【正文】 管項(xiàng)目的具體情況可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)并提綱隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 ㈢ 招標(biāo)文件編制 ,有七個(gè)方面的內(nèi)容。 強(qiáng)制性規(guī)定，住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，非住宅則不做強(qiáng)制性要求；規(guī)模較小、投標(biāo)人少于 3 個(gè)的可議標(biāo)的 方式。其中建設(shè)單位通過的招標(biāo)方式選聘的稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)。私設(shè)攤點(diǎn) 4 在非指定地點(diǎn)傾到或拋灑垃圾雜物 5 違反相關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標(biāo)噪音 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 15 頁 共 26 頁 6 擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)合懸掛、張貼、涂改、刻畫 7 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng) 8 違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的規(guī)定 ⒍ 涉及業(yè)主共同利益的事 項(xiàng)， ⑴ 全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵ 業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， ⑶ 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。 ⒌ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則， ⑴ 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 （三個(gè)方面要 做出 約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè) ； 不得損害公共利益和他人利益；改變?cè)O(shè)計(jì)用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報(bào)批 ） ， ⑵ 遵守房屋裝飾裝 修規(guī)定， ⑶ 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定， ⑷ 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 （有 8 點(diǎn)）。 ⒊ 相關(guān)主體的法律義務(wù)， 1 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人司法權(quán)益的義務(wù)； 2 建設(shè)單位對(duì) 臨時(shí)管理規(guī)約 的明示和說明的義務(wù)； 3 物業(yè)買受人 對(duì) 臨時(shí)管理規(guī)約 承諾的義務(wù)。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 14 頁 共 26 頁 ㈡ 臨時(shí)管理規(guī)約 ⒈ 臨時(shí)管理規(guī)約 的概念， 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護(hù) 、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法 做出 的約定 （ 在業(yè)主大會(huì)制定 管理規(guī)約 之前存在的 管理規(guī)約 ）。 ⒊ 管理規(guī)約 的法律效力： 管理規(guī)約 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體 業(yè)主具有約束力。 ㈠ 管理規(guī)約 ⒈ 管理規(guī)約 的概念： 管理規(guī)約 ⑴ 是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約）， ⑵ 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的， ⑶ 對(duì)業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范， ⑷ 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會(huì)公共利益， 一般是以書面形式訂立的。 管理規(guī)約 是實(shí)施物業(yè)管理的契約基礎(chǔ)。 第二節(jié) （業(yè)主公約制度）改為 管理規(guī)約 制度 規(guī)約 就是規(guī)則。不能 做出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 ⒎ 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。 ⒍ 業(yè)主委員會(huì)的改選和變更： 任期屆滿二個(gè)月前換屆選舉。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 13 頁 共 26 頁 ⒌ 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：除定期會(huì)議外，有 1/3 以上委員提議或主任認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開會(huì)議的可臨時(shí)召開。主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。 ⒋ 業(yè)主委員會(huì)委員 的資格條件： ⑴ 具有完全民事行為能力的業(yè)主； ⑵ 遵守國家有關(guān)法律法規(guī)； ⑶ 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ⑷ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ⑸ 具有一定組織能力； ⑹ 具備必要的工作時(shí)間 。自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi) 到行政主管部門備案。 ⒉ 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： ⑴ 召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ⑵ 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ⑶ 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ⑷ 監(jiān)督 管理規(guī)約 的實(shí)施；⑸ 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力， ⑴ 一般決定實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決，必須 1/2 以上通過； ⑵ 重大決定實(shí)行特別多數(shù)表決，必須 經(jīng)所持投票權(quán) 2/3 以上通過 （ 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定是 :應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的 業(yè)主同意 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)于會(huì)議 3 日前就會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)書面征求業(yè)主意見。在三種情況下要召開臨時(shí)會(huì)議， ⑴ 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的； ⑵ 發(fā)生重大事故或緊急事件； ⑶ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或 管 理規(guī)約 規(guī)定的其他情況?！?條例 》 只講了業(yè)主大會(huì) 的決定 和 管理規(guī)約 對(duì)全體業(yè)主有約束力 。 ⒌ 業(yè)主大會(huì)的 職責(zé) 6 項(xiàng)： ⑴ 制定修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ⑵ 選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ⑶ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ⑷ 決 定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施； ⑸ 制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ⑹ 法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ⒋ 業(yè)主大會(huì)的成 立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)在主管部門指導(dǎo) 和協(xié)助 下組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 籌備組的工 作內(nèi)容有 5 項(xiàng) ， ⑴ 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間地點(diǎn)形式和內(nèi)容； ⑵ 草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ； ⑶ 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù) ； ⑷ 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑸ 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 ⒊ 業(yè)主大會(huì)的籌備。只有一 個(gè) 業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會(huì)。 ⒈ 業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的 組織形式 ， 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ㈡ 業(yè)主大會(huì) 《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 ⒋ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 包括： ⑴業(yè)主大會(huì)的議事方式、⑵表決程序、⑶業(yè)主投票權(quán)確定辦法、⑷ 業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等。 ” 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)， “ 對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定 飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等行為 ” ，有權(quán)要求恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 10 頁 共 26 頁 行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 ”第七十七條規(guī)定： “ 業(yè)主不得違反 法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ” 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有 10 個(gè)方面的權(quán)利： ⑴ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； ⑵ 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； ⑶ 提出制定和 修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；⑸選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；⑹監(jiān)督業(yè)主委 員會(huì)的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同物業(yè)服務(wù)合同；⑻對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑼監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用；⑽法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ⒉業(yè)主 的 權(quán)利 《 物權(quán)法 》 第七十條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等 專有部分享有所有權(quán) ，對(duì)專有部分以外的 共有部分 享有 共有和共同管理的權(quán)利 。 業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人， 不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。 《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得 作出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 《 條例 》 確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè) 主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 《 條例 》 確定了七項(xiàng)基本制度 :1 業(yè)主大會(huì)制度、 2 管理規(guī)約 制度、 3 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、 4 物業(yè)承接查驗(yàn)制度、 5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、 6 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、 7 住宅專項(xiàng)維修資金制度。 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 《條例》第五章有七條就此 做出 規(guī)范。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，主要有兩項(xiàng)： 1 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)； 2 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。 ㈡ 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征， ⑴具有過渡性；⑵簽訂主體是建設(shè)單位（第一業(yè)主）；⑶是要式合同；⑷是附終止條件的合同。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成 ,包干制的物業(yè)服務(wù)成 本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出 ,一般包括 9 個(gè)方面 ,但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支， 不能 計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。因?yàn)檎▋r(jià)⑴不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；⑵制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；⑶因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生大量矛盾；⑷阻礙物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。 ㈡ 收費(fèi)定價(jià)形式：政