【正文】 大事項(xiàng)的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù) D業(yè)主裝飾裝修房屋的約定 E物業(yè)管理用房的 具體約定?專項(xiàng)維修資金?違約責(zé)任?其它事項(xiàng) 6. 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ?物業(yè)管理事項(xiàng)?物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?雙方的權(quán)利和義務(wù)?專項(xiàng)維修資金的管理和使用?物業(yè)管理用房?合同期限?違約責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等。 4. 《條例》的主要內(nèi)容： ?第一章 總則?第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)?第三章 前期物業(yè)管理?第四章 物業(yè)管理服務(wù)?第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)?第六章 法律責(zé)任?第七章 附則 了解 1. 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 1993 年深圳人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行 制度規(guī)范。 二、 物業(yè)管理服務(wù) 掌握 1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) ：?物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性?物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性與差異性?物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí) 3 性和無形性?物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性 2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： 物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) :公示 24 小時(shí)服務(wù)電話，急修半小時(shí)內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 80%以上，每日巡查 1次小區(qū)，載人電梯 24 小時(shí)正常運(yùn)行，路燈樓道燈完好率不低于 95%，小區(qū)主出入口 24 小時(shí)站崗值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控；生活垃圾每天清運(yùn)兩次。 三、物業(yè)管理的基本制度 掌握 1. 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則： 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) ?制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則?制定和修改管理規(guī)約?選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員?選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?籌集和使用專項(xiàng)維修資金?改建、重建建筑物及附屬設(shè)施?有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則 ?業(yè)主大會(huì)作出的一般規(guī)定，實(shí)行簡單多數(shù)的表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過?業(yè)主大會(huì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建 建筑物及其附屬設(shè)施等，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 2. 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) ：?召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況?代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施?業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 3. 管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力 ：內(nèi)容?有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理?業(yè)主的共同利益?業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)?違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任法律效力：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的全體 業(yè)主具有約束力（①管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人發(fā)生法律效力②對(duì)物業(yè)繼受人（即業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力 4. 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容 ：?物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況?業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則（①相鄰權(quán)規(guī)定②房屋裝飾裝修規(guī)定③共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定④使用物業(yè)的禁止性規(guī)定）?維護(hù)養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則?涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)?違約責(zé)任 5. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定 ：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序 ①住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序 、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二的業(yè)主討論通過使用建議 服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案 關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支 、市 、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知 轉(zhuǎn)至維修單位②住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的實(shí)用程序 務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等 B.業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支 審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正 F.業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄? 10 理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施 和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 了解 工作內(nèi)容：?確立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容?參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）?確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)?確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法和名單?做好召 開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。?業(yè)主委員會(huì)選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止后，組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)?！稐l例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。其中由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招投標(biāo)。 2 資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接： ?一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目?二級(jí)資質(zhì)可承接 30 萬平米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平米以下的非住宅項(xiàng)目?三級(jí)資質(zhì)可承接 20 萬平米 以下的住宅項(xiàng)目和 5 萬平米以下的非住宅項(xiàng)目 2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 ：?物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令限期整改，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。 正常使用下，房屋建筑工 程的最低保修期限： ?地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限?屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年?供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期?電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年?裝修工程為 2 年 3 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則： ?遵守相鄰權(quán)的規(guī)定 臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)以下事項(xiàng)作出約定：①業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和 他人利益的原則，妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。 業(yè)主訴訟權(quán)利： ?業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法利益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民 法院提起訴訟。 1 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定效力： ?業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?對(duì)業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的，必須是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律法規(guī)及規(guī)章。其中房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階 段的內(nèi)容包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的工作。房地產(chǎn)使用的國有土地包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。 ： ? 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同 ? 抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng) ① 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同 ② 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容： Ⅰ 《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào) Ⅱ 已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 Ⅲ 已投入在建工程的工程款 Ⅳ 施工進(jìn)度及竣工日期 Ⅴ 已完成的工作量和工程量 ③ 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變其 用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明 ： 《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》《房屋他項(xiàng)權(quán)證》 ： 異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。 2． 禁止房屋租賃的規(guī)定： ? 未依法取得房屋所有權(quán)證的 ? 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其 他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的? 共有房屋未取得共有人同意的 ? 權(quán)屬有爭議的 ? 屬于違法建筑的 ? 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 ? 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 ? 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 ? 有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 。備案提交的文件：?工程竣工驗(yàn)收備案表?工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào) 告?法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用的文件?施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書?法律、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。 2.《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管理規(guī)約 終止。考試成績實(shí)行 2 年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止： ?因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的?無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù) 3次以上的?因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的?有犯罪行為的?以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的?拒不履行業(yè)主義務(wù)的?其他原因不宜再 擔(dān)任的 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議規(guī)范： ?應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議?遇特殊情況，經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開的，也應(yīng)及時(shí)召開?無論定期或臨時(shí)召開的會(huì)議，均應(yīng)由過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意?做好書面會(huì)議記錄并存檔?會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)公告，同時(shí) 15 告知居委會(huì)，并聽取其建議。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門提交以下資料：①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表②營業(yè)執(zhí)照③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職 稱證書和勞動(dòng)合同；⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件⑥物業(yè)管理業(yè)績資料 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起 20 個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng) 14 資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書。在評(píng)標(biāo)過程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯，評(píng)標(biāo)活動(dòng)還應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。 1 挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任 ：挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則： 公開、公平、公正、誠實(shí)信用的原則 建設(shè)單位應(yīng)移交物業(yè)管理資料的范圍 ：?竣工驗(yàn)收資料?技術(shù)資料?物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件?物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)的保修責(zé)任 ：《條例》第 31 條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 9 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