【正文】 住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則（適用于各種性質(zhì)的住宅界定維修養(yǎng)護責(zé)任范圍）： 住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺。 ㈡ 權(quán)屬證書有三種 1：房屋所有權(quán)證， 2 房屋共有權(quán)證， 3 房屋他項權(quán) 證。 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的情況與方式 ，一是在建工程抵押；二是預(yù)購商品房貸款抵押（按揭）。 ㈢登記備案，一是房屋行政主管部門登記備案，二是公安部門登記備案。這里要注意的是， 《 條例 》 規(guī)定水、電、氣、熱等應(yīng)當(dāng)終端服務(wù)、終端收費。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 23 頁 共 26 頁 ㈢ 轉(zhuǎn)讓程序有 6 項，簽訂合同； 90 日內(nèi)提出申請并申報成交價格；房產(chǎn)部門審查并在 7 日 做出 答復(fù)；根據(jù)需要進行查勘和評估；納稅；發(fā)證。 ㈥ 開發(fā)項目管理制度有 8 項，重點注意：房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金 占項目總投資的比例不得低于 20%；超過一年未動工的征收 20%土地閑置費，超過兩年無償收回土地；屬于房屋建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓必須完成開發(fā)投資總額 25%以上。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 ㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)，設(shè)定一、二、三、四級，各有不同條件，要有所了解。 相關(guān)主體的法律責(zé)任要有所了解，記住罰款金額都是 3 萬元以下。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。每年接受不少于 40 學(xué)時的繼續(xù)教育?？荚嚾掌跒槊磕甑谌径?。 注意：沒有吊銷的說法。其針對性有三點：發(fā)展現(xiàn)狀；管理服務(wù)的特性；專業(yè)特性。物業(yè)資料有四個方面： ⑴ 竣工驗收資料； ⑵ 技術(shù)資料； ⑶ 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； ⑷ 物業(yè)管理所需的其他資料。 第四節(jié) 物業(yè)承接查驗制度 物業(yè)承接查驗是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作。 4 通過招投標(biāo)方式選擇物管企業(yè)的應(yīng)該按照以下 規(guī)定時間內(nèi)完成招標(biāo)投標(biāo)工作 掌握的幾個時間 :1 新建現(xiàn)售商品房 項目 在現(xiàn)售前 30 日完成， 2 預(yù)售商品房應(yīng)在取得 《商品房預(yù)售 許可證 》 之前完成， 3 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前臺90 日完成。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 ㈠ 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)的方式竟聘物業(yè)服務(wù)管理項目的活動。應(yīng)當(dāng) 注意兩點， ⑴對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主） 自動產(chǎn)生效力。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動實施監(jiān)督管理。業(yè)主委員會的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過資格終止。 ㈢ 業(yè)主委員會 ⒈ 業(yè)主委員會的性質(zhì) ：是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)。 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定 ： 業(yè)主大會 或者業(yè)主委員會 的決定 ，對 業(yè)主有約束力。是否成立由全體業(yè)主決定。 《 條例 》 規(guī)定 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行 6 條義務(wù)： ⑴ 遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則 ；⑵遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑶執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；⑷按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；⑸按時交納物業(yè)服務(wù)費用；⑹法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán) 證書持有人；二是共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。了五個方面的明確 （禁止，不得） 規(guī)范：⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得 擅自改變；⑵道路場地不得擅自占用與挖掘；⑶公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任；⑷業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范；⑸利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。酬金制預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)： 中物協(xié) 2021 年 印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面，制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 《 物權(quán)法 》 第八十一條規(guī)定： “ 業(yè)主可以 自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 ⑷ 物業(yè)管理服務(wù)。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 5 頁 共 26 頁 ⑷ 《 條例 》 是行政法規(guī)。 ⑶ 基本原則： ①物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)；② 維護全體業(yè)主合法權(quán)益；③ 現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合； ④ 從實際出發(fā)，實事求是。五個有利于： 1 有利于促進經(jīng)濟增長；2 有 利于提高人民群眾居住質(zhì)量； 3 有利于增加就業(yè)； 4 有利于維護社區(qū)穩(wěn)定； 5 有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。 物業(yè) 管理的屬性是經(jīng)營， 所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價有償，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。 ⑷非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 ⑶ 物業(yè)管理 服務(wù)的內(nèi)容是對物業(yè)進行 維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 2 頁 共 26 頁 生和秩序進行維護。 ⑴ 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當(dāng)按照 《 條例 》的規(guī)定來執(zhí)行。 ㈢ 物業(yè)管理的市場化特征 ⑴ 房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。 在平等、自愿、等價有償、誠實信用 的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 ⑵ 物業(yè)管理 專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果 。 1981 年 3 月 10 日深圳市第一家涉外商品房 管理的專業(yè)公司 — 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。 ㈡ 《 條例 》 的立法過程： 公開向社會征求意見。 共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。 ⑵ 業(yè)主及業(yè)主大會。 ⑺ 附則。 ㈡ 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：大的方面有兩項： 1 是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理； 2 是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 。因為政府定價⑴不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；⑵制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；⑶因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生大量矛盾；⑷阻礙物業(yè)管理市場的發(fā)展。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，主要有兩項： 1 維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)； 2 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。 《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得 作出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 ”第七十七條規(guī)定： “ 業(yè)主不得違反 法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ⒈ 業(yè)主大會的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的 組織形式 ， 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ⒋ 業(yè)主大會的成 立：業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)在主管部門指導(dǎo) 和協(xié)助 下組織召開首次業(yè)主大會會議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應(yīng)于會議 3 日前就會議有關(guān)事項書面征求業(yè)主意見。 ⒋ 業(yè)主委員會委員 的資格條件： ⑴ 具有完全民事行為能力的業(yè)主； ⑵ 遵守國家有關(guān)法律法規(guī)； ⑶ 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ⑷ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； ⑸ 具有一定組織能力； ⑹ 具備必要的工作時間 。 ⒎ 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。 ㈠ 管理規(guī)約 ⒈ 管理規(guī)約 的概念： 管理規(guī)約 ⑴ 是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約）， ⑵ 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的， ⑶ 對業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范， ⑷ 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會公共利益， 一般是以書面形式訂立的。 ⒌ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則， ⑴ 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 （三個方面要 做出 約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè) ； 不得損害公共利益和他人利益；改變設(shè)計用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報批 ） ， ⑵ 遵守房屋裝飾裝 修規(guī)定， ⑶ 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定， ⑷ 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 （有 8 點）。 ㈢ 招標(biāo)文件編制 ,有七個方面的內(nèi)容。 ㈧ 招 標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)備案， 30 日內(nèi)訂立書面合同。 3 可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物管企業(yè)的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 18 頁 共 26 頁 第五節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 對物業(yè)管理企業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度， 是加 強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有