【正文】 。因此要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。主要目的有兩點(diǎn)： 一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的 自主權(quán)。 目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、 住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形式。 ⑵ 物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是 物業(yè)服務(wù)合同。恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 1 頁 共 26 頁 物業(yè)管理基本制度與政策 （ 2021 年 7 月） 第一章 物業(yè)管理的概述 第一節(jié) 概念 ㈠ 物業(yè)管理的定義 《 條例 》 第二條明確規(guī)定 :物業(yè)管理， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 、 養(yǎng)護(hù) 、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理 活動(dòng)必須納入市場秩序。 ⑶ 市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。 建設(shè)部 1994 年 3 月 23 日 頒布 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 ㈤ 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 ⑵ 立法指導(dǎo)思想： 1 是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益， 2 是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體， 3 是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平 公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。 ⑶ 《 條例 》 和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。 ⑶ 前期物業(yè)管理。 ㈥ 《條例》確定的基本法律關(guān)系 ㈠業(yè) 主相互間的關(guān)系；㈡物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主間的關(guān)系；㈢開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈣供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈤恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 6 頁 共 26 頁 社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系；㈥物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 。 ㈢ 合同約定以外的服務(wù)： ⑴不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)；⑵服 務(wù)事項(xiàng)需另行約定；⑶是一種有償服務(wù)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù) 《條例》第五章有七條就此 做出 規(guī)范。 業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人， 不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。 ” 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)， “ 對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定 飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等行為 ” ，有權(quán)要求恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 10 頁 共 26 頁 行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。只有一 個(gè) 業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會(huì)。 ⒌ 業(yè)主大會(huì)的 職責(zé) 6 項(xiàng)： ⑴ 制定修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ⑵ 選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ⑶ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ⑷ 決 定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施； ⑸ 制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ⑹ 法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力， ⑴ 一般決定實(shí)行簡單多數(shù)表決，必須 1/2 以上通過； ⑵ 重大決定實(shí)行特別多數(shù)表決，必須 經(jīng)所持投票權(quán) 2/3 以上通過 （ 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定是 :應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的 業(yè)主同意 。主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。不能 做出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 ⒊ 管理規(guī)約 的法律效力： 管理規(guī)約 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體 業(yè)主具有約束力。私設(shè)攤點(diǎn) 4 在非指定地點(diǎn)傾到或拋灑垃圾雜物 5 違反相關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標(biāo)噪音 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 15 頁 共 26 頁 6 擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場合懸掛、張貼、涂改、刻畫 7 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng) 8 違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的規(guī)定 ⒍ 涉及業(yè)主共同利益的事 項(xiàng)， ⑴ 全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵ 業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， ⑶ 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。 ㈤ 招 標(biāo)程序規(guī)則 ： 1 招標(biāo)人 應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開中 標(biāo) 物管項(xiàng)目， 自公布之日至提交招標(biāo)文件之日 最短不得少于 20 天； 2 招標(biāo)人修改招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)在 文件要求提交投標(biāo)文件 截止時(shí)間至少 15 日前； 3 招標(biāo)人 根據(jù)物管項(xiàng)目的具體情況可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場并提綱隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 ㈨ 不 采用招投標(biāo)方式實(shí)行前期物業(yè)管理的責(zé)令限期改正，給予警告，可處 10 萬元以下罰款。 ㈡ 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容，包括兩部分， 1 物業(yè)管理資料移交； 2 物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收。 ㈡ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可。 ㈧ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的變更、注銷與撤銷，主要記住幾個(gè)時(shí)間。 考試成績實(shí)行兩年一個(gè)周期的流動(dòng)管理辦法。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 20 頁 共 26 頁 ㈣ 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理師只能在一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)管理工作。 第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 《條例》五十四條規(guī)定： ⑴住宅物業(yè)、⑵住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、⑶與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ， 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。部分業(yè)主共有的經(jīng)共有業(yè)主1/2 以上通過。 ㈣ 房地產(chǎn)管理制度大體可分為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與市場管理，房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理。核發(fā) “ 一書 兩證 ” ， ⑴ 項(xiàng)目選址意見書， ⑵ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證， ⑶ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ㈡ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合 3 個(gè)條件：已支付出讓金并取得土地證；完成開發(fā)投資總額的 25%；已建成的房屋應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證。 ㈢ 商品房現(xiàn)售條件， 有七條。 承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的出租人有權(quán)終止合同，造成損失的由承租人賠償。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 ㈠ 房屋權(quán)屬登記分六種 ： 1 總登記； 2 初始登記； 3 轉(zhuǎn)移登記； 4 變更登記； 5 他項(xiàng)權(quán)利登記； 6 注銷登記。發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 住宅共用部位 ， 是指 住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。權(quán)屬證書丟失應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)聲明作廢，經(jīng)六個(gè)月無異議的予以補(bǔ)發(fā)。 房地產(chǎn)抵押的主要原則：應(yīng)當(dāng)遵循民事 法律原則（在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 25 頁 共 26 頁 賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍?；房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致； 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押的價(jià)值（可重復(fù)抵押但不能超過總的價(jià)值）。 第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù) ㈠ 房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括，房地產(chǎn)咨詢，價(jià)格評(píng)估，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。 商品房現(xiàn)售原則 ， ⑴ 不得分割拆零銷售； ⑵ 不得 一 房多賣； ⑶ 不得返本銷售、售后包租； ⑷ 不得有虛假欺詐廣告、合同； ⑸ 要有物業(yè)管理并簽訂協(xié)議。 ㈣ 禁止轉(zhuǎn)讓的有 7 條， 第四節(jié) 商品房的銷售管理 ㈠ 商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建商品房向消費(fèi) 者售賣的活動(dòng)，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。 ㈦ 施工管理制度包括：項(xiàng)目報(bào)建與施工許可制度；建筑工程質(zhì)量管理制度；工程 竣工驗(yàn)收備案制度。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 22 頁 共 26 頁 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營 業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)持 6個(gè)方面文件到主管部門備案。挪用的罰 2倍以下。 交存方式和管理辦法以 建 設(shè)部 新出臺(tái)的 《 管理辦法 》 為準(zhǔn)，教材中的內(nèi)容作個(gè)了解。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)方面的執(zhí)業(yè)能力， （ 1 掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營專業(yè)知識(shí)?？荚囋瓌t堅(jiān)持考試與培訓(xùn)分開。 ㈨ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 ㈢ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容包括： 條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等?，F(xiàn)場驗(yàn)收有兩個(gè)方面：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的驗(yàn)收；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收。 《 條例 》 第二十八條規(guī)定： 物業(yè)管理企