【正文】 要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)?有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所?能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任 2 資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理： 一級資質(zhì)證書：國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā) ；二級資質(zhì)證書：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)； 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門：負(fù)責(zé)二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理，設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理。 2 中標(biāo)和備案： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日 內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料：?與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件?招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書?招標(biāo)文件?法律法規(guī)規(guī)定的其他資料 1 物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容： ?投標(biāo)函?投標(biāo)報(bào)價(jià)?物業(yè)管理方案?招標(biāo) 文件要求提供的其他資料 1 物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則： ?招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日?招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人?招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料?通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商 16 品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30日完成②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成 物業(yè)管理評標(biāo)委員會： 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 2/3。原則：公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則 1 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍： ?制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案?審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算?查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料?負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng) 護(hù)與管理?維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序?法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 1 住宅專項(xiàng)維修資金的定義： 是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 1 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念及原則： 物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。 1 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求： ?法定的職責(zé)內(nèi)從事活動(dòng)，不得濫用其權(quán)利?在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)代表全體業(yè)主行使權(quán)利 1 管理規(guī)約的概念（性質(zhì)）： 管理規(guī)約是全體 業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立，要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。但是只有一個(gè)業(yè)主的或業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主決定。 成立業(yè)主大會的限制和選擇： 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會，對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域可以不成立業(yè)主大會。 ： ?守法經(jīng)營?誠信經(jīng)營?盡職盡責(zé)勝任本職工作?努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能?團(tuán)結(jié)互助、公平競爭 要點(diǎn)： 物業(yè)管理的基本制度： 業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度 具備業(yè)主身份的三種情況： ?房屋所有權(quán)證書持有人? 房屋共有權(quán)證書持有人?待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人 業(yè)主大會的組成和性質(zhì)： 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收兩部分。?建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并將承接驗(yàn)收記錄作為物業(yè)管理檔案。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法，推薦不超過 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或說明，其澄清或說明不得超出投標(biāo)文件的 范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 工作要求：?業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前以書面形式在物管區(qū)域公告?公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告?確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標(biāo) 13 明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)?業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。?直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府財(cái)政部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督③住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) ：?管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況①住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額②發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偟那闆r③業(yè)主、公有住房售 12 房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額④其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況 業(yè)主、公有住房售房單 位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。物業(yè)的保修責(zé)任 是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。③利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意⑤禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為?下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用①維修資金的存儲利息②利用維修資金購買國債的增 值收益③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外④住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值 熟悉 業(yè)主的權(quán)利： ①按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)②提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議③提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議④參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)⑤選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)⑥監(jiān)督業(yè)主委員會的工作⑦監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同⑧對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)⑨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用⑩法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 業(yè)主的義務(wù)： ①遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②遵守物業(yè) 11 管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度③執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定④按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金⑤按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)⑥法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)（意義） ?建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，優(yōu)勝劣汰?前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏 制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為?前期物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方面素質(zhì)能力的提高，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。③住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序 ，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支，主管部門審核同意 后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 B. 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出申請列支，業(yè)委會依據(jù)使用方案審核同意并報(bào)主管部門備案，業(yè)委會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。④住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。 ? 住宅專 項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傇瓌t ①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；②售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偄凼酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。②業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修 資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的管理： ①業(yè)主大會成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶代管。每平米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布②出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的 2%，售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。取得《資格證書》人員初始申請注冊者，自取得《資格證書》之日起1 年內(nèi)提出初始注冊申請，并提交以下資料：①《中華人民共和國物業(yè)管理 師初始注冊申請表》②《資格證書》③與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同取得《資格證書》人員超過 1 年逾期提出初始注冊申請的，在申請初始注冊時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交通過繼續(xù)教育的證明材料?申請延續(xù)注冊 物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3年?辦理變更注冊 在注冊有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向注冊審查機(jī)構(gòu)變更注冊手續(xù)?不予注冊的情況?注銷注冊的情況 9. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則： 實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則 10. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用： 8 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體 包括以下三類①住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與 其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外②住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主③涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。 7. 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件： 取得資質(zhì)等級的條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。 6. 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 ：?物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)