【正文】 查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義 6. 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件 7. 物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定 8. 住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則 9. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用 76 1. 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 2. 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款 3. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則 4. 應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍 5. 物業(yè)保修的法律規(guī)定 6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性 7. 物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力 8. 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍 9. 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) 熟 悉 77 《 條例 》 確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。 ” 因此，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的 合同責(zé)任， 而 非法定責(zé)任。 ⑩物業(yè)管理企業(yè)必須 增強(qiáng)全員服務(wù)質(zhì)量意識(shí)， 建立健全質(zhì)量保證體系和規(guī)范自身服務(wù)行為的約束機(jī)制，為業(yè)主和使用人 提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 72 ⑦ 對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)， 協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行檢查； ⑧走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理制度及時(shí)予以處理。 71 具體如下： ① 合理布崗， 加強(qiáng)巡邏檢查； ②發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或發(fā)生刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故，必須 立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)及有關(guān)部門； ③并 協(xié)助做好調(diào)查和求助工作。 （ 2）及時(shí)向有關(guān)行政管理部門 報(bào)告 事故。 損害國(guó)家、集體或他人財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的侵害人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 66 （一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)： （ 1）侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境； （ 2）違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患； （ 3）安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； （ 4）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損壞環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活； （ 5）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害； 67 （ 6）使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患 （ 7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； （ 8）占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用和通行； （ 9）阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； （ 10）其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 到期后能否承擔(dān)后合同義務(wù)，業(yè)主的共同利益保證問題。 63 前期服務(wù)合同期限不確定的弊端 不利于保護(hù)企業(yè)利益：成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)無法統(tǒng)籌安排，降低成本。 （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)方和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 雙方之間是平等的民事主體的關(guān)系。 57 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積 或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi) 加權(quán)分?jǐn)?； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的， 應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅?然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偂?固定資產(chǎn)殘值率按 3%— 5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 56 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。 55 四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的 計(jì)提基數(shù) 按照核定的相應(yīng)工資水平確定； 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的 計(jì)提比例 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定計(jì)提比例的不得計(jì)入定價(jià)成本。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 54 管理費(fèi)分?jǐn)?是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。 清潔衛(wèi)生費(fèi) 是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 53 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。 52 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。 51 三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。 影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。 （ 3）對(duì)應(yīng)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 ，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。 45 政府定價(jià)弊端 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量 制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選舉權(quán) 因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾 政府定價(jià)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展 46 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 包干制收費(fèi)形式 盈余或虧損由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)（含服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)）收費(fèi)形式簡(jiǎn)介、透明度不高，費(fèi)率偏低，易造成虧損 酬金制收費(fèi)形式 盈余或虧損由業(yè)主享有或承擔(dān)（含預(yù)收服務(wù)支出、企業(yè)酬金） 酬金制 義務(wù) 每年不少于一次公布收支情況 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出收支質(zhì)詢時(shí)，及時(shí)答復(fù) 配合業(yè)主大會(huì)按合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算和收支情況審計(jì) 47 物業(yè)服務(wù)成本或服務(wù)支出 48 《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 和《 政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法 》 等有關(guān)規(guī)定，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部于 2022年 9月 10日聯(lián)合印發(fā)了《 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行） 》 （發(fā)改價(jià)格[2022]2285號(hào)）， 2022年 10月 1日起施行。 40 一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 公共性 （共有部位）和 綜合性 （管理內(nèi)容） 廣泛性 （全體服務(wù)對(duì)象的合意）和 差異性 （需求不同） 即時(shí)性 （處理問題的效率）和 無形性 （會(huì)干也要會(huì)說） 持續(xù)性 （服務(wù)不能中斷）和 長(zhǎng)期性 （服務(wù)機(jī)構(gòu)不輕易更換） “ 方便、快捷、舒適、周到 ” 41 二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù) （通過合同約定的公共性質(zhì)服務(wù)） 物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 兩個(gè)環(huán)境維護(hù) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理 區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù) 區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù) 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 物業(yè)檔案資料的管理 專項(xiàng)維修資金的服務(wù)使用 42 （二）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（特約服務(wù)） 合同 約定 以外 的 服務(wù) 《 條例 》 第 44條：物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的服務(wù)服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 39 第二章 物業(yè)管理服務(wù) （ 24個(gè)要點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 掌握： 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則、包干制和酬金制收費(fèi)形式，（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。 35 五、 《 條例 》 確立的基本法律關(guān)系（掌握） （一）業(yè)主相互之間的關(guān)系 行使權(quán)利同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（ 6個(gè)） （二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系 簽訂服務(wù)合同、等價(jià)交換、主體平等 （三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 前期物業(yè)服務(wù)只能建設(shè)單位實(shí)施 業(yè)主接受物業(yè)服務(wù) 建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)上 前期物業(yè)服務(wù)合同 商品房銷售合同 36 建 設(shè) 單 位 義 務(wù) 制定 《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 明示買受人 通過招投標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè) 制定簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同 提供必要的物業(yè)管理用房 制定提供 《 兩書一證 》 配合物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收 移交物業(yè)項(xiàng)目資料 不得擅自處分共用部分、公用設(shè)備設(shè)施 保修期限和范圍內(nèi)的保修責(zé)任 配合組建業(yè)主大會(huì) 37 （四）供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系 分工明確、密切配合 （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系形成的共同利益群體，他不是自治組織（財(cái)產(chǎn)自我管理（非權(quán)利）、自律） 業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)非隸屬關(guān)系，但作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議。 以規(guī)定民事責(zé)任的方式來實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的 民事責(zé)任優(yōu)先。 對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制 共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商 共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù) 業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制 29 （三） 《 條例 》 和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) 《 民法通則 》《 合同法 》《 公司法 》《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》《 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。 物 業(yè) 管 理 基 本 制 度 28 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上： 建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。 強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng) 《 條例 》 是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán) 政府適度干預(yù) 推動(dòng)引導(dǎo) 26 《 條例 》 基本原則 （一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則 建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例 （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（ 公益優(yōu)先原則） 《 條例 》 設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了 優(yōu)先 保護(hù) 全體 業(yè)主利益的原則 （三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則 現(xiàn)實(shí)性： 業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁 前瞻性： 業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等 （四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則 全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。 25 二、 《 條例 》 的指導(dǎo)思想和立法原則 指 導(dǎo) 思 想 突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念 強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。 （一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》 是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的 規(guī)范性文件 21 主 要 內(nèi) 容 確定了物業(yè)管理活動(dòng)的 主要部門 確定了物業(yè)管理工作的 基本內(nèi)容 明確了社會(huì)化、專業(yè)化的 物業(yè)管理模式 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理 委員會(huì)制度 明確了管理委員會(huì)的 權(quán)利義務(wù) 明確了物業(yè)管理企業(yè)的 權(quán)利義務(wù) 確定了物業(yè)管理服務(wù)的 合同制度與備案制度 針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出 管理措施 針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定 行政處罰措施 22 （二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn) （最高行業(yè)規(guī)范） （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 （注冊(cè)取代） （四） 《 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 》 （五） 《 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 》 （六） 《 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 》 按 2022年 12月 4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的 《 住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法 》 （建設(shè)部令第 165號(hào)），自 2022年 2月 1日起施行