【正文】 以上同意 。 業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬民事關(guān)系，不宜采取行政手段管理。 ⒉ 臨時管理規(guī)約 的制定： 臨時管理規(guī)約 制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定； 制定時間：臨時管理規(guī)約 制定的時間為物業(yè)銷售之前。 原則 ： 公開、公平、公正、誠實信用。 投標(biāo)禁止行為四個方面 1 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假騙取中標(biāo) 2 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益 3 投標(biāo)人不得與投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會利益或者他人的合法權(quán)益。 阿 ㈠ 物業(yè)承接查驗的意義 。 ㈢ 物業(yè)的保修責(zé)任， 《條例》 第三十一條規(guī)定 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。 ㈣ 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，分為一 級 、 （注冊資金 500 萬，管理和技術(shù)人員不少 30 人中級職稱不 少 20 人 ） 二 級 、 （注 冊資金 300 萬，管理和技術(shù)人員不少 20 人中級職稱不 少 10） 三級 、（注冊資金 50 萬，管理和技術(shù)人員不少 10 人中級職稱不 少 5） ㈤ 資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理， 一級建設(shè)部，二級省、市、自治區(qū)，三級直轄市、設(shè)區(qū)市。違規(guī)行為的行政處罰 ○ 1 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)業(yè)務(wù)處 1 萬以上 3 萬以下 。報名條件了解一下。 2 具有一定的 經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識。 目前是由市 、 縣房產(chǎn)部門代收代管，實行四級 帳戶 管理：銀行設(shè)專戶、小區(qū)設(shè)總帳、 按幢設(shè)明細(xì)帳、核算到戶。 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 ㈠ 房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體 ,即指土地 、 建筑及建筑附屬物 。 ㈢ 主管部門在收到備案申請后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書（申請暫定資質(zhì)證書的條件不得低于四級條件），暫定資質(zhì)證書有效期 1 年，延長期限不得超過 2 年， 1 年內(nèi)無開發(fā)項目的不得延長，企業(yè)在有效期滿前 1 個月內(nèi)申請核定資質(zhì)。商品房住宅應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。經(jīng)批準(zhǔn)同意變更規(guī)劃設(shè)計的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書面通知買受人。還有測繪、擔(dān)保等。 不得抵押的情況， 1 有爭議的； 2 公共福利事業(yè)的； 3 文物保護(hù)的； 4 列入拆遷的； 5 查封抵押監(jiān)管等限制的； 6 依法不得抵押的（地上無房屋的劃撥土地不得抵押）。 ㈢不予登記的有三種情況： 1 屬于違章建筑的； 2 屬于臨時建筑的； 3 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 住宅共用設(shè)施設(shè)備，是指 共用的 上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、 天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 26 頁 共 26 頁 如果房屋所有人 拒絕 按照 建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修， 或者采取其他的強制措施。我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制 度基本采用權(quán)證登記制度。 第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 抵押 是以 不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。 ㈡ 續(xù)租者應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 3 個月提出，并經(jīng)出租人同意重新簽訂租賃合同。 預(yù)售管理程序， ⑴ 未取得商品房預(yù)售許可證不得預(yù)售； ⑵ 申請預(yù)售許可應(yīng)提交六個方面的證件和資料； ⑶ 主管部門在 10 日 內(nèi)作出決定并自決定之日起 10 日內(nèi)兼送達(dá)商品房預(yù)售許可證； ⑷ 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約 30 日內(nèi)辦理合同備案； ⑸ 交付之日起 90 日內(nèi)辦理權(quán)屬登記（ 60 日內(nèi)初始登記）。其他方式主要有：以房地產(chǎn)作價入股；合資、合作開發(fā)；收購、兼并或合并；以房地產(chǎn)抵債。規(guī)劃部門 管理主要是審定規(guī)劃設(shè)計，實施監(jiān)督檢查。 ㈢ 直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。 2依法由相關(guān)單位承擔(dān)的水 ,電 通訊 ,有線電視等費用 3 人為損壞住房的共用部位共用設(shè)施設(shè)備所需的費 用 4 根據(jù)物業(yè)合同約定由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費或物業(yè)管理資金支出的住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用 乙方 未成立業(yè)主大會 需 經(jīng)全體業(yè)主 2/3 以上通過。 （ 1 制訂并組織實施物業(yè)管理方案、 2 審定不監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算 3 查驗物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和 有關(guān)資料 4 負(fù)責(zé)房屋幾配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修和養(yǎng)護(hù)管理 5） 取得《資格證書》 的物業(yè)管理師 用人單位可聘任為經(jīng)濟(jì)師職務(wù)（中級職稱）。期 滿前 30 個工作日申請延續(xù)，并提交三份材料?？