【正文】 理企業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度， 是加 強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。現(xiàn)場驗(yàn)收有兩個(gè)方面：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的驗(yàn)收；物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收。 3 可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物管企業(yè)的銜接保障開展物業(yè)管理的必備條件。 《 條例 》 第二十八條規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 ㈧ 招 標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)備案， 30 日內(nèi)訂立書面合同。 ㈥ 投 標(biāo)規(guī)則，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括： 1 投標(biāo)函； 2 投標(biāo)報(bào)價(jià)； 3 物業(yè)管理方案； 4 招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 ㈢ 招標(biāo)文件編制 ,有七個(gè)方面的內(nèi)容。其中建設(shè)單位通過的招標(biāo)方式選聘的稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)。 ⒌ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則， ⑴ 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 （三個(gè)方面要 做出 約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè) ； 不得損害公共利益和他人利益；改變設(shè)計(jì)用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報(bào)批 ） ， ⑵ 遵守房屋裝飾裝 修規(guī)定， ⑶ 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定， ⑷ 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 （有 8 點(diǎn)）。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 14 頁 共 26 頁 ㈡ 臨時(shí)管理規(guī)約 ⒈ 臨時(shí)管理規(guī)約 的概念， 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護(hù) 、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法 做出 的約定 （ 在業(yè)主大會(huì)制定 管理規(guī)約 之前存在的 管理規(guī)約 ）。 ㈠ 管理規(guī)約 ⒈ 管理規(guī)約 的概念： 管理規(guī)約 ⑴ 是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約）， ⑵ 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的， ⑶ 對(duì)業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范， ⑷ 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會(huì)公共利益， 一般是以書面形式訂立的。 第二節(jié) （業(yè)主公約制度）改為 管理規(guī)約 制度 規(guī)約 就是規(guī)則。 ⒎ 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 13 頁 共 26 頁 ⒌ 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：除定期會(huì)議外，有 1/3 以上委員提議或主任認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開會(huì)議的可臨時(shí)召開。 ⒋ 業(yè)主委員會(huì)委員 的資格條件： ⑴ 具有完全民事行為能力的業(yè)主； ⑵ 遵守國家有關(guān)法律法規(guī)； ⑶ 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ⑷ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ⑸ 具有一定組織能力； ⑹ 具備必要的工作時(shí)間 。 ⒉ 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： ⑴ 召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ⑵ 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ⑶ 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ⑷ 監(jiān)督 管理規(guī)約 的實(shí)施；⑸ 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)于會(huì)議 3 日前就會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)書面征求業(yè)主意見?！?條例 》 只講了業(yè)主大會(huì) 的決定 和 管理規(guī)約 對(duì)全體業(yè)主有約束力 。 ⒋ 業(yè)主大會(huì)的成 立：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在 30 日內(nèi)在主管部門指導(dǎo) 和協(xié)助 下組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 ⒊ 業(yè)主大會(huì)的籌備。 ⒈ 業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的 組織形式 ， 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 ⒋ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 包括： ⑴業(yè)主大會(huì)的議事方式、⑵表決程序、⑶業(yè)主投票權(quán)確定辦法、⑷ 業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等。 ”第七十七條規(guī)定： “ 業(yè)主不得違反 法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ⒉業(yè)主 的 權(quán)利 《 物權(quán)法 》 第七十條規(guī)定： “ 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等 專有部分享有所有權(quán) ，對(duì)專有部分以外的 共有部分 享有 共有和共同管理的權(quán)利 。 《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得 作出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 第三章 物業(yè)管理的基本制度 《 條例 》 確定了七項(xiàng)基本制度 :1 業(yè)主大會(huì)制度、 2 管理規(guī)約 制度、 3 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、 4 物業(yè)承接查驗(yàn)制度、 5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、 6 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、 7 住宅專項(xiàng)維修資金制度。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，主要有兩項(xiàng)： 1 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)； 2 物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。 ㈣ 物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成 ,包干制的物業(yè)服務(wù)成 本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出 ,一般包括 9 個(gè)方面 ,但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支， 不能 計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。因?yàn)檎▋r(jià)⑴不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量；⑵制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)；⑶因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生大量矛盾；⑷阻礙物業(yè)管理市場的發(fā)展。 ㈤ 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：標(biāo)準(zhǔn)為 ⑴普通商品住房、⑵經(jīng)濟(jì)適用住房、⑶房改房、⑷集資建房、⑸廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 7 頁 共 26 頁 準(zhǔn)，高檔商品住宅不適用 ；三個(gè)服務(wù)等級(jí)級(jí)別越高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高；標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)雙方協(xié)商約定；應(yīng)從實(shí)際出發(fā)選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。 ㈡ 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：大的方面有兩項(xiàng)： 1 是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理； 2 是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 ㈠ 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) :⑴物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 。 ⑺ 附則。 ⑸ 物業(yè)的使用與維護(hù) 。 ⑵ 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)。界定了違反行政管理秩序與民事違約、民事侵權(quán)的界限對(duì)違反行政管理規(guī)定又構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。 ㈣ 《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 ⑴ 七項(xiàng)制度： ①業(yè)主大會(huì)、② 管理規(guī)約 、③前期物業(yè)管理招投標(biāo)、④物業(yè)承接查驗(yàn)、⑤物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、⑦ 住宅專項(xiàng)維修資金。 ㈡ 《 條例 》 的立法過程： 公開向社會(huì)征求意見。 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 。 1981 年 3 月 10 日深圳市第一家涉外商品房 管理的專業(yè)公司 — 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。 ⑵ 物業(yè)管理 專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果 。 《 條例 》 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種 市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。 在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用 的基礎(chǔ)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 ⑵ 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 ㈢ 物業(yè)管理的市場化特征 ⑴ 房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。 ㈡ 《 條 例 》 調(diào)整范圍 調(diào)整住宅物業(yè) 和非住宅物業(yè) 的物業(yè)管理活動(dòng)，但主要規(guī)范的是住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照 《 條例 》的規(guī)定來執(zhí)行。 對(duì)房屋等建筑物的管理主要有三種方式： 1 業(yè)主自己管理， 2 業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司， 3 業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。 ⑴ 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。 《條例》并不強(qiáng)制業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理。 ⑶ 物業(yè)管理 服務(wù)的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行 維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 2 頁 共 26 頁 生和秩序進(jìn)行維護(hù)。 《 條例 》 適用范圍既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。 ⑶ 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場原則 。 ⑷非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán) 相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提；現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。 物業(yè) 管理的屬性是經(jīng)營， 所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。 ㈡ 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 ㈢ 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。五個(gè)有利于： 1 有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；2 有 利于提高人民群眾居住質(zhì)量； 3 有利于增加就業(yè)； 4 有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定； 5 有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。國務(wù)院頒布。 ⑶ 基本原則： ①物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)；② 維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；③ 現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合； ④ 從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是。 物業(yè)管理的 基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試