【正文】 裝修管理服務(wù)；⑺物業(yè)檔案資料的管理；⑻專項維修資金的代管服務(wù) 。 ㈢ 合同約定以外的服務(wù)： ⑴不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)；⑵服 務(wù)事項需另行約定；⑶是一種有償服務(wù)。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)的標準： 中物協(xié) 2021 年 印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面，制定了三個等級的服務(wù)標準。 ㈤ 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用標準時應當注意：標準為 ⑴普通商品住房、⑵經(jīng)濟適用住房、⑶房改房、⑷集資建房、⑸廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 7 頁 共 26 頁 準，高檔商品住宅不適用 ；三個服務(wù)等級級別越高服務(wù)標準越高；標準以外的其他服務(wù)雙方協(xié)商約定；應從實際出發(fā)選擇相應的服務(wù)等級。 第 二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費 ㈠ 收費原則： ⑴合理原則；⑵公開原則；⑶收費與服務(wù)水平相適應原則。 ㈡ 收費定價形式：政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。不采用政府定價。因為政府定價⑴不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；⑵制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；⑶因定價標準不客觀產(chǎn)生大量矛盾；⑷阻礙物業(yè)管理市場的發(fā)展。 ㈢ 收費形式： 包干制和酬金制兩種 。包干制物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。酬金制預收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成 ,包干制的物業(yè)服務(wù)成 本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出 ,一般包括 9 個方面 ,但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金列支， 不能 計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ㈠ 《條例》第三十五條規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同有八個方面的內(nèi)容： ⑴物業(yè)管理事項；⑵物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；⑶物業(yè)服務(wù)費用；⑷雙方的權(quán)利義務(wù)；⑸專項維修資金的管理與使用；⑹物業(yè)管理用房；⑺合同期限；⑻違約責任。 ㈡ 前期物業(yè)服務(wù)合同的特征， ⑴具有過渡性；⑵簽訂主體是建設(shè)單位（第一業(yè)主）；⑶是要式合同；⑷是附終止條件的合同。 ㈢ 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容， ⑴合同當事人與物業(yè)的基本情況；⑵物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（ 8 項）；⑶物業(yè)服務(wù)收費方式；⑷物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容（ 4 項）；⑸物業(yè)的承接查驗 5 項；⑹物業(yè)的使用與維護（ 5 項）；⑺專項維修資金；⑻違約責任；恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 8 頁 共 26 頁 ⑼其他事項。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，主要有兩項： 1 維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)； 2 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。 ㈤ 維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式， 履行告知義務(wù)；履行制止義務(wù)；履行報告義務(wù)。 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 《條例》第五章有七條就此 做出 規(guī)范。了五個方面的明確 （禁止，不得） 規(guī)范：⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得 擅自改變；⑵道路場地不得擅自占用與挖掘；⑶公用事業(yè)單位應當依法履行相關(guān)管線和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任；⑷業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范；⑸利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應當遵守有關(guān)規(guī)定。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 《 條例 》 確定了七項基本制度 :1 業(yè)主大會制度、 2 管理規(guī)約 制度、 3 前期物業(yè)管理招投標制度、 4 物業(yè)承接查驗制度、 5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、 6 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、 7 住宅專項維修資金制度。 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 業(yè)主大會制度是業(yè)主實現(xiàn)物管權(quán)的組織基礎(chǔ)。 《 條例 》 確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè) 主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。 規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得 作出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 ㈠ 業(yè)主 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 9 頁 共 26 頁 ⒈ 業(yè)主的概念： 《 條例 》 第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人， 不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán) 證書持有人；二是共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 ⒉業(yè)主 的 權(quán)利 《 物權(quán)法 》 第七十條規(guī)定： “ 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等 專有部分享有所有權(quán) ，對專有部分以外的 共有部分 享有 共有和共同管理的權(quán)利 。 ” 第七十一條規(guī)定： “ 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 ” 《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有 10 個方面的權(quán)利： ⑴ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； ⑵ 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； ⑶ 提出制定和 修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；⑷參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；⑸選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；⑹監(jiān)督業(yè)主委 員會的工作；⑺監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行合同物業(yè)服務(wù)合同；⑻對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑼監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用；⑽法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 ⒊業(yè)主的 義務(wù) 《 物權(quán)法 》 第七十二條規(guī)定： “ 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利 不履行義務(wù)。 ”第七十七條規(guī)定： “ 業(yè)主不得違反 法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?！?第八十三條規(guī)定： “ 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 ” 業(yè)主大會和業(yè)主委員會， “ 對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定 飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等行為 ” ，有權(quán)要求恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 10 頁 共 26 頁 行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 《 條例 》 規(guī)定 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行 6 條義務(wù)： ⑴ 遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則 ；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑸按時交納物業(yè)服務(wù)費用；⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ⒋ 業(yè)主大會議事規(guī)則 包括： ⑴業(yè)主大會的議事方式、⑵表決程序、⑶業(yè)主投票權(quán)確定辦法、⑷ 業(yè)主委員會的組成和委員任期等。 物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應當 遵循等價有償 的市場原則。 ㈡ 業(yè)主大會 《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。可以就不是強制性的，設(shè)立的是一種組織。 ⒈ 業(yè)主大會的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的 組織形式 ， 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ⒉ 成立業(yè)主大會的限制和選擇；一個物業(yè)管理區(qū)域 只能成立一個業(yè)主大會。只有一 個 業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意也可不成立業(yè)主大會。是否成立由全體業(yè)主決定。 ⒊ 業(yè)主大會的籌備。成立業(yè)主大會籌備組。 籌備組的工 作內(nèi)容有 5 項 ， ⑴ 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間地點形式和內(nèi)容； ⑵ 草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ； ⑶ 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) ； ⑷ 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑸ 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 11 頁 共 26 頁 籌備工作 的 要求有 4 項， ⑴ 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容提前完成 15 天以書面形式公告； ⑵ 同時公告業(yè)主對業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 修改意見的反饋時間和方法； ⑶ 以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標明的房屋所有權(quán)人為準確認業(yè)主身份； ⑷ 根據(jù)業(yè)主 擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定投票權(quán)。 ⒋ 業(yè)主大會的成 立：業(yè)主大會籌備組應當在 30 日內(nèi)在主管部門指導 和協(xié)助 下組織召開首次業(yè)主大會會議。 首次業(yè)主大會 會議 議程一般有 5 項， ⑴ 報告業(yè)主大會的籌備工作情況； ⑵ 宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； ⑶ 宣讀業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 草案，宣講業(yè)主對草案提出的意見，和修改結(jié)果； ⑷投票通過業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ；⑸ 宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。 ⒌ 業(yè)主大會的 職責 6 項： ⑴ 制定修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則； ⑵ 選舉更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； ⑶ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； ⑷ 決 定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實