專項(xiàng)維修資金的定義： 是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分。 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) ：?管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況①住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額②發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偟那闆r③業(yè)主、公有住房售 12 房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額④其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況 業(yè)主、公有住房售房單 位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。②業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修 資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。例外規(guī)定：?規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可 以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?投標(biāo)人少于 3 個(gè)的，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù) 7 企業(yè)。其內(nèi)容概括說?對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理?維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；具體的說?房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)管理?房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理?物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)?物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)?物業(yè)檔案資料的管理?專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 3. 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成 ：?管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用?辦公費(fèi)用?物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用?經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 4. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 計(jì)費(fèi)方式： ?包干制?酬金制 包干制：指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 9 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則 ：①使用范圍 住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造②使用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。 1 挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 ：挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市