【正文】 ： ? 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同 ? 抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項 ① 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同 ② 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容： Ⅰ 《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號 Ⅱ 已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額 Ⅲ 已投入在建工程的工程款 Ⅳ 施工進度及竣工日期 Ⅴ 已完成的工作量和工程量 ③ 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或改變其 用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明 ： 《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》《房屋他項權(quán)證》 ： 異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。 2． 禁止房屋租賃的規(guī)定： ? 未依法取得房屋所有權(quán)證的 ? 司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其 他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的? 共有房屋未取得共有人同意的 ? 權(quán)屬有爭議的 ? 屬于違法建筑的 ? 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的 ? 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 ? 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的 ? 有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 。房地產(chǎn)使用的國有土地包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。備案提交的文件：?工程竣工驗收備案表?工程竣工驗收報 告?法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用的文件?施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書?法律、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件 商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。其中房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階 段的內(nèi)容包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項目規(guī)劃設(shè)計等方面的工作。 2.《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容 :房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 1 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力： ?業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律法規(guī)及規(guī)章。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。 業(yè)主訴訟權(quán)利： ?業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法利益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民 法院提起訴訟。業(yè)主大會制定的管理規(guī)約生效時臨時管理規(guī)約 終止。 正常使用下，房屋建筑工 程的最低保修期限： ?地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限?屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年?供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期?電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年?裝修工程為 2 年 3 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則： ?遵守相鄰權(quán)的規(guī)定 臨時管理規(guī)約對以下事項作出約定：①業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)②業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和 他人利益的原則，妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系③業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)?？荚嚦煽儗嵭?2 年為一個周期的滾動管理辦法。 2 資質(zhì)等級與項目承接： ?一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目?二級資質(zhì)可承接 30 萬平米以下的住宅項目和 8 萬平米以下的非住宅項目?三級資質(zhì)可承接 20 萬平米 以下的住宅項目和 5 萬平米以下的非住宅項目 2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 ：?物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令限期整改，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府 房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處 2 萬元以下的罰款。評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。其中由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招投標(biāo)。 業(yè)主委員會委員的資格終止： ?因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的?無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3次以上的?因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的?有犯罪行為的?以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的?拒不履行業(yè)主義務(wù)的?其他原因不宜再 擔(dān)任的 業(yè)主委員會會議規(guī)范： ?應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會會議?遇特殊情況，經(jīng) 1/3 以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要召開的，也應(yīng)及時召開?無論定期或臨時召開的會議，均應(yīng)由過半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意?做好書面會議記錄并存檔?會議決定應(yīng)當(dāng)以書面形式及時公告，同時 15 告知居委會，并聽取其建議?！稐l例》規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主 管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的核定 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交以下資料：①企業(yè)資質(zhì)等級申報表②營業(yè)執(zhí)照③企業(yè)資質(zhì)證書正、副本④物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職 稱證書和勞動合同；⑤物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件⑥物業(yè)管理業(yè)績資料 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起 20 個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng) 14 資質(zhì)等級的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書。?業(yè)主委員會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同終止后，組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)。在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人進行現(xiàn)場答辯，評標(biāo)活動還應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進行。 了解 工作內(nèi)容：?確立首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容?參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）?確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)?確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法和名單?做好召 開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 1 挪用專項維修資金的法律責(zé)任 ：挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2 倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施 和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則： 公開、公平、公正、誠實信用的原則 建設(shè)單位應(yīng)移交物業(yè)管理資料的范圍 ：?竣工驗收資料?技術(shù)資料?物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件?物業(yè)管理所必需的其他資料 物業(yè)的保修責(zé)任 ：《條例》第 31 條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 ? 住宅專項維修資金的使用程序 ①住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序 、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二的業(yè)主討論通過使用建議 服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案 關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支 、市 、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知 轉(zhuǎn)至維修單位②住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的實用程序 務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等 B.業(yè)主大會依法通過使用方案 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支 審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正 F.業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄? 10 理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 9 ? 住宅專項維修資金的使用范圍和原則 ：①使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造②使用原則住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。 ? 住宅專項維修資金的交存方式： ①商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶②已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資 金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶③未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人④業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 三、物業(yè)管理的基本制度 掌握 1. 業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則： 業(yè)主大會的職責(zé) ?制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則?制定和修改管理規(guī)約?選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員?選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?籌集和使用專項維修資金?改建、重建建筑物及附屬設(shè)施?有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項業(yè)主大會的表決規(guī)則 ?業(yè)主大會作出的一般規(guī)定，實行簡單多數(shù)的表決原則，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過?業(yè)主大會籌集和使用專項維修資金、改建、重建 建筑物及其附屬設(shè)施等，實行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 2. 業(yè)主委員會的職責(zé) ：?召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況?代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同?監(jiān)督管理規(guī)約的實施?業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 3. 管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力 ：內(nèi)容?有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理?業(yè)主的共同利益?業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)?違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任法律效力：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域的全體 業(yè)主具有約束力（①管理規(guī)約對物業(yè)使用人發(fā)生法律效力②對物業(yè)繼受人（即業(yè)主）自動產(chǎn)生效力 4. 臨時管理規(guī)約的內(nèi)容 ：?物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況?業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則（①相鄰權(quán)規(guī)定②房屋裝飾裝修規(guī)定③共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定④使用物業(yè)的禁止性規(guī)定）?維護養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則?涉及業(yè)主共同利益的事項?違約責(zé)任 5. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強制性規(guī)定 ：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不做強制性要求。 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護秩序的方式 :?履行告知義務(wù)?履行制止義務(wù)?履行報告義務(wù) 4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)： ?發(fā)生事故時，立即采取 應(yīng)急措施，避免擴大損失?及時向有關(guān)行政管理部門報告事故?協(xié)助做好救助工作 5. 物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)： ?工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、 5 工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定。一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) :公示 24 小時服務(wù)電話，急修半小時內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見，滿意率 80%以上，每日巡查 1次小區(qū)，載人電梯 24 小時正常運行，路燈樓道燈完好率不低于 95%，小區(qū)主出入口 24 小時站崗值勤，對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查一次，配有安