荚噧?nèi)容： ⑴ 《物業(yè)管理基本制度與政策》， ⑵ 《物業(yè)管理實務(wù)》， ⑶ 《物業(yè)管理綜合能力》， ⑷《 物業(yè)經(jīng)營管理 》 。 （ 1 企業(yè)資質(zhì) 等級申請表 2 營業(yè)執(zhí)照 3企業(yè)資質(zhì)證書正副本 4 物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書和勞動合同，管理技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同 5 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 6 物業(yè)管理業(yè)績材料） 不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 19 頁 共 26 頁 為有 13 種。 ㈠ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，應(yīng)當(dāng)具備四個條件： ⒈ 依法成立 ；⒉ 有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費； ⒊ 有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所； ⒋ 能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。在新老物管企業(yè)交接進(jìn)行查驗 有利于 界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。無正當(dāng)恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 17 頁 共 26 頁 理由不簽訂合同的應(yīng)當(dāng)賠償給對方造成的損失，承擔(dān)締約過失責(zé)任。 1招標(biāo)人及項目簡介 2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求 3對投標(biāo)人及標(biāo)書的要求 4 評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方法 5招標(biāo)活動方案 6物業(yè)服務(wù)合同的簽定說明 7其他事項的說明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 16 頁 共 26 頁 ㈣ 招 標(biāo)項目的備案， 發(fā)布公告的 10 日前向當(dāng)?shù)?縣以上房地產(chǎn)主管部門；提交材料， 1 與物業(yè) 管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批文 2 招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書 3招標(biāo)文件 4 法律法規(guī)規(guī)定其他材料 。 1 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計用途 2 占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地擅自移動共用設(shè)施設(shè)備 3 違章搭建。 ⒉ 管理規(guī)約 四個方面 的主要內(nèi)容： ⑴ 有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理； ⑵ 業(yè)主的共同利益； ⑶ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； ⑷ 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 ㈣ 限制性規(guī)定 ： 主要解決業(yè)主委員會政治化傾向問題。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。業(yè)主大會會議必須有不少于 1/2 以上業(yè)主參加。 首次業(yè)主大會 會議 議程一般有 5 項， ⑴ 報告業(yè)主大會的籌備工作情況； ⑵ 宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； ⑶ 宣讀業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 草案，宣講業(yè)主對草案提出的意見，和修改結(jié)果； ⑷投票通過業(yè)主大會議事規(guī)則和 管理規(guī)約 ；⑸ 宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。 ⒉ 成立業(yè)主大會的限制和選擇；一個物業(yè)管理區(qū)域 只能成立一個業(yè)主大會?！?第八十三條規(guī)定： “ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 ㈠ 業(yè)主 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 9 頁 共 26 頁 ⒈ 業(yè)主的概念： 《 條例 》 第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 ㈤ 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式， 履行告知義務(wù)；履行制止義務(wù)；履行報告義務(wù)。 ㈢ 收費形式： 包干制和酬金制兩種 。具體有 8 項：⑴房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑵房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑶物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；⑷物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；⑸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事務(wù)服務(wù)；⑹物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；⑺物業(yè)檔案資料的管理；⑻專項維修資金的代管服務(wù) 。 按照法律不溯及既往的原理，《條例》生效以前的物業(yè)管理活動不適用《 條例 》 的規(guī)定。 規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、 職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成， 管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。共同契約就必 然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著少數(shù)服從多數(shù)的原則。 ㈢ 《條例》 的指導(dǎo)思想和立法原則 ⑴ 立法理念：突出了 發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者 。 ㈣ 我國物業(yè)管理的發(fā)展