【正文】 翠云閣 淘寶店整理 第 5 頁(yè) 共 26 頁(yè) ⑷ 《 條例 》 是行政法規(guī)。 對(duì) 《 條例 》 的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等 作了規(guī)定。 ⑷ 物業(yè)管理服務(wù)。 特點(diǎn)： ① 行政責(zé)任民事責(zé)任 并存 ；②民事責(zé)任優(yōu)先適用；③ 業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 《 物權(quán)法 》 第八十一條規(guī)定： “ 業(yè)主可以 自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。⑷物業(yè)管 理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)： 中物協(xié) 2021 年 印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不采用政府定價(jià)。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 ㈢ 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， ⑴合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；⑵物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（ 8 項(xiàng)）；⑶物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；⑷物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容（ 4 項(xiàng)）；⑸物業(yè)的承接查驗(yàn) 5 項(xiàng)；⑹物業(yè)的使用與維護(hù)（ 5 項(xiàng)）；⑺專項(xiàng)維修資金；⑻違約責(zé)任；恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 8 頁(yè) 共 26 頁(yè) ⑼其他事項(xiàng)。了五個(gè)方面的明確 （禁止，不得） 規(guī)范：⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得 擅自改變；⑵道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘；⑶公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；⑷業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范；⑸利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。 規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán) 證書(shū)持有人；二是共有權(quán)證書(shū)持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。 ⒊業(yè)主的 義務(wù) 《 物權(quán)法 》 第七十二條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利 不履行義務(wù)。 《 條例 》 規(guī)定 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行 6 條義務(wù)： ⑴ 遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；⑷按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；⑸按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?？梢跃筒皇菑?qiáng)制性的，設(shè)立的是一種組織。是否成立由全體業(yè)主決定。 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 11 頁(yè) 共 26 頁(yè) 籌備工作 的 要求有 4 項(xiàng)， ⑴ 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容提前完成 15 天以書(shū)面形式公告； ⑵ 同時(shí)公告業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和 管理規(guī)約 修改意見(jiàn)的反饋時(shí)間和方法； ⑶ 以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)確認(rèn)業(yè)主身份； ⑷ 根據(jù)業(yè)主 擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)。 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定 ： 業(yè)主大會(huì) 或者業(yè)主委員會(huì) 的決定 ，對(duì) 業(yè)主有約束力。 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不能委托恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 12 頁(yè) 共 26 頁(yè) 代理人代理業(yè)主身份， 代理人無(wú)權(quán)參加競(jìng)選。 ㈢ 業(yè)主委員會(huì) ⒈ 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) ：是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 備案的材料 4 項(xiàng)， ⑴ 業(yè)主大會(huì)的成立情況； ⑵ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ⑶ 管理規(guī)約 ； ⑷ 業(yè)主委員會(huì)委員名單。業(yè)主委員會(huì)的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)資格終止。 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定變更委員并書(shū)面公告。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。實(shí)行 管理規(guī)約 制 度有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。應(yīng)當(dāng) 注意兩點(diǎn)， ⑴對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對(duì)物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主） 自動(dòng)產(chǎn)生效力。 ⒋ 2021 年 9 月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容， ⑴ 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； ⑵ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)則； ⑶ 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則； ⑷ 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)； ⑸ 違約責(zé)任。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 ㈠ 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)投標(biāo)的方式竟聘物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。 ㈡ 前期物業(yè)管理招 標(biāo) 規(guī)則， 招標(biāo)原則， 不歧視 原則（三個(gè)不得） 1 不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 2 不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 3； 不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo) 物業(yè)管理 項(xiàng)目 實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式，公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 4 通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物管企業(yè)的應(yīng)該按照以下 規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成招標(biāo)投標(biāo)工作 掌握的幾個(gè)時(shí)間 :1 新建現(xiàn)售商品房 項(xiàng)目 在現(xiàn)售前 30 日完成， 2 預(yù)售商品房應(yīng)在取得 《商品房預(yù)售 許可證 》 之前完成， 3 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前臺(tái)90 日完成。 ㈦ 評(píng) 標(biāo)成員為 5 人以上單數(shù)，專家不得少于 2/3 完成評(píng)標(biāo)后推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作。 2 可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定重視物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量， 保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義 。物業(yè)資料有四個(gè)方面： ⑴ 竣工驗(yàn)收資料； ⑵ 技術(shù)資料； ⑶ 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； ⑷ 物業(yè)管理所需的其他資料。建設(shè)單位必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。其針對(duì)性有三點(diǎn)：發(fā)展現(xiàn)狀；管理服務(wù)的特性；專業(yè)特性。 ㈦ 管理程序， 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 30 日內(nèi)持 5 個(gè)方面的文件 （ 1 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2 企業(yè)章程 3 驗(yàn)資證明 4 企業(yè)法人身份證明 5） 向行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。 注意：沒(méi)有吊銷的說(shuō)法。物業(yè)管理師是指： ⑴ 經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試， ⑵ 取得 《 中華人民共和國(guó) 物業(yè)管理師資格證書(shū)》，⑶依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》，⑷從事物業(yè) 管理工作的專業(yè)人員?？荚嚾掌跒槊磕甑谌径?。 自取得資格證書(shū)之日起 1 年內(nèi)提出初始注冊(cè)申請(qǐng)，并提交三個(gè)材料： ⑴ 申請(qǐng)表； ⑵ 資格證書(shū)； ⑶ 勞動(dòng)合同。每年接受不少于 40 學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。 4 具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。可用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債，不得從事國(guó)債回購(gòu)、 委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。 相關(guān)主體的法律責(zé)任要有所了解，記住罰款金額都是 3 萬(wàn)元以下。 ㈡ 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 ㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，設(shè)定一、二、三、四級(jí)，各有不同條件，要有所了解。 ㈤ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般劃分為四個(gè) 階段：投資選擇和決策、前期工作、開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)。 ㈥ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度有 8 項(xiàng)，重點(diǎn)注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金 占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 20%；超過(guò)一年未動(dòng)工的征收 20%土地閑置費(fèi)，超過(guò)兩年無(wú)償收回土地；屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須完成開(kāi)發(fā)投資總額 25%以上。無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要是繼承、贈(zèng)與 等行為。 恭祝大家順利通過(guò) 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 23 頁(yè) 共 26 頁(yè) ㈢ 轉(zhuǎn)讓程序有 6 項(xiàng)，簽訂合同； 90 日內(nèi)提出申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格；房產(chǎn)部門審查并在 7 日 做出 答復(fù)；根據(jù)需要進(jìn)行查勘和評(píng)估；納稅；發(fā)證。 ⑷ 取得商品房預(yù)售許可證。這里要注意的是， 《 條例 》 規(guī)定水、電、氣、熱等應(yīng)當(dāng)終端服務(wù)、終端收費(fèi)。住宅保修期從住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。 ㈢登記備案，一是房屋行政主管部門登記備案，二是公安部門登記備案。 ㈢ 房地產(chǎn)主管部門每年對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，不合格的不得從事中介業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的情況與方式 ，一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭）。沒(méi)有登記的不能對(duì)抗第三人。 ㈡ 權(quán)屬證書(shū)有三種 1：房屋所有權(quán)證， 2 房屋共有權(quán)證， 3 房屋他項(xiàng)權(quán) 證。 危險(xiǎn)房屋的鑒定，房屋所有人或使用人應(yīng)持合法證件向當(dāng)?shù)胤课莅踩b定機(jī)構(gòu)提出 鑒定申請(qǐng)，由鑒定機(jī)關(guān)按程序進(jìn)行鑒定并簽發(fā)鑒定文書(shū)。 住宅各項(xiàng)使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則（適用于各種性質(zhì)的住宅界定維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍）： 住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽(yáng)