【正文】 業(yè)管理基本制度與政策 中國物業(yè)管理協(xié)會 編寫 張景伊 陳 偉 主編 中國建筑工業(yè)出版社 物業(yè)管理基本制度與政策 第一章 物業(yè)管理概述 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 第三章 物業(yè)管理的基本制度 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第五章 國外及香港地區(qū) 物業(yè)管理概況 第一章 物業(yè)管理概述 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 ?一 .物業(yè)管理的概念 ?二 .物業(yè)管理的特征 一 .物業(yè)管理的概念 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》） （ 2 ） 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定。 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 尤其是在沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。 ? ? 無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是 有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。 ? 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提和必要條件。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。 行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。 ? （三）住房商品化制度 ? ? 1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了 三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 三 .我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 ? 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。 四 .我國物業(yè)管理的發(fā)展 ? 1981年 3月 10日我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。在 1995年全國優(yōu)秀示范小區(qū)評比中，蓮花北村獲得了全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。 提高居住質(zhì)量， 既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也 要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)， 創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。從我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。 ? 2. 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》 ? 《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。通知附件分別 編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。 ? （七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理 ， 1999年建設(shè)部印發(fā)了 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運(yùn)營。 第四節(jié) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ?一 .《條例》的立法過程 ?二 .《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則 ?三 .《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 ?四 .《條例》主要內(nèi)容簡介 ?五 .《條例》確立的基本法律關(guān)系 一 .《條例》的立法過程 ? 2023年 6月 8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。 ? （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 ? 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。 三 .《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 ? 《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了 業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金 等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制 ? （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 ? 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰； 對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 ? 作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》 第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務(wù)作出決定。 物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，這個階段的物業(yè)管理，稱為前期物業(yè)管理。 ? 為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。 要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，在維護(hù)公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 ? 為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中，根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點(diǎn)，正確、合理地選擇、規(guī)定法律責(zé)任的條款，對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實(shí)施具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。 對違法行為追究法律責(zé)任，實(shí)施法律制裁，是國家權(quán)力的重要組成部分，必須由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)，主要是國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)國家行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行，其他任何組織和個人均無權(quán)進(jìn)行。 ? （七）第七章 附則 ? 第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自 2023年 9月 1日起實(shí)施。 通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實(shí)負(fù)擔(dān)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。對于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等?！? ? （五）社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 ? 社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織， 在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。 ? （六）物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 ? 物業(yè)管理各方主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確立主要通過當(dāng)事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運(yùn)用自己擁有的公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，更不能主動介入到這種活動中去。 政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。 而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 ? （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 ? 開發(fā)企業(yè) 在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產(chǎn)權(quán)歸屬上講，它本身也是業(yè)主，通常叫 大業(yè)主 ?！稐l例》明確規(guī)定， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。之所以在公布日期和實(shí)施日期之間留出一段時間，是考慮到物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系到老百姓切身利益的大事，需要有一段時間被各方所了解和熟悉。 物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。 法律責(zé)任是一種強(qiáng)制性的法律措施，必須由有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會組織；既包括中國人，也包括外國人和無國籍人。 ? 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，大、中修和更新改造，需要資金數(shù)額較大。 ? 為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門及時處理投訴，化解矛盾。 ? 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的基本原則；第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)人，第四十三條強(qiáng)調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。 為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動， 1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第 33號）對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效機(jī)制。 ? 就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此 《條例》第三條